Inadimplência em condomínios pode ser solucionada pelo Tribunal Arbitral



Entrevista publicada no dia: 12/11/2010

Responsável por fazer cumprir as regras e o espírito esportivo dos jogos, o árbitro intervém sempre que necessário. Entendendo esse conceito, fica fácil compreender o significado do Tribunal Arbitral, que a partir da mediação de um juiz arbitral, resolve conflitos relacionados a direito patrimonial disponível através de acordos entre as partes. Criado no Brasil com o intuito de desafogar o poder judiciário, em Juiz de Fora esse Tribunal funciona desde 2007, sendo capacitado para solucionar problemas que envolvem os condomínios como inadimplência, dívidas e multas, de uma forma mais rápida. Para conhecer mais sobre o seu funcionamento, entrevistamos as secretárias do Tribunal Arbitral Fernanda Monteiro e Luana de Almeida, além da advogada do Tribunal Juliana Campos.

Síndico JF: O que é o juizado arbitral e qual lei o regulamenta?
Tribunal Arbitral: O Juizado Arbitral é como uma justiça particular, as partes fecham acordo após uma conciliação, não existe um julgamento, nem é proferida uma sentença a ser cumprida, como na Justiça Comum. Os dois lados envolvidos conversam e conforme vão cedendo, chegam a um acordo que seja bom para ambos. Uma vez feito o acordo, ele se torna obrigatório e, se não for cumprido, pode ser executado direto na Justiça Comum como título extrajudiciário. O acordo é assinado pelo juiz que eles próprios escolheram para decidir a questão. Se não for feito o acordo, o processo tem que ir para a Justiça Comum.  A lei que regulamenta a criação dos juizados arbitrais no Brasil é a 9.307/96, lembrando que não são quaisquer conflitos que podem ser resolvidos no Tribunal Arbitral, somente aqueles que envolvem direito patrimonial disponível, como dívidas, inadimplência em condomínios, multas por atraso de pagamentos, validade de dívida, etc.

Síndico JF: Como atua o juiz arbitral?
Tribunal Arbitral: O juiz arbitral precisa ser uma pessoa de confiança das partes, sendo que nos tribunais arbitrais já existe um grupo de juízes definidos e as partes, se quiserem, vão assinar um documento autorizando que a mediação seja feita por um deles. Sabemos que qualquer conflito, lesão, ou ameaça de lesão a um direito deve ser dirimido pela justiça, sendo que este é um princípio do processo civil. O juizado arbitral, sendo uma justiça particular, foge a essa regra porque tem o amparo da autonomia da vontade das partes. Antes do acordo ser feito, um documento chamado cláusula compromissória deve ser assinado. Nele, as partes afirmam a concordância de que aquele mediador escolhido resolva o conflito e depois disso todos assinam a sentença arbitral, que descreve a conciliação.

Síndico JF: Quais as diferenças em relação à justiça comum?
Tribunal Arbitral: No Tribunal Arbitral não é necessário advogado para nenhuma das partes, o procedimento é sigiloso, diferente da justiça comum em que os processos são públicos, salvo exceção de sigilo de justiça. Além disso, é muito mais rápido, as audiências são marcadas em uma semana, sendo que o acordo é feito na hora e já se consegue de imediato a sentença arbitral, que estipula as obrigações das partes, diferente da justiça em que há toda a burocracia de distribuição, sendo que a fase de conhecimento pode, dependendo da complexidade do processo, chegar a um ano e meio ou até dois anos. Lembramos ainda que o Tribunal Arbitral impõe um certo respeito às partes, já que um acordo celebrado exerce uma coação maior sobre o reclamado do que um acordo particular. O procedimento também é mais justo na medida em que o acordo só é feito se ambas as partes concordarem. Com isso, você consegue ampliar o acesso à justiça, na medida em que uma parte cede um pouco e a outra também, ou seja, conseguimos chegar a um ponto em comum sem necessidade de que o juiz diga de quem é o direito.
 
Síndico JF: Em que situações o juizado arbitral pode ser acionado pelo condomínio?
Tribunal Arbitral: O maior foco é a inadimplência, além de multa aplicada em razão de perturbação, dívida entre inquilino e locatário, que fazem parte de um grupo que engloba os direitos patrimoniais disponíveis. Nestes casos, o Tribunal Arbitral tem competência para dirimir os conflitos.


Síndico JF: E como o síndico deve proceder para ingressar com uma ação?
Tribunal Arbitral: Se for um caso de inadimplência, o síndico precisa trazer o valor e o nome do devedor para mandamos uma notificação, intimando-o a comparecer. Ele comparece e o síndico pode vir ou dar uma carta para um preposto representá-lo. A partir daí, as partes conversam na presença do juiz, que tenta dar um rumo na conversa, de acordo com o que ele acha que é de direito das pessoas. Em relação a uma dívida, por exemplo, uma parte coloca que não tem como pagar de determinada forma. O juiz pode propor acordos, até que as partes cheguem a um consenso. Se a pessoa que recebe a notificação não quiser comparecer, não temos como obrigá-la a vir, o que fazemos é encaminhar para o advogado que entra com o processo na Justiça Comum.

Síndico JF: Quais são as despesas e quem responde por elas?
Tribunal Arbitral: As despesas devem ser adiantadas pela parte que está propondo o processo, já que temos gastos com a intimação e com a localização da pessoa através de um programa específico. Depois, quando o problema é resolvido, as custas entram no valor final do acordo em que a parte perdedora vai arcar com seu pagamento. Como não é necessário advogado para nenhuma das partes, a vantagem  é que o processo fica bem mais barato.

Síndico JF: Qual o prazo para um processo ser julgado no Tribunal Arbitral?
Tribunal Arbitral: O prazo da lei é de 180 dias, mas aqui é bem mais célere, resolvido em menos de 30 dias.  Temos convicção que justiça tardia não é justiça. Por exemplo, se alguém tem uma dívida com você, corre-se o risco de demorar 10 anos para receber aquele valor, no final das contas vai ser justo? Se você parcelar essa dívida por 1 ano, pelo menos você vai ter a garantia de receber o dinheiro num prazo menor. Outro exemplo: se uma pessoa deve R$ 1.000,00 e é acionada judicialmente, precisa contratar advogado, tem que pagar as custas do processo e no final a dívida praticamente  dobra. E, pior, se for para uma execução forçada e a pessoa não tiver bens no nome, a dívida morre.

Síndico JF: O que é preciso fazer para que a justiça arbitral seja utilizada com mais frequência pelos condomínios?
Tribunal Arbitral: A lei de arbitragem é de 1996, sendo bastante nova no Direito e em Juiz de Fora, o Tribunal Arbitral foi instituído em 2007. São sempre procuradas soluções para desafogar o Judiciário, que cada vez está com um número absurdo de processos, tendo cada juiz cerca de 10 a 20 mil processos para julga. Para os condomínios, o Tribunal Arbitral é uma alternativa com respaldo legal.

Síndico JF: Qual recado o Tribunal deixa para os síndicos no sentido de auxiliá-los nos conflitos  condomíiniais?
Tribunal Arbitral: Muitas vezes, os síndicos não conseguem resolver problemas sozinhos, têm outras atribuições como trabalho e família e encontram dificuldades no Judiciário. No Tribunal, assumimos o problema e temos o comprometimento de resolvê-lo da maneira mais rápida possível: o condomínio é uma miniatura da sociedade e uma dificuldade ali dentro é ruim para o síndico e para todos, atrapalhando a convivência. No caso de inadimplência, a pessoa em débito também se sente mal, portanto, quanto mais rápido solucionar o problema, melhor para todo mundo.
 

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