Ecos do Dia do Síndico II



Artigo publicado no dia: 29/03/0019

Publicado por José Maria Braz Pereirra-Consultor de empresas e condomínios

Conforme nosso artigo da Revista nº30, continuamos comentando os diálogos mantidos com os síndicos durante o evento do 9º Dia do Síndico.Constatamos alguns aspectos que vamos abordar nessa oportunidade.

As funções de síndico dizem respeito ao condomínio como pessoa jurídica, o que implica na representação coletiva dos interesses do condomínio e não dos interesses pessoais de cada condômino. 

Antônio Chaves, em seu livro “Lições de Direito Civil”,nos ensina: “É órgão do condomínio como pessoas jurídicas, e não dos proprietários uti singuli, dos quais eles não são representantes e com os quais não têm relação jurídica, daí resulta que o síndico não pode agir em nome dos coproprietários, principalmente numa ação judicial, e que ao contrário, principalmente numa ação judicial, ele pode agir contra os coproprietários”. 

Isto acontece, por exemplo, na cobrança das despesas condominiais inadimplidas, um dos deveres exigidos pelo mandato outorgado ao síndico (Código Civil, art. 1.348, II) que se refere à “defesa dos interesses comuns” do condomínio. Lembre-se que, se esse dever não for cumprido, poderá o síndico ser pessoalmente responsabilizado pelos prejuízos que cause ao condomínio por sua omissão. 

Outro fato controverso se refere à realização de obras. Com o Código Civil de 2002 (Lei 10.406), ficou regulamentado, no artigo 1.341, como o condomínio (síndico) deve proceder quando tiver que fazer uma obra.

De forma inovadora para a complexa missão da gestão condominial,o artigo citado acima define os tipos de obras e seus respectivos quóruns que correspondem ao número mínimo de condôminos que devem estar presentes na assembleia para que as deliberações tenham validade. O quorum caracteriza a ideia da importância da participação de todos para garantir um correto investimento no patrimônio, onde se verifica a preocupação com a habitabilidade, valorização, manutenção ou modernização do prédio. 

É importante ressaltar que o parágrafo 1º do art. 1.341, estabelece que “as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino”. Lembramos ainda que o art.96, parágrafo 3º do próprio Código Civil, complementa descrevendo as obras necessárias como sendo aquelas que têm por finalidade a conservação do prédio, evitando que se deteriore.

Fato controverso a respeito do quórum nos foi relatado por síndicos presentes ao evento, que perguntaram se a coleta de assinaturas no livro de presença, posteriormente à assembleia, não seria uma solução para obtenção de quórum. Informamos que não, pois, além de ser contrária ao que determina a lei, esta atitude é imoral, e se algum condômino discordar da obra, o síndico terá que responder por fato ilegal. Como já citado, repetimos que o quórum é o número necessário de condôminos presentes na assembleia. 

Até o próximo.

José Maria Braz Pereira

Consultor de condomínios

Fonte: Revista O Síndico edição 31 


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