Assembleia II



Artigo publicado no dia: 08/09/2010

Vamos iniciar hoje escrevendo sobre assembleia de alteração de convenção. A convenção regula a forma e o quórum necessário para alterar a si própria.  Caso haja omissão, prevalece o que estabelece a Lei 4.591/64 em seu art. 9º, parágrafo 2º, que prevê o quórum de 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio. As deliberações não podem, entretanto, CANCELAR UM DIREITO INDIVIDUAL, já conhecido previamente, quando da aquisição do imóvel, como por exemplo, a permissão para utilização particular de uma área  ou mesmo a destinação das áreas de uso comum. Em tais circunstâncias, somente em unanimidade se pode alterar o que confere a convenção. Também segundo o Código Civil, em seu art. 1351, a alteração da convenção depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos e, de unanimidade para a mudança da destinação do edifício ou suas unidades.
Durante uma assembléia, o Presidente, também condômino, tem o direito de manifestar sua opinião através do voto, nesses casos, como representante legítimo de uma unidade autônoma.  Algumas convenções são rígidas neste particular e simplesmente proíbem o seu voto, outras somente o permitem em caso de desempate. Nosso parecer é de que o Presidente da Mesa, quando a convenção não lhe proíbe, deve votar, omitindo-se apenas de fazer comentários.
        Nos edifícios que possuem lojas, estas também votam nas assembleias. As convenções podem excluí-las das deliberações das Assembleias Gerais, quando a matéria não se relacionar e nem afetar os seus interesses. O art. 1.335 no item III  do Código Civil determina claramente que somente deverão votar nas assembleias e delas participar, os condôminos que estejam quites com o condomínio. Outro aspecto interessante é o entendimento de que a votação secreta é proibida em assembleia de condomínios. Essa proibição embasa-se primeiro na necessidade de apurar-se o voto de acordo com a fração ideal de cada unidade e, segundo, pela falta de previsão de qualquer sistema de apuração, que não seja a contagem individual e testemunhada pelos presentes para constar e ser validada em Ata.
        Em caso da assembleia não se realizar para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, quinze dias após a convocação, deverá ser enviado um requerimento ao Juiz, a quem caberá decidir a respeito. O pedido poderá ser encaminhado por qualquer condômino individualmente interessado. Também qualquer condômino pode ajuizar Ação para anular as deliberações tomadas pela assembleia, que contrariem a Lei ou a Convenção do Condomínio.  Não prevalece decisão da Assembleia Geral que fere o direito real imobiliário, e por ser ineficaz, dispensa qualquer formalidade para ser desconstituída (1º TA-RJ, 06.04.83 – Ap. 84.148).
Quanto ao local da realização das assembléias, as leis omitem a obrigatoriedade de realizarem-se no próprio edifício. Mesmo assim, é conveniente, sempre que possível, realizá-la no próprio edifício pela facilidade com a qual os condôminos terão para deslocar-se ao local.
As deliberações de uma assembléia, para ganhar plena eficácia e validade, precisam ser tomadas de forma regular. Determinante é a escolha criteriosa de um Presidente com experiência e capacidade para enfrentar situações imprevistas. Cabe a ele decidir se a matéria em pauta exige ou não quórum especial, podendo declarar encerrados os trabalhos e determinar a consignação na Ata da inexistência de quórum deliberativo. Compete ainda ao Presidente, como condutor dos trabalhos, solucionar imediatamente as questões de ordem que surgirem, ou, segundo a complexidade da matéria, submetê-la à decisão do plenário. Não pode, entretanto, agir de forma arbitrária. Tem a obrigação de consignar em Ata as objeções e declarações dos presentes, de forma sintética, sob pena de nulidade dos trabalhos, por cerceamento do direito de LIVRE MANIFESTAÇÃO. A recusa ou omissão de se consignar em Ata manifestação de condômino configura-se como crime capitulado no art. 299 do Código Penal, razão pela qual a assembleia deve ser dirigida por alguém de pulso firme, de caráter moderado e visão imparcial, não permitindo domínio conquistado à mercê de gritos.
 

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