A diferença entre condomínios horizontais e loteamentos fechados



Entrevista publicada no dia: 15/04/2014

É mais comum do que parece as pessoas confundirem condomínios horizontais e loteamentos fechados que constituem, do ponto de vista jurídico, duas categorias diferentes. Como este último vem crescendo consideravelmente em nossa cidade e para esclarecer as dúvidas sobre o assunto, entrevistamos o engenheiro civil Eduardo Lucas, referência no setor em Juiz de Fora que atua como presidente do Instituto Ação Urbana, como diretor na Pegasvs Empreendimentos Urbanísticos LTDA e na Federação dos Loteamentos Fechados da Cidade Alta (FALCA). Confira abaixo suas considerações sobre o tema:

O Síndico: Qual a diferença entre condomínio horizontal e loteamento fechado?

Eduardo Lucas: Inicialmente, faz-se  necessário esclarecer juridicamente, a diferença entre condomínios horizontais e loteamentos fechados, algo que gera muita confusão entre a comunidade em geral. Condomínios horizontais são regidos pela Lei 4.591/64 e caracterizados por frações ideais em vias privadas, com fechamento de portaria sendo amparados por lei federal, enquanto os loteamentos fechados são regidos pela Lei 6.766/79, com lotes em logradouro público (rua), fechamento de cancelas sendo amparadas por lei municipal (concessão de uso). São poucos os condomínios horizontais em Juiz de Fora: estimadamente cinco ou seis. Os loteamentos fechados são cerca de trinta (não computadas as chamadas “fazendinhas”), e este são popularmente confundidos com condomínios. Situam-se principalmente na cidade alta e na região da Grama.

Quais as vantagens e desvantagens de se viver em um loteamento fechado?

Com a saturação da ocupação imobiliária, compreendida, mais significativamente, entre o rio Paraibuna e o Morro do Cristo, houve uma verticalização excessiva, impermeabilidade do solo, aumento dos espaços comerciais, mais ainda pela polarização de Juiz de Fora em relação às cidades do entorno. Estes fatores acarretaram grande prejuízo ao bem estar da população, com consequências indevidas na aglomeração de pessoas e trânsito caótico. Acrescenta-se a isso ainda a poluição, o aquecimento das cidades e a criminalidade. Em Juiz de Fora, não há desvantagens significativas nos loteamentos fechados, pelo contrário, as vantagens são evidentes: a distância entre o núcleo da cidade e os empreendimentos  não teve a mesma dimensão que nas metrópoles. Assim, ficaram muito próximos do comércio e serviços do centro da cidade e oportunizaram a ocupação de vazios urbanos onde já havia alguma infra-estrutura de apoio instalada, que rapidamente se adaptou aos novos moradores. Como decorrência, estas classes optaram por bairros residenciais, com  ocupação uni familiar, rodeados de  amplas áreas verdes, praças bem cuidadas, muito sol, ventilação, temperaturas amenas, sossego, etc.

Quais as particularidades dos loteamentos fechados em relação aos condo mínios verticais?

Constato que para a construção de condomínios verticais há maior facilidade  de aprovação  de projetos e estes são mais procurados por públicos que não usam tanto carros, como idosos e estudantes, tendo como vantagem principal a logística de ter o comércio e os serviços próximos de suas residências. Defendo um ordenamento urbano, mesclando as duas alternativas, porém com afastamentos  generosos entre as edificações (sejam térreas ou verticalizadas), com arborização e  permeabilidade do solo,  avenidas sustentáveis com pistas de caminhadas, de ciclismo e sem os indesejados semáforos.

Como são escolhidos os gestores nos loteamentos fechados e que funções desempenham?

Nos loteamentos fechados temos a escolha do presidente, vice-presidente e diretores que é feita a partir de uma assembleia, na qual cria-se um estatuto  e regulamento interno. Tudo funciona como se fosse  a “organização de um clube”, com um mandato de dois anos e  prestação de contas anual. Quanto mais  profissionalismo e experiência, melhor o resultado na gestão da Associação, sendo esta a denominação nos loteamentos fechados (ao invés de “Condomínio”). Para gestão dos funcionários,  quer seja de manutenção ou segurança, existe o cargo do supervisor, uma espécie de “faz tudo” que realiza a ligação entre o corpo diretor e os empregados.

Como é definida a taxa a ser paga pelos associados?

Nas Associações, adota-se um Plano Diretor de curto, médio e longo prazo, quando então, a partir de um orçamento anual, rateiam-se os valores em  taxas associativas mensais acrescidas de 5% de fundo de reserva para contingências, podendo haver, se deliberado em assembleia extraordinária, as chamadas taxas extras para fins específicos.

Qual o papel da administradora nas associações de moradores?

A participação das administradoras profissionais é essencial porque se fazem presentes junto aos conselhos deliberativos e diretorias dando um suporte (exigências legais das assembleias, pautas, atas, gestão de funcionários, gestão junto aos órgãos fiscais, arquivos, fornecedores, etc.) o que ficaria inviável atender por parte dos proprietários/diretores que têm suas profissões e exercem as funções nas associações de forma voluntária.

Quais os principais problemas e desafios enfrentados e as soluções praticadas nas associações?

Cumprimento do plano diretor, controle de arrecadação, eficiência dos funcionários, segurança, promoção de atividades sociais e esportivas. Posso afirmar que, ao longo destes anos, nos quais tenho sido presidente  ou diretor em diversos loteamentos fechados, alcançamos  metas inicialmente impensáveis na segurança, no lazer, no bem estar e consequentemente conquistamos uma fortíssima valorização nos imóveis. Evidência  clara é a acelerada ocupação de milhares de residências de  arquiteturas de excelente padrão, o que nos leva a uma indagação: se Juiz de Fora não tivesse a expansão horizontal dos loteamentos  fechados, o que seria do centro e dos bairros próximos ao centro hoje? Conseguimos alargar os horizontes de nossa cidade. Faltam agora vias de acesso e de integração de qualidade,  rearborização destas regiões e despoluição dos rios, etc. Este é o nosso grande desafio.

Histórico de entrevistas

12/11/2017 - Reforma trabalhista

24/09/2017 - Ronaldo Tomaz - Alphaville

09/07/2017 - Entrada somente com autorização

07/06/2017 - Convenção Coletiva dos Trabalhadores em Condomínio 2017

20/04/2017 - Seguro para condomínios é obrigatório

11/07/2016 - Pedro Gatás Bara

13/05/2016 - Com o advogado Cristiano Alexandre Lopes

04/02/2016 - Como combater a inadimplência

09/11/2015 - Entrevista especial - 7º Dia do Síndico

10/09/2015 - Fornecimento de água

15/07/2015 - Delegado revela ação de ladras

27/05/2015 - Porteiros que amam a profissão

16/03/2015 - Convenção coletiva de 2016 e reajuste de salários

12/03/2015 - Economia de energia

19/01/2015 - Condomínio do Edifício Santa Cruz Shopping

06/11/2014 - Vivendo no campo, mas perto da cidade

16/09/2014 - Condomínios empresariais

14/07/2014 - Conscientização é a principal arma contra inadimplência

15/04/2014 - Síndico Edson Curiel Rosa: Advogado

15/04/2014 - Entrevista: Eduardo Lucas, engenheiro civil

06/11/2013 - Gustavo Magalhães, analista técnico e gestor do SEBRAE

30/08/2013 - Célula Gestão de Documentos

08/08/2013 - Telefonia, internet e TV por assinatura

25/04/2013 - Seguro Condominial

21/03/2013 - Dedetização em condomínios

16/11/2012 - Entrevista

26/08/2012 - Sindicato dos Empregados em Edifícios

22/06/2012 - Prevenção

27/04/2012 - Reparos e pintura de fachada

24/02/2012 - VISTORIA PREVENTIVA

14/11/2011 - Juiz de Fora recebe o 3º Dia do Síndico

20/09/2011 - Anselmo Fernandes da Silva - Diretor Geral do Demlurb

15/07/2011 - Thereza Rampinelli, advogada e especialista em Direito Imobiliário

13/05/2011 - Aloísio Lopes Junior, professor do Curso Técnico de Transações Imobiliárias

21/03/2011 - Sgto. Waldeci Silva, analista de projetos

14/01/2011 - CLT

12/11/2010 - Tribunal Arbitral

12/11/2010 - Tribunal Arbitral

08/09/2010 - Nova Lei do Inquilinato

02/07/2010 - Água é vida

07/05/2010 - Gripe A

11/03/2010 - Obras

15/01/2010 - Síndico x administradora

13/11/2009 - Piso limpo e conservado

 
Página Inicial | Anuncie Aqui | Notícias | Currículos | Revista O Síndico | Índices | Contato
Síndico JF © 2014 Desenvolvimento: