Preservação das partes comuns dos prédios



Artigo publicado no dia: 24/09/2017

Falando em condomínio...

 

Quando se trata de áreas comuns e obras em condomínios, nota-se a preocupação dos legisladores, tanto na Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio) quanto na Lei 10.406/02 (Código Civil), de preservar as partes comuns dos prédios, colocando-as a salvo de uso ou outros embaraços por parte de algum condômino ou morador.

Verificamos que os incisos I, II, e IV do art. 10 da lei 4.591 estabelecem a proibição, a qualquer condômino, de alterar a forma externa da fachada ou decorar com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação ou embaraçar o uso das partes comuns, sujeitando o transgressor ao pagamento de multa e ao desfazimento da obra.

O art. 1.342 (CC) define que “a realização de obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, das partes comuns, que possam prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias ou comuns. Vemos que a preocupação dos legisladores ao fixar um quórum específico de dois terços é dar ciência à coletividade e garantir que a obra seja do interesse de todos. 

Podemos averiguar ainda que o art. 1.341 (CC) classifica os tipos de obras e disciplina de forma clara sobre os quoruns para aprovações, estabelecendo ainda o direito de execução de uma obra necessária por qualquer condômino quando houver omissão do síndico, o que demonstra a importância da participação e interesse de todos para garantir um correto investimento de manutenção e modernização.


 Vejamos então os tipos de obras:

  I - Se voluptuárias, necessitam de voto de 2/3 de todos os condôminos (e não 2/3 dos presentes na assembleia). Estas são obras de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor financeiro (art. 96 §1º do Código Civil). O referido quórum se justifica pela importância da obra e custo elevado, considerada extraordinária para efeitos jurídicos.


II - Se úteis, necessitam de voto da maioria dos condôminos. Estas obras definidas no Código Civil são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem (art. 96 §2º).


 Já o §1º do art. 1.341 e o §3º do art. 96 definem as obras ou reparações necessárias como aquelas que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore, podendo ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

 Por fim, ressaltamos que, para haver transparência, o síndico deve fazer pesquisa de preços com no mínimo três empresas e buscar informações junto aos síndicos de outros condomínios para os quais firmas orçadas tenham feito obras.

  Outro aspecto relevante a ser observado é quanto ao prejuízo que a obra possa vir a dar a um condômino, pois, se houver uma pessoa prejudicada, a obra não deve ser executada ainda que aprovada em assembleia.

Até o próximo!

Histórico de artigos

24/09/2017 - Falando em condomínio...

09/07/2017 - Falando em condomínio...

07/06/2017 - Inadimplente ativo, passivo e superendividado

20/04/2017 - Falando em condomínio

24/09/2016 - Falando em condomínio...

11/07/2016 - Falando em condomínio...

25/04/2016 - Falando em condomínio com o consultor José Maria Braz Pereira

16/03/2016 - Rateio de despesas

02/03/2016 - Férias e auxílio-doença

04/02/2016 - Falando em condomínio...

02/12/2015 - Auxílio-doença

09/11/2015 - Falando em condomínio...

30/09/2015 - Renata Rocha - advogada

10/09/2015 - Falando em condomínio...

15/07/2015 - Falando em condomínio ...

26/05/2015 - Falando em condomínio...

12/03/2015 - Falando em condomínio...

19/01/2015 - Falando em condomínio...

06/11/2014 - Falando de condomínio

08/10/2014 - Os seguros condominiais e as coberturas inadequadas

15/09/2014 - Falando de condomínio

04/09/2014 - FALANDO DE CONDOMÍNIO...

08/08/2014 - Câmeras de segurança

14/07/2014 - Como prevenir roubos e assaltos em condomínios

09/06/2014 - Falando de condomínio

09/05/2014 - Rateio de despesas em condomínios mistos

15/04/2014 - As formas de remuneração do síndico

15/04/2014 - Falando de condomínio

08/02/2014 - A destituição do Síndico II

20/12/2013 - Condomínio no dia a dia

22/11/2013 - A destituição do Síndico

06/11/2013 - Condomínio no dia a dia

06/11/2013 - Condomínio no dia a dia

30/08/2013 - Condomínio no dia a dia

17/05/2013 - As responsabilidades do síndico

21/03/2013 - Inadimplência

16/11/2012 - Artigo

24/08/2012 - Capacitação e Reciclagem

20/07/2012 - Despesas

22/06/2012 - Condomínio no dia-a-dia

27/04/2012 - Conflitos pessoais nos condomínios e reflexos jurídicos

24/02/2012 - CONDOMÍNIO DIA A DIA...

14/11/2011 - CONDOMÍNIO DIA A DIA...

20/09/2011 - “Ser ou estar síndico"

15/07/2011 - José Maria Braz Pereira, consultor de condomínios

13/05/2011 - José Maria Braz Pereira, consultor de condomínios

21/03/2011 - José Maria Braz Pereira, consultor de condomínios

14/01/2011 - Condomínio no dia a dia

12/11/2010 - Assembleia

08/09/2010 - Convenção

02/07/2010 - Assembleias

07/05/2010 - Síndico

26/02/2010 - Natureza

17/01/2010 - Legislação

15/01/2010 - Equilíbrio e Paz

13/11/2009 - Gerenciando Condomínios

28/04/1994 - Falando de condomínio

28/04/1994 - Falando de condomínio

00/00/0000 - Condomínio no dia a dia

00/00/0000 - Condomínio no dia a dia

 
Página Inicial | Anuncie Aqui | Notícias | Currículos | Revista O Síndico | Índices | Contato
Síndico JF © 2014 Desenvolvimento: