Desconhecimento da lei não isenta o síndico de suas responsabilidades



Artigo publicado no dia: 17/05/2013

As exigências da vida cotidiana geram variados modelos de uso e ocupação do solo por diversos empreendimentos imobiliários (verticais, horizontais e múltiplos; abertos e fechados; residenciais, comerciais, prestadores de serviços, industriais e mistos) e daí há o incremento dos condomínios e associações com a complexidade de inter-relações. Somada a esses fenômenos há uma maior conscientização dos condôminos/associados quanto aos direitos e ao exercício da cidadania, além da instalação de órgãos e instituições (agências reguladoras, Ministério Público, Juizados Especiais, escritórios-escola de faculdades de Direito), os quais facilitam o acesso à justiça. Nesse panorama, há uma natural tendência ao aumento das demandas, conflitos e acrescida a aplicabilidade da responsabilidade objetiva (sem culpa) ou subjetiva (com culpa - aqui consideradas a imprudência, negligência e imperícia), bem como o dolo direto ou eventual, preterdolo etc, exigindo-se do síndico/administrador maior atenção e total preparo no desempenho da função, extensivo,  claro, ao subsíndico e vice-administrador.

Na clara previsão legal, o síndico/administrador possui diversas obrigações e por ação ou omissão está sujeito a ser responsabilizado, após todo o procedimento extrajudicial e judicial, nas esferas administrativa, civil e criminal. No primeiro caso (responsabilidade administrativa), responde por irregularidades tais como a falta procedimentos contábeis, fiscais, de segurança e securitária, e sofre a sanção via pagamento de multas ou outras restrições até patrimoniais de maior gravidade. No segundo caso (responsabilidade civil), responde por prejuízo material e moral causado tais como obra realizada no condomínio/associação sem as conformidades técnicas e fiscalizações, e sofre a sanção via pagamento da indenização ou através da obrigação de fazer/não fazer. No terceiro caso (responsabilidade criminal), responde por infração criminal ou contravenção tais como apropriação indébita de verbas ou conduta contra a honra ou saúde, e sofre a sanção através de pena que pode variar entre multa, restrições de direitos e até prisão.

Cabe destacar que nem sempre é possível, dependendo de cada caso concreto, pela intrincada técnica jurídica e necessidade de provas robustas, o síndico/administrador conseguir dividir a responsabilidade ou obter direito de regresso contra o condomínio/associação, a administradora e a seguradora. Assume, por isso, isoladamente, todas as responsabilidades, com riscos à tranquilidade, ao patrimônio e à liberdade, o que traz um enorme desgaste tanto da alma quanto do bolso.

É elementar, portanto, que o síndico/administrador - independente de ser remunerado (direta ou indiretamente) ou não, existir administradora do condomínio/associação, ser profissional pessoa física ou jurídica - esteja qualificado com excelência para o exercício da função.  Isso porque no mundo jurídico vige a regra nemo potest ignorare leges, ou seja,  ninguém pode alegar o desconhecimento da lei, e não haverá isenção das responsabilidades sob a ingênua afirmação que não se sabia das determinações legais e suas implicações.

Por Cláudia de Oliveira e Silva - Advogada com expertise nas áreas condominial, imobiliária e ambiental

Fonte: Jornal O Síndico - Edição 45

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