O síndico deve estar atento e ser ágil para providenciar a cobrança dos valores



Artigo publicado no dia: 21/03/2013

A inadimplência - tecnicamente considerada o débito acima de 90 (noventa) dias pelo maior risco - é, infelizmente, fato corriqueiro nos condomínios/associações. Por isso, o síndico/administrador deve estar atento e ser ágil para providenciar, de forma eficaz e com base na economicidade, a cobrança dos valores devidos após “x” meses de atraso, evitando a “bola de neve” do débito e até mesmo a prescrição - vulgo crédito “caduco” do condomínio/associação.

 Na situação de débito ou inadimplência, o condômino/associado, por determinação legal expressa, sofre a vedação de votar e ser votado nas assembleias e/ou reuniões, mas nada impede, merecendo o respeito de todos, que compareça, pessoalmente ou por procurador, e se manifeste verbalmente ou por escrito. Afora isso, não pode o dito condômino/associado sofrer qualquer tipo de proibição ou  restrição em utilizar serviços disponíveis (portaria, garagista, zeladoria, utilidades gerais, etc), usufruir espaços e áreas comuns (piscina, salão de festas, playground, garagem, elevador, etc), e outros benefícios e confortos à disposição. Se existe previsão desse tipo na convenção/estatuto ou na decisão assemblear, é norma ilegal e abusiva, configurando a “cobrança transversa”, a qual não encontra respaldo jurídico, além de abrir um flanco para precedentes negativos de ações indenizatórias por dano moral contra o condomínio/associação.

Desta feita, por respeito aos princípios constitucionais do Estado Democrático de Direito e Devido Processo Legal, o condomínio/associação detém as vias legais para manejar a cobrança, seja extrajudicial ou judicial, e sempre de forma digna e não vexatória. A cobrança deve seguir os melhores padrões técnicos com elaboração da memória de cálculo cujo conteúdo é o demonstrativo inteligível dos valores devidos acrescidos dos encargos (atualizações, juros, multas, despesas e honorários) previstos na lei, na convenção/estatuto ou decisão de assembleia.

Merece destaque que na cobrança judicial, após frustrada a penhora de dinheiro em contas bancárias (a chamada penhora on line), é possível a penhora do imóvel por débito dessa natureza (condomínio, taxas extras, fundo de reserva, contribuições), tal qual o IPTU, constituindo uma exceção ao tratamento dado ao bem residencial (moradia) e/ou bem de família, erroneamente entendido como impenhoráveis. Nessa situação, cabe a praça (leilão de bem imóvel) visando à venda pública para posterior pagamento ao credor condomínio/associação, e constitui etapa de processo judicial demorada, dispendiosa e desgastante para todos os envolvidos, devendo ser evitada ao máximo.

Por Cláudia de Oliveira e Silva - Advogada com expertise nas áreas condominial, imobiliária e ambiental

Fonte: Jornal O Síndico Edição 43

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