Condomínios-clube: uma nova realidade chega a Juiz de Fora



Entrevista publicada no dia: 15/04/2014

Síndico profissional de São Paulo relata sua experiência em gerir locais que oferecem moradia e diversificadas opções de lazer

“Desafio” é uma palavra sempre presente no dia a dia dos Síndicos: encarar novas empreitadas em busca do melhor faz parte da rotina. E o que dizer de um Síndico que largou um emprego fixo para se tornar profissional no segmento atuando em condomínios-clube, uma novidade que só se tornou realidade em nosso país há alguns anos? Este é o caso de Edison Curiel Rosa, advogado e Síndico profissional da cidade de São Paulo que administra um total de 1079 unidades distribuídas no condomínio Paulistano, seu “novo escritório”. Nesta entrevista, ele nos relata as particularidades da administração deste tipo de condomínio, bem como ressalta alguns pontos importantes a serem observados por quem está entrando neste segmento.

O Síndico: O que vem a ser um condomínio-clube?

Edison Curiel Rosa:A principal característica de um condomínio-clube é oferecer aos condôminos uma opção de serviços e lazer na qual não se precise sair do condomínio. Isso traz valores agregados como segurança, ganho de tempo e em muitos casos um custo baixo se comparado aos valores de mercado fora do condomínio.

Em linhas gerais, como deve ser feita a gestão de um condomínio-clube?

Não há a menor dúvida de que a gestão deve ser feita de forma profissional e de preferência por alguém que já tenha experiência com grandes empreendimentos. Caso contrário, deve-se contratar, no mínimo, uma consultoria. Ter um Síndico profissional e uma boa administradora faz toda diferença.

Quais funcionários são necessários para o bom funcionamento de um condomínio-clube?

Além do Síndico e a equipe necessária para qualquer tipo de condomínio (manutenção, limpeza, segurança, paisagismo), é necessário contar com empresas ou profissionais que atendam às necessidades criadas pelo empreendimento como professores de artes, musculação, ginástica, natação, babá etc. Além disso, é fundamental que exista o gerente predial, pois esse profissional deve ser o braço direito do Síndico, sendo uma espécie de zelador mais capacitado, que possui um conhecimento maior em assuntos técnicos e administrativos e ainda tenha características como liderança e boa comunicação.

E como é feito o rateio e a cobrança das despesas?

Em um condomínio-clube, por ter mais áreas de lazer e serviços, existirá um gasto maior com a sua manutenção e conservação e também um custo adicional para contratação dos serviços e profissionais para essas áreas. O rateio é feito conforme  determina a convenção e a legislação vigente, porém por ter muitas unidades, esse custo acaba diluído o que normalmente não pesa na conta final.

Fale um pouco sobre o problema da inadimplência.

Como em qualquer condomínio, a inadimplência deve ser acompanhada de perto e a cobrança deve ser feita de forma efetiva e rápida. A questão de inadimplência está relacionada muito mais com o momento do condomínio e condômino do que com o valor da cota condominial.

O que deve ser observado na questão do uso dos espaços de lazer?

Alguns condomínios possuem verdadeiros clubes, desta forma é necessária a contratação de empresas da área e de preferência que já atuem em condomínios. Ao oferecer mais serviços e áreas de lazer, os condôminos e moradores ficam mais expostos a riscos de acidentes. Exemplos como piscinas olímpicas, cinema e um clube aberto 24hs podem ser uma boa opção, porém é necessário redobrar a atenção quanto a crianças nas piscinas, pessoas com problemas de saúde fazendo atividades sem nenhum critério e ainda a grande circulação de veículos. Contudo, uma boa administração pode evitar estes problemas.

Fale sobre os serviços de reparo e manutenção em um condomínio-clube.

É muito importante ter um responsável contratado pelo condomínio, pois normalmente ele presta um serviço diferenciado por possuir o conhecimento técnico necessário. De qualquer forma, dependendo do tamanho e complexidade do condomínio, será necessário contratar uma empresa especialista nessa área. Para se ter uma ideia, hoje existem empresas nacionais e até internacionais especializadas em serviços de manutenção para condomínios.

Como tratar os diversos conflitos existentes em um condomínio-clube?

Quanto maior o condomínio, maior é a diversidade de cultura e valores dos seus moradores. Os conflitos ocorrem pelos mais diversos motivos e um simples desentendimento pode virar algo mais complexo. Não existe uma regra, mas saber lidar com pessoas é algo imprescindível e pode fazer toda a diferença nessa hora.

O que pode ser feito num condomínio-clube visando torná-lo mais sustentável?

Primeiramente, a conscientização dos condôminos e funcionários. Em paralelo, o condomínio pode implantar medidas que não lhe custarão praticamente nada e as que possuem algum custo, com certeza este será compensado pelo beneficio. Alguns exemplos são a coleta seletiva de lixo, reuso de água, energia solar para aquecimento das piscinas, individualização de água e gás, sensores de presença em todas as áreas possíveis.

Qual a importância da comunicação neste tipo condomínio?

 A comunicação é extremamente válida e manter os condôminos informados pode evitar dúvidas e até acusações infundadas contra a administração. O ideal é que seja estimulada a comunicação de via dupla e para isso o condomínio deve disponibilizar ferramentas aos seus condôminos, como, por exemplo, uma conta de email exclusiva, para que estes manifestem suas dúvidas, reclamações, denúncias, críticas e sugestões. Ter um site do condomínio, bem administrado, pode ser uma boa opção com baixo custo, principalmente para grandes empreendimentos.

O que pode ser feito para que o síndico não se sinta sobrecarregado de tarefas?

O Síndico deve estabelecer uma rotina de trabalho, estruturar sua equipe e deixar claro quais são suas responsabilidades, mas para isso precisa de uma boa equipe formada por profissionais capacitados e comprometidos. Além disso, acertar na escolha da administradora é fundamental.

Fonte: Revista O Síndico - Edição 02

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