O papel dos síndicos e das administradoras num condomínio



Entrevista publicada no dia: 15/01/2010

A maioria dos síndicos têm dúvidas com relação às suas funções e às da administradora, na gestão do condomínio. A norma prevê que o síndico pode delegar a terceiros as funções administrativas do condomínio, desde que obtenha consentimento da assembleia geral. Porém, a função de representar o condomínio em juízo ou fora dele, prestar contas e outras tarefas cabem apenas ao síndico. Para esclarecer de vez essas questões, a gerente administrativa de condomínios da Sênior administradora, Grasielle de Oliveira Matos responde a dez perguntas que vão orientar os síndicos nesse assunto.


Síndico JF: Em que situação um síndico deve contratar uma administradora de condomínios?
Devido à complexidade de suas funções, o síndico pode contratar uma pessoa física ou jurídica para auxiliá-lo na administração do condomínio. Às vezes, o barato sai caro, ou seja, deixar de contratar uma administradora para economizar determinada quantia, poderá se mostrar, no futuro, um postura muito mais dispendiosa, se houver algum erro ou omissão. O síndico deverá convocar a assembleia apresentando aos condôminos uma administradora de sua confiança, relacionando o tipo de prestação de serviços, honorários cobrados e prazo do contrato.
 
SíndicoJF: O síndico tem poderes para contratar uma administradora sem consultar os
condôminos? Quem decide sobre esta contratação?

As funções administrativas podem ser delegadas a uma pessoa de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral.
 
SíndicoJF: Quais as funções que a administradora pode desempenhar para um condomínio?
Diversas, como por exemplo: convocar as assembléias gerais, seguindo o que estabelece a Convenção; realizar todos os controles contábeis; auxiliar o síndico na contratação dos seguros da edificação ou conjunto de edificações; pagar as despesas do condomínio, quando autorizadas, e desde que haja fundo suficiente na conta corrente; administrar os funcionários do condomínio, disciplinando, suspendendo, admitindo e demitindo, dentro da legalidade; contratar serviços de conservação e outros.
 
SíndicoJF: Quais as funções do síndico num condomínio gerido por uma administradora?
O síndico deverá ser catalisador, integrador, conciliador, mesmo com o auxílio de uma administradora, ele deverá atentar para o art. 1348 do novo Código Civil, que determina algumas obrigações. Em geral, o síndico atua no condomínio recebendo as demandas dos moradores e, repasando para a administradora, que fica responsável pela parte contábil, pelo pagamento dos funcionários, encargos sociais e trabalhistas, pagamento de guias e ainda, pela convocação de assembleia. E, todo mês sua obrigação é fazer a prestação de contas, do condomínio, que deve ser fiscalizada de perto pelo síndico.
 
SíndicoJF: Explique o que é a responsabilidade civil do síndico?
A Responsabilidade Civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.
 
SíndicoJF: A administradora pode contratar empresas e serviços sem a autorização do
síndico? Como isso deve ser feito?
Não, de forma alguma. Somente com a aprovação do síndico e da assembléia, em casos específicos.
 
SíndicoJF: Como é feita a prestação de contas da administradora para o condomínio?
De acordo com o Código Civil, a Prestação de Contas e Previsão Orçamentária devem ser feitas e aprovadas anualmente em Assembléia, a qual, na maioria dos condomínios, costuma ocorrer no início do ano.
 
SíndicoJF: Qual o papel do síndico e da administradora na gerência das receitas e no
cumprimento da previsão orçamentária do condomínio?

Manter o controle faz com que os fatos se amoldem aos objetivos. Assim, mede o desempenho, corrige os desvios negativos e assegura a consecução dos objetivos.
 
SíndicoJF: Quem contrata funcionários, a administradora ou o condomínio? Qual o papel do síndico quando os funcionários são contratados pela administradora ou conservadora?
A escolha é feita pelo síndico, quando o funcionário é contratado pelo prédio.  Quando é contratado pela administradora, caso não seja satisfatório, ocorrem as trocas até que um funcionário satisfaça as necessidades do prédio.
 
SíndicoJF: Como é feita assessoria jurídica ao condomínio? Ela é papel da administradora?
A assistência jurídica é gratuita no que diz respeito à inadimplência, outros casos são cobrados a parte.
 
Grasielle de Oliveira Matos é gerente administrativa de condomínios da Sênior administradora.
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