Gestão de condomínio IV



Artigo publicado no dia: 00/00/0000

Por: José Maria Braz Pereira

Vamos aproveitar este espaço para reforçar e complementar os temas do curso FUNDAMENTOS DA GESTÃO CONDOMINIAL, realizado no dia 08.06.13. Como de costume, no intervalo e ao final do encontro, respondemos às perguntas individuais que não foram discutidas durante a exposição dos assuntos. Vamos focalizar as que julgamos mais importantes e que acreditamos que servirão a todos: “PODEM SER COBRADAS DESPESAS JURÍDICAS, QUANDO A COBRANÇA É FEITA NA ADMINISTRADORA? Vamos analisar o fato: A Lei 4.591/64, no art. 22 § 1º informa que compete ao Síndico: a) Representar, ativa e passivamente, o Condomínio, em Juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção; [...]; c) Praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção ou o regimento interno; d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno. [...] No § 2º, informa que as funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do Síndico, e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da Assembleia Geral dos condôminos. Já na Lei 10.406/02 (C.C.) art. 1.348, o texto indica: compete ao Síndico:  [...] Alínea II – Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em Juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; [...] VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor  e cobrar as multas devidas. No parágrafo segundo, há o dado de que o Síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação  ou as funções administrativas, mediante aprovação da Assembleia, salvo disposições em contrário da convenção. Fica entendido então, tanto pela Lei do Condomínio quanto pelo Código Civil, que o Síndico ou quem dele recebeu a delegação (pessoa física ou jurídica), deve cobrar as contribuições com as multas e juros impostos pela Lei ou pela convenção, uma vez que o mandato recebido limita a desempenhar os atos que são afetos aos síndicos e que qualquer despesa jurídica somente cabe quando for efetuada em juízo, pelo advogado (da Administradora ou não), que receberá PROCURAÇÃO do síndico para efetuar a devida cobrança. A Lei deixa claro que a delegação SÍNDICO/ADMINISTRADORA é apenas no tocante às funções administrativas e devem estar definidas em Contrato de Prestação de Serviços.

Outra pergunta, foi: AS ATAS DAS ASSEMBLEIAS GERAIS TÊM PRAZO PARA SEREM DISTRIBUÍDAS? SIM, a Lei 4.591/64 diz que a ATA deve ser distribuída até oito dias posteriores à Assembleia. Mais uma dúvida: OS CONDÔMINOS E MORADORES ESTÃO OBRIGADOS A CUMPRIREM A CONVENÇÃO, REGIMENTO INTERNO? SIM, desde que estas regras não firam o que esteja regulamentado pelas Leis e ao direito adquirido.

Falar de como o Síndico precisa entender o condomínio e se posicionar como um GESTOR (GERENTE), se fundamenta no fato de que é ele o representante dos condôminos, conforme estabelecem as leis. Diante disso, é necessário saber o significado de condomínio, em sua definição: “condomínio é comunhão, co-participação, viver com, conviver, cooperar, colaborar.” Os condomínios (prédios ou não) deveriam, pela definição, constituir-se em local de paz, integração e tranquilidade. Estudos sobre conflitos em condomínios apontam para o individualismo, cada dia mais arraigado na sociedade, onde a violência está presente e acaba por adentrar na comunidade condominial. Para evitar isto, é preciso que o síndico seja conciliador e ofereça informações objetivas sobre os problemas comuns. Deve ter o sentimento de sua missão conciliadora, agindo com atitudes claras e definidas, e nunca se esquecendo de que a ética é um princípio que não pode ter fim, sendo o mais imutável dos princípios, um verdadeiro dogma. A ética precisa estar presente nas relações entre as pessoas, dentro e fora do condomínio, no exercício profissional, nas relações comerciais, e familiares. Não podemos nos deixar levar, principalmente nos dias de hoje, pela Lei de Gerson – o “GOSTO DE LEVAR VANTAGEM EM TUDO” – quando se acentua a competição entre as pessoas, onde muitas visam destruir ao invés de construir. A ética nos condomínios o que é? É primordialmente o uso correto dos direitos e deveres que cada morador assume ao residir em morada coletiva, onde a primeira e maior delas é o pagamento das taxas mensais para que o condomínio possa sobreviver evitando prejuízo para outros moradores. Outra prerrogativa é a obrigação de respeitar as normas e as pessoas, não prejudicando o sossego, a saúde e a segurança, lembrando ainda de  interagir uns com os outros, estando presente, comparecendo às assembleias, participando e colaborando.

Nosso muito obrigado e até a próxima!

José Maria Braz Pereira - Consultor de empresas - brazpereirajm@hotmail.com

Fonte: Jornal O Síndico - Ed. 46

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