Síndicos devem enfrentar situações baseados no Regimento Interno



Entrevista publicada no dia: 13/05/2011

Esclarecer dúvidas comuns a muitos síndicos sobre Convenção, Assembleia, direitos e deveres dos condôminos foi o objetivo da palestra “Administração de Condomínios”, ministrada pelo professor do Curso Técnico de Transações Imobiliárias do IFET (Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia), Aloísio da Silva Lopes Júnior, no 2º Dia do Síndico. Baseando sua apresentação em estudos de casos, ele explicou aos síndicos como enfrentar as mais variadas situações, ressaltando sempre a importância do Regimento Interno, que deve estar sempre atualizado. Abaixo, reproduzimos a palestra em forma de entrevista, para que mais síndicos possam ter acesso a essas informações.

O Síndico: Qual a diferença entre Convenção do Condomínio e Regimento Interno do Edifício?

Aloísio: Podemos dizer que a Convenção do Condomínio é o documento que organizará e estruturará o condomínio, definindo a forma de eleição do Síndico, o tempo de duração de seu mandato entre outras normas gerais, ao passo que o Regimento Interno figurará como normas de convivência, determinando, por exemplo, regras para utilização dos espaços em comum, entre outras coisas.

O Síndico: Explique a diferença entre a função do Síndico, Subsíndico e Conselho Fiscal.

Aloísio: A principal diferença entre estas três funções vigora em suas atribuições,: enquanto o Síndico é eleito para administrar e coordenar o dia a dia do Condomínio, o Subsíndico é eleito para auxiliá-lo, mas jamais poderá ocupar seu lugar, salvo em pequenos espaços de tempo e em caso de ausência do Síndico. Assim, temos que, se o Síndico renuncia a seu mandato é proibido ao subsíndico assumir as funções de síndico e completar o período faltoso, pelo contrário, ele deve assumir e convocar de imediato uma Assembleia Extraordinária visando à eleição de uma nova pessoa para ocupar a função de Síndico. No que se refere ao Conselho Fiscal, é composto de 03 (três) pessoas, sendo considerado um órgão facultativo, e tem a função primordial de fiscalizar a gestão desempenhada pelo Síndico.

O Síndico: Esclareça qual a distinção entre a Assembléia Geral Ordinária e a Assembléia Geral Extraordinária e quais são as diferenças entre quoruns simples e especial e maioria absoluta e simples?

Aloísio: Inicialmente, no que se refere à questão da distinção entre Assembléia Geral Ordinária e Extraordinária, ambas têm a mesma razão de ser, qual seja promover a deliberação do Condomínio sobre questões pré-estabelecidas. Entretanto o que as diferencia é que enquanto a Assembléia Geral Ordinária possui data pré-definida para acontecimento e periodicidade anual, a Assembléia Geral Extraordinária não, esta pode acontecer a qualquer tempo, sempre que assuntos pertinentes se mostrarem evidenciados. No que se refere às espécies de quóruns, podemos dizer que o denominado Quorum Simples se constitui de mera maioria numérica momentânea, ou seja, para aprovação de uma determinada matéria, é necessário apenas que a maioria dos presentes se manifeste de forma favorável à proposta apresentada. A contrário senso, o Quorum Especial se constitui de um número mínimo de pessoas exigidas para a ocorrência de uma determinada deliberação. Já no que tange às questões de maioria simples e absoluta, esta estará ligada ao número e votos necessários para aprovação de uma determinada medida. A maioria simples se referirá ao percentual de 50% (cinqüenta por cento) mais 01 (um) voto dos participantes da Assembleia, já a maioria absoluta é a maioria das pessoas que integram o condomínio, e a votação apenas terá validade se pelo somatório dos votos se atingir esta maioria.

O Síndico: Quais os principais pontos de divergência no uso do salão de festas e o que pode ser feito para minimizar os problemas?

Aloísio: O principal problema enfrentado pelos moradores de um determinado condomínio no que se refere ao salão de festas está na produção sonora de ruídos, ou seja, no barulho gerado, tanto no interior do mesmo, quanto na saída do condomínio. Para minimizar este problema, sempre sugerimos a elaboração de um Regimento Interno rígido e bastante detalhado, contendo as regras de utilização do mesmo, horários de funcionamento e normas para sua limpeza após os eventos realizados.

O Síndico: Quais as hipóteses onde é possível o arrombamento de uma unidade imobiliária, quando o condômino está ausente, e como o síndico deve proceder nesses casos? E de quem é a responsabilidade de arcar com os custos?

Aloísio: Não existe uma lista de possibilidades em que o síndico possui o dever de agir arrombando o apartamento, mas este é orientado pelo bom senso e pela necessidade. Sempre que a coletividade se mostrar em perigo ou sendo afetada pela unidade imobiliária cujo proprietário se encontra ausente, deve o síndico agir. O exemplo mais comum nestes casos, é o de vazamento na tubulação de água, infiltração no apartamento vizinho, vazamento de gás entre outras hipóteses. O procedimento é bastante simples, após o Síndico buscar informações a respeito de onde se encontra o proprietário do imóvel e não o encontrando, deve acionar um chaveiro, e ingressar no apartamento acompanhado de testemunhas, realizar os reparos e fechar o mesmo, guardando consigo a nova chave da unidade imobiliária. Se a responsabilidade pelo reparo for do condomínio, este deve arcar com os custos, já se for de responsabilidade do condômino este deve providenciar os reparos.

O Síndico: Se um condômino quiser instalar ar condicionado em sua unidade, quais são os requisitos necessários? A Assembléia deverá ser consultada?

Aloísio: Sempre que alguma obra ou modificação visar descaracterização ou alteração de áreas comuns ou fachada do condomínio, deverá a Assembleia ser consultada. Não importando nenhuma destas hipóteses, o proprietário não precisará consultar a Assembleia, é o caso, por exemplo, dos condomínios que já possuem espaços em suas fachadas para instalação de ar condicionado. Entretanto, não sendo consultada a Assembleia e ocorrendo alteração de fachada ou áreas comuns, poderá esta solicitar o desfazimento das obras realizadas sem sua prévia autorização.

O Síndico: Colocação de telas, vidraças e grades devem passar pelo mesmo procedimento?

Aloísio: Sim, podendo inclusive a Assembleia padronizar o material a ser utilizado, cor entre outras formas de limitação, desde que se encontrem estas exigências dentro do limite do razoável.

O Síndico: A porta de entrada de uma unidade imobiliária pode ser alterada sem a consulta do Síndico?

Aloísio: Pode, mas é necessária a concordância dos demais proprietários de unidades imobiliárias localizadas no mesmo andar, sob pena de ser condenado ao desfazimento da obra.   

 

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