Ecos do 3º Dia do Síndico



Artigo publicado no dia: 24/02/2012

Ao iniciarmos mais um ano, desejamos a todos SAÚDE, PAZ E MUITAS VITÓRIAS. Hoje, comentaremos alguns assuntos da RODADA DE PERGUNTAS E RESPOSTAS do 3º DIA DO SÍNDICO. Antes, porém gostaríamos de parabenizar a Drª Juliana Vênera Campos e Silva, pela brilhante palestra proferida no evento.

Vamos então abordar sobre algumas perguntas: quanto ao tema Modelo de Gestão em condomínio, as leis sobre o assunto estabelecem que haja um Síndico, podendo ter Subsíndico e o Conselho Consultivo composto por três condôminos, com funções definidas para ajudar o Síndico. A Lei 10.406/02 (Código Civil) estabeleceu ainda que o condomínio poderá ter um Conselho Fiscal com a função de dar parecer sobre as contas do Síndico (art. 1.356). No que se refere ao Síndico, para tornar sua administração mais eficaz, ele pode criar cargos, desde que haja funções e atribuições definidas e sejam aprovadas em Assembleia com a ciência de todos os condôminos e moradores.

Quanto ao cargo de Síndico, as leis 4.591/64 (Lei do Condomínio) e 10.406/02 (C.C), estabelecem que a Assembleia eleja um Síndico, que poderá não ser condômino, entretanto a Convenção tem poderes para estabelecer quem poderá ser síndico. É importante lembrar que o art. 1.350 da Lei 10.406/02 diz: “Convocará o Síndico, anualmente, reunião da Assembleia dos condôminos, na forma prevista na Convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o Regimento Interno.” O parágrafo 1º, estabelece que “Se o Síndico não convocar a Assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.” O parágrafo 2º diz: “Se a Assembleia não se reunir, o Juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.”

A parte referente à prestação de contas merece comentário, uma vez que o cargo de Síndico é de confiança e, como tal, torna-se necessária a apresentação da relação de receitas e despesas a todos os membros do condomínio. Não basta confiar nas informações verbais, é preciso que tudo esteja documentado. Esta documentação destina-se a ser apresentada aos condôminos na Assembleia Geral Ordinária podendo o condomínio, se julgar procedente, fazer a convocação de ex-síndicos e ex-administradoras, visto que a aprovação das contas pela Assembleia não tem caráter absoluto, estando sujeita a uma verificação mais detalhada (Auditoria), ou até mesmo ser submetida à apreciação da Justiça.

Para maior entendimento, vamos citar uma decisão, que faz parte da Jurisprudência: “Não é o Condomínio ou a sua Administradora que têm o dever de prestar contas, mas sim seu Síndico, nos termos do art. 22 § 1º, alínea f, c/ e o art. 24 §§, e 25 todos da Lei 4.591/64, presentemente art. 1.348, VIII, art. 1.350,§§, do Código Civil de 2002. Vê-se , pois, serem o Condomínio e Administradora parte ilegítima para figurar no Pólo Passivo da demanda.” (2ª TACIVSP-APS/VER. 805.900-0/7- 7ª CÂM-REL. JUIZ PAULO AYROSA-J.14.10.2003).  

Pelo fato de termos abordado sobre obras no condomínio, vamos fazer um rápido comentário: O art. 1.341 da Lei 10.406/02 (C.C.) regula que: “A realização de obras no condomínio depende: I) se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II) se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1º As obras ou reparação necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2º Se as obras ou reparos forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3º não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.  Aproveitamos para informar que várias perguntas debatidas durante o evento serão esclarecidas na coluna Tira-Teima deste jornal e outras merecerão artigos específicos, assim como iremos preparar módulos do Curso de Capacitação em Administração de Condomínios sobre os assuntos mais polêmicos.

A Rodada de Perguntas e Respostas foi muito importante e nos trouxe a compreensão de que o modo incorreto de administrar e a falta de participação dos moradores são a causa de muitos problemas nos condomínios. Em razão das sugestões dos participantes, estamos elaborando o Módulo 3 do Curso de Capacitação, para março/2012, quando será desenvolvido o tema Segurança e Prevenção a Incêndios nos Condomínios. Para que se efetive um real atendimento às necessidades de todos, pedimos àqueles que desejarem sugerir algum ponto importante a ser focalizado, encaminhar a sugestão à equipe do jornal até no máximo dia 15/02. Façam suas reservas, lembrando que a reserva é um compromisso, pois o não comparecimento implica em tomar a vaga do outro. Mais uma vez, desejamos que o Ano Novo nos traga SAÚDE, PAZ E GRANDES REALIZAÇÕES. Abraços.

José Maria Braz Pereira
Consultor de Empresas
E-mail: brazpereirajm@hotmail.com

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