Gestão Condominial



Artigo publicado no dia: 13/11/2009

Vamos comentar a partir deste artigo, fatos que ajudarão os gestores a analisarem as dificuldades em gerenciar um condomínio face às suas complexidades.  Como diz o desembargador e escritor, Dr. Renzo Leonardi, “a propriedade era um direito subjetivo quase absoluto.” Hoje, é consenso que não existem direitos absolutos. Todos são relativos e devem se harmonizar mutuamente. Esse relativismo iniciou-se com a Teoria do Abuso de Direito, a exemplo do que dispõe o art. 187 do atual Código Civil. Daí pode-se concluir que a propriedade atende a uma função social, de interesse coletivo, sendo um direito subjetivo relativo e limitado, mas ao mesmo tempo tem sua função individual de satisfação de um interesse próprio, particular.

Assim, a propriedade no condomínio torna-se uma relação jurídica complexa, de recíproca fluidez (direitos e deveres recíprocos entre proprietários e terceiros).  Atuar nesta complexidade se torna uma das maiores dificuldades do Síndico, em suas funções, não havendo uma representação singular dos interesses pessoais de cada condômino. Isto resulta em que, numa ação judicial, por exemplo, o Síndico não pode agir em nome dos coproprietários, e que, ao contrário, ele pode agir contra os coproprietários, principalmente na cobrança das despesas condominiais inadimplidas, um dos deveres exigidos pelo mandato outorgado ao Síndico.

É necessário entender que a defesa dos interesses comuns que do Síndico se exige (CC, art. 1348, II) diz respeito somente à figura do condomínio e não a interesses particularizados, motivo pelo qual o Síndico – remunerado ou não, o que a Lei não previu, devendo a convenção estabelecer – não mantém qualquer vínculo empregatício com os condôminos ou com o condomínio, podendo ser destituído – pela mesma assembleia geral que o elegeu – sem quaisquer direitos de cunho trabalhista. Por ser de alta complexidade a função de Síndico, exige dele comprometimento e responsabilidade no uso racional e inteligente dos recursos do condomínio, conforme exige a ética, buscando controlar os custos para manter em níveis que não dificultem a venda ou o aluguel das unidades.

O Síndico tem o dever ético de respeitar as leis e cumprir o que elas determinam. Ao ser eleito, ele assume um compromisso com a comunidade condominial e para tanto, precisa ser mais profissional do que emotivo. Deve saber que não é necessário que todos gostem dele, mas que terá que conviver com todos, pois, não é preciso gostar de uma pessoa para se relacionar com ela. Daí a necessidade de observar: 1) Ter consciência de que cada condômino é importante para o coletivo; 2) Fazer esforço para manter o diálogo franco e aberto com todos; 3)Saber ouvir... ouvir... ouvir...; 4) Saber comunicar-se, tendo cuidado no falar, e escrever de forma clara e objetiva; 5) Não delegar a terceiros assuntos que interessam aos condôminos ou que a eles afetem; 6) Lembrar que no condomínio todos possuem o direito de se comunicar entre si, inclusive com os que prestam serviços ao condomínio, pois não há relacionamento sem comunicação. Existem convenções e regimentos internos que proíbem conversas de condôminos e moradores com as pessoas que prestam serviços ao condomínio, ferindo normas de leis e da própria constituição, o que constitui uma censura prévia.

O Síndico não pode se omitir de assumir sua responsabilidade perante o condomínio e como tal, tem o dever de assinar as informações, avisos, enfim todos os comunicados que os condôminos e moradores devem tomar conhecimento, não delegando a ação que deve ser dele e que o colocaria em segundo plano no relacionamento no prédio.  Mensalmente, é importante fazer uma avaliação com as pessoas que trabalham no condomínio, pois estas precisam saber como estão indo em seu trabalho e o que pode ser feito para melhorar. Lembro que não existe planejamento ou administração sem controle. Como o controle é uma ferramenta importante para o síndico, voltaremos ao assunto em breve.

 Colaboração: José Maria Braz Pereira - Consultor de Empresas

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