Assembleias I



Artigo publicado no dia: 02/07/2010

Vamos iniciar uma série de artigos com assuntos que são responsabilidades dos síndicos e não devem ser delegadas. Isto porque administrar um condomínio é uma tarefa que requer e exige dedicação e conhecimentos específicos. Falaremos hoje sobre as assembleias e como cita J. Nascimento Franco (Condomínio. Editora Revista dos Tribunais. 3ª Ed. , p. 72) “Assembleia Geral é o órgão supremo do condomínio, sendo a sua caixa acústica.”
As Assembleias Gerais, ordinárias ou extraordinárias, deverão ser convocadas na forma prevista na convenção do condomínio. Esta convenção deverá estipular: a) O prazo para expedição do edital de convocação. Se não houver referência a esse item, deverá ser observado o prazo de 10 (dez) dias de antecedência entre a convocação e a realização da assembleia; b) O quorum (quantidade mínima de condôminos presentes) para a primeira e segunda convocações; c) Quanto ao intervalo de tempo entre a primeira e a segunda convocações. Não havendo menção a esse item, é considerado 30 trinta minutos entre as duas convocações.
A Assembleia Geral poderá ser convocada: a) Pelo síndico; b) Pelo subsíndico, em caso de renúncia ou afastamento do síndico; c) Por ¼ (um quarto) da totalidade dos condôminos ou percentual estipulado na convenção. A convocação deverá ser clara quanto à hora e ao local da realização da assembleia. O edital deverá ser entregue protocolado ou através de cartas registradas, mantendo o síndico os comprovantes ou os protocolos em seu poder (arquivo). Algumas convenções determinam ainda a publicação em jornal de grande circulação.
Nula é a Assembleia Geral de condôminos, quando para ela não houve convocação regular dos mesmos, não tendo sido observada a Lei nº 4.591/64. A Assembleia Geral Ordinária será realizada uma vez por ano, geralmente baseada na data de instalação do condomínio, para: a) Aprovar as contas do exercício findo; b) Aprovar o orçamento para o próximo exercício; c) Eleger o síndico, subsíndico, Conselho Consultivo e Conselho Fiscal; d) Tratar de outros assuntos de interesse geral dos condôminos. As Assembleias Gerais Extraordinárias serão realizadas sempre que a ocasião a exigir. Assuntos de interesses do condomínio, não previstos nas assembleias ordinárias, deverão ser tratados nas extraordinárias, na ordem do dia, descritos de maneira clara e específica. Conforme salienta Marco Aurélio Bezerra de Melo (Novo Código Civil Anotado, Direito das Coisas, Vol. V., Ed. Lúmen Júris, 2ª Ed.), em razão do baixo interesse de condôminos em participar das assembleias, deve-se evitar a expressão vaga e imprecisa “Assuntos Gerais”, pois os condôminos devem saber antecipadamente quais os temas versados na assembleia, até mesmo para que decidam sobre seu comparecimento.
A legislação determina como condição necessária para validar as deliberações das assembleias, os diversos quoruns fixados pela convenção do condomínio para cada tipo de assunto. A exigência pode ser no tocante ao número mínimo de votos, ao número de presentes necessários, ou ao quorum necessário para instalar a assembleia em primeira ou segunda chamada.
Basicamente os quoruns para as deliberações podem ser:
. MAIORIA SIMPLES – é quando o número de votos de condôminos ou frações ideais representam mais de 50% dos presentes na assembléia.
. MAIORIA ABSOLUTA – É quando a votação alcança 50% da totalidade dos condôminos; diferente da maioria simples que trata dos presentes.
. UNANIMIDADE – Representa 100% das frações ideais, e pode dizer respeito aos presentes em assembleia ou referir-se à totalidade dos condôminos, conforme dispuser a convenção.
. QUORUM FRACIONÁRIO OU PERCENTUAL – os mais frequentes são ¼ (um quarto) 2/3 (dois terços), e são determinados na convenção, referindo-se a presentes ou à totalidade do condomínio. É importante observar os quoruns necessários para realização de obras, sobre os quais falaremos quando tratarmos do assunto “obras no condomínio”.
Havendo necessidade de deliberações de matérias de competência, é permitida a realização simultânea de Assembleia Geral Ordinária e Assembleia Geral Extraordinária. Muitas vezes, a matéria a ser tratada na Assembleia Geral é objeto de extensa análise, e nem sempre é possível a decisão no mesmo dia, pois depende de informações não disponíveis no momento da realização da mesma. Assim, é licito manter a assembleia em sessão permanente, desde que os presentes assim o deliberem. Ficam os presentes automaticamente convocados e devem comparecer para a nova sessão, sendo interessante um novo comunicado, convocando aqueles que estiveram ausentes à reunião suspensa. Geralmente, esse artifício também é utilizado para a obtenção de uma maior presença, ou para assembleias que exigem quorum privilegiado, por exemplo, alteração da convenção do condomínio. Há, entretanto, necessidade de estabelecer-se a data de encerramento da mesma. Na impossibilidade de efetuar-se no próprio dia, emite-se um comunicado individualmente para todos os condôminos, fixando a data e a hora do término da assembleia.
Como o assunto é de vital importância, pois registra a vida no condomínio, voltaremos ao assunto no próximo artigo, com novos detalhes.

José Maria Braz Pereira
Consultor de Empresas
brazpereirajm@hotmail.com
 

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