Falando em condomínio - Filosofia da lei 10.406/02 – Código Civil



Artigo publicado no dia: 16/09/2019

Por José Maria Braz Pereira - consultor condominial e empresarial

Para que possamos entender a filosofia e as inovações do Código Civil em vigor desde 10 de janeiro de 2002 (Lei 10.406/02), vamos comentar alguns de seus aspectos relacionados ao que o Código convencionou chamar de “Condomínio Edilício”, no qual busca caracterizar a participação de todos através da ação coletiva, bem como demonstra que as assembleias formam o órgão máximo e único para decidir as causas simples e as complexas dentro de um condomínio.

Na visão dos elaboradores do Código, o nome “Condomínio Edilício” veio com a intenção de tornar genérico todos os condomínios constituídos por edificações. A palavra  “Edilício” tem a origem do latim “Aedilici”, cujo significado remonta à função do Edil, fiscal de construções nas cidades dominadas pelo Império Romano, surgindo assim a ideia de que “Condomínio Edilício”, além de ser uma edificação, é também constituído por pessoas que, além de co-proprietárias, também devem fiscalizar o patrimônio.

Assim, de forma efetiva, os condôminos devem participar de todas as deliberações condominiais que envolvam os seus bens (patrimônio), conforme está estabelecido no art. 1.331 que diz “pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos”. Podemos concluir então que o condomínio é um todo, formado por partes comuns e partes exclusivas, sendo que a nomenclatura se prende à estrutura física (prédio).

É importante esclarecer ainda que no primeiro parágrafo do art. 1331, está definida a parte exclusiva, vinculando-a à sua fração ideal, podendo a mesma ser gravada (sujeita a encargo que a limita) e alienada (transferida, vendida) de forma livre. Em outras palavras, a parte exclusiva pode ser doada, vendida, dada em caução ou garantia, hipotecada, sem autorização prévia de Assembleia, como qualquer outra propriedade imobiliária que possa existir fora do condomínio. Entretanto, existe exceção desta regra quanto às áreas para abrigo de veículos (garagem), uma vez que estas partes possuem o direito de propriedade restrito, ainda que conste de fração ideal própria.

Nosso objetivo é que se compreenda que morar em condomínio é viver e conviver com regras com definições às vezes não tão bem conhecidas, mas existentes. Lembramos que o atual Código está convergente com a visão Constitucional, que define propriedade em Condomínio Edilício, onde a mesma lei que garante o caráter absoluto de propriedade exclusiva ao dono, insere-o também em uma co-propriedade coletiva, cujo conjunto denomina-se Condomínio.

Sendo assim, o condômino e o condomínio devem se submeter a todas as regras existentes impostas pela coletividade, e pelas leis públicas. Lembramos aos gestores (síndicos), o perigo de incorrer na prática de delito capitulado pelo Código Penal em seu art. 345, se adotarem postura autônoma sem respaldo judicial (ou da assembleia), fazendo uso de exercício arbitrário das próprias razões, devendo ter em mente buscar sempre agir de forma legítima e legal.

Até o próximo.

Fonte: revista O Síndico edição 34

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