Nova Lei do Inquilinato promove mudanças de regras para contratos de aluguel



Entrevista publicada no dia: 08/09/2010

Apesar de não ter relação direta com a questão, a Nova Lei do Inquilinato deve ser compreendida pelos síndicos, uma vez que as novas regras para contratos de aluguel afetam também os gestores administrativos dos imóveis. Para entender melhor como funciona a Lei 12.122/2009, entrevistamos a advogada Dra. Luciana Coelho Senra.


SíndicoJF: Quais as mudanças mais significativas para o inquilino com a nova lei?
Luciana Coelho Senra: No dia 25 de janeiro de 2010, entrou em vigor a denominada “Nova Lei do Inquilinato”. Esta lei tem como objetivo ampliar as garantias do inquilino e também agilizar as ações de despejo. Entre as novidades, está o limite de 45 dias para o inquilino deixar a residência em caso de despejo. O dono do imóvel, por sua vez, passará a ter mais garantias de pagamento do aluguel, o que reduzirá a exigência de fiadores.


SíndicoJF: De acordo com a nova lei, qual o prazo para o inquilino que atrasa o aluguel deixar o imóvel?
Luciana Coelho Senra: Com o atraso no pagamento do aluguel pelo inquilino, cabe ao locador ou proprietário o direito de propor a ação de despejo. Antes, o inquilino podia protelar a devolução do imóvel por até três anos. Agora, isso ocorrerá em no máximo 45 dias. A ação de despejo tem o seguinte procedimento: em 15 dias deverá ser concedida a ordem de despejo. O inquilino terá, então, 30 dias para sair do imóvel. Anteriormente, o prazo era de seis meses.


SíndicoJF:
Qual o valor da caução exigida pelo locador em caso de desocupação do imóvel por força de liminar?
Luciana Coelho Senra: Em alguns casos poderá ser concedida liminar para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, independentemente de audiência e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.


SíndicoJF: O dono do imóvel pode pedi-lo de volta quando quiser?
Luciana Coelho Senra: Não. O proprietário apenas poderá requerer a devolução do imóvel em situações específicas, como atraso de pagamento ou quando o inquilino infringir uma das obrigações previstas no contrato de locação.


SíndicoJF: Se o proprietário receber uma oferta melhor e decidir despejar o inquilino, este deverá ser indenizado?
Luciana Coelho Senra: Sim. Neste caso, o proprietário e o novo locador deverão pagar uma multa para o inquilino, a qual será estipulada pela Justiça.


SíndicoJF: Se o proprietário não quiser renovar o contrato, em quanto tempo o inquilino deve sair?
Luciana Coelho Senra: Com o término do contrato de aluguel o proprietário não é obrigado a renová-lo. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso, ou seja, o inquilino deve entregar o imóvel no último dia do contrato. Para tanto, é conveniente notificá-lo sobre o desinteresse na renovação. Entretanto, findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumi-se prorrogada a locação por prazo indeterminado. Neste caso, o locador poderá requerer a devolução do imóvel a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, sendo que o imóvel  somente poderá ser retomado em situações específicas. Assim, o locatário deve devolver o imóvel no último dia do contrato. Para tanto, também é conveniente notificar o inquilino 30 dias antes do término do contrato sobre o desinteresse na renovação do contrato, para que este não presuma que o mesmo irá se renovar automaticamente.


SíndicoJF: O inquilino pagará multa se quiser sair antes do fim do contrato?
Luciana Coelho Senra: Sim. A nova lei estabelece a proporcionalidade da multa rescisória do aluguel. Assim, se o inquilino decidir entregar o imóvel antes do fim do prazo, ele pagará um valor proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato. Entretanto, o inquilino ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.


SíndicoJF: O que a lei determina com relação ao fiador?
Luciana Coelho Senra: Em contratos sem garantia, o inquilino que deixar de pagar o aluguel poderá ser obrigado a sair do imóvel em 15 dias. Com essa nova garantia, muitos proprietários deverão abrir mão da exigência de um fiador, o que facilitará a locação.


SíndicoJF: O fiador pode desistir do negócio?
Luciana Coelho Senra: Sim. O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.


SíndicoJF:
Quando mudam os locatários o contrato precisa ser refeito?
Luciana Coelho Senra: Com certeza. Os contratos apenas geram direitos e obrigações para as pessoas qualificadas no mesmo. Uma vez locado o imóvel para pessoa diversa do contrato, há necessidade de fazer um novo contrato com o novo locatário.


SíndicoJF: Quais serão os reflexos dessa lei no mercado imobiliário?
Luciana Coelho Senra: As novas regras devem provocar um aumento na oferta de novos aluguéis, o que tende a diminuir o valor dos mesmos.

 

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