Moradores precisam ter conhecimento prévio para evitar surpresas



Artigo publicado no dia: 09/05/2014

É inegável a tendência dos condomínios mistos nos quais se concentram atividades e usos diversos, conhecidos como “setores” residencial,comercial, prestação de serviços e até industrial, além da recente figura do pool hoteleiro.

As normas legais que cuidam de condomínios/associações deixam bem claro que a convenção/estatuto é a regra interna - e com força de lei -  das relações e na mesma deverá vir definida a forma de rateio das despesas ordinárias e extraordinárias, cabendo ao adquirente ou usuário ter ciência prévia dessas condições a fim de evitar surpresas e comprometer o bolso e/ou a viabilidade econômica.

Para tanto, são essenciais pesquisa, estudo, análise dos projetos e dos memoriais construtivos da incorporação, da minuta da convenção/estatuto e suas posteriores alterações, sobretudo do orçamento (com todos os itens que compõem o custo) em planilhas bem elaboradas, consistentes, com especificação e detalhamento referente às áreas comuns, as quais serão utilizadas pelos condôminos/associados no padrão de rateio igualitário, observando as características de cada “setor” e no critério de cobrança eleito na convenção/estatuto.  Da mesma forma, o rateio de acordo com o “setor” e reflexos quando atingir o conjunto  global do empreendimento deverá estar apontado, sendo certo que o síndico/administrador sempre enfrentará situações novas, exigindo que conte com um apoio profissional experiente e com base técnica sólida. É fato corriqueiro, por exemplo, a solução encontrada para as lojas existentes no térreo de condomínios residenciais (vide seção da jurisprudência) e também as novas soluções tecnológicas que vão surgindo, tal como a individualização dos hidrômetros em resposta aos conflitos gerados pelo consumo de água, principalmente em residenciais antigos.

No que toca à grande discussão - e ainda nos tribunais superiores - em torno do critério da cobrança condominial com base na fração ideal, sem dúvida, causa grandes distorções e situações injustas. Contudo, esse critério está amparado na legislação que, sabiamente e seguindo os avanços, aponta a possibilidade de alteração pelo próprio condomínio/associação, em decisão assemblear de quórum específico, para que se altere o critério da fração ideal por unidade ou outro. Via de regra, o rateio, para manter a ideia de equidade, deverá estar atrelado ao uso efetivo com respectivos bens e serviços prestados nas áreas comuns de cada “setor” e do conjunto do empreendimento como um todo, independente da metragem da unidade e sua respectiva fração ideal no terreno.

Por Cláudia de Oliveira e Silva - Advogada com expertise nas áreas condominial, imobiliária e ambiental  - www.cosilva.tumblr.com

Fonte: Revista O Síndico - Edição 02

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