Conscientização é a principal arma contra inadimplência



Entrevista publicada no dia: 14/07/2014

Taxa deve ser vista não como pagamento, mas como investimento no condomínio

Cristiano de Souza é advogado processualista e atualmente o foco principal de suas atividades são o Direito Condominial e Civil, sendo consultor jurídico de vários condomínios e administradoras de condomínios em São Paulo. Escreve para diversos órgãos da mídia especializada com colunas nos sites Sindiconet, Condomínio em Foco e Direcional Condomínios, onde também é colaborador da revista. Ministra cursos, palestras, seminários e conferências sobre o tema Condomínio. É também autor do livro “Sou Síndico, e agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições”. Nesta entrevista exclusiva, a revista O Síndico consultou o especialista para falar sobre um dos principais motivos de problemas nos condomínios: a inadimplência.

O Síndico: Quais são as principais causas da inadimplência nos condomínios?

Cristiano de Souza: Não existe uma regra geral, é certo, no entanto, que o condomínio reflete em muitos aspectos a situação econômica do país. Muitas vezes, verificamos que o condômino deixa de contribuir com o condomínio por possuir uma base de informações errada sobre o que significa o valor do condomínio, ou seja, não sabe que condomínio não se paga, se contribui para as despesas de manutenção do empreendimento. E isso contribui para a valorização do patrimônio.

Como a inadimplência afeta o equilíbrio financeiro do condomínio?

A inadimplência, por não ser igual em cada condomínio, não possui uma regra geral. Porém, o que nos parece mais aconselhável é que o síndico, verdadeiro administrador do condomínio, analise sua coletividade e conforme as oscilações analisadas administre o fluxo de caixa, ou seja, as despesas com as receitas, alterando, se o caso, as datas de vencimento para melhor satisfazer as necessidades do próprio condomínio, seja na receita, seja nas despesas.

Existe uma média de inadimplência considerada aceitável dentro do condomínio?

Muitos dizem que até 20% é o normal, mas não existe normal para uma exceção, pois contribuir é a regra. Assim, deve cada coletividade avaliar até qual índice é “aceitável” e se houver excessos, deve promover imediatos procedimentos de recuperação, seja de crédito, seja de postura da coletividade.

O pagamento com juros e multa é a única arma do condomínio contra os inadimplentes?

A arma para o condomínio é ter regras rígidas e não flexibilizar para nenhum “amigo do rei”. Assim, sobre o débito deve incidir o que de direito e se não houver uma solução amigável, promover imediatamente uma demanda judicial de cobrança de condomínios. Quanto mais rápido a providência, melhor o resultado.

Que direitos os inadimplentes têm que não podem ser cerceados dentro do condomínio?

O inadimplente não perde seu direito de propriedade. Toda vez que medidas forem adotadas para cercear este direito, deve o síndico estar alerta e preservar a segurança jurídica de todos, mantendo a ordem, pois qualquer deliberação de assembleia deve ser legítima, mas também legal.

Quais são as penalidades legais podem ser aplicadas aos inadimplentes do condomínio?

Por lei, a unidade que não estiver quite com o condomínio, em suas obrigações, não pode participar ou votar, mas em condomínio a lei prevê que a coletividade se administre determinando outras regras em convenção, tais como, por exemplo, não poder o inadimplente ser síndico ou conselheiro. Sempre tomando cuidado para não ferir a propriedade do inadimplente, que por ser uma propriedade condominial é composta de parte comum e exclusiva. Somente pode restringir o uso de uma das partes o Poder Judiciário, pois ainda que em direito legítimo, não cabe ao síndico fazer justiça com as próprias mãos. (proibição do Código Penal – art. 345).

Como os condomínios podem se precaver da inadimplência? Conhece medidas que possam ser tomadas como exemplo para outros condomínios?

Nenhuma roda é reinventada. A medida mais salutar que o condomínio pode adotar para inibir a inadimplência é um programa de conscientização de que a contribuição feita se converte em investimento, direto e indireto, no patrimônio do condômino. Ações como protestos, corte de consumíveis, restrição forçada de áreas comuns afetam a segurança jurídica da coletividade, criam conflitos e podem provocar indenizações desnecessárias. O programa Minha Casa Minha Vida tem sido o caminho para a conquista da casa própria de muitos brasileiros, porém há notícias de níveis altíssimos de inadimplência nesses condomínios.

Que medidas estão sendo tomadas para resolver o problema, visto que na maioria os moradores são de baixa renda?

Nenhum programa deveria ser implantando sem que houvesse uma base de conhecimento do que se trata este programa. Nossa Constituição fala que é de competência corrente entre Estado, União e Municípios promover programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais. Nada adianta construir e não dar conhecimento do que seja morar em condomínio. Não se trata de baixa renda, se trata de dar informação, eis a essência de ser um cidadão, ter conhecimento.

O que o governo pode fazer para incentivar as pessoas que participam do programa Minha Casa Minha Vida a sair da inadimplência com relação às taxas de condomínio?

Dar a devida informação e investir em conhecimento do cidadão do que seja morar em condomínio. Exemplos de empreendimentos de sucesso em programas de baixa renda são diretamente relacionados com oficinas de como viver em condomínios, implantados antes da instalação da família, ou seja, saber que um problema de vazamento afeta a água de todos e no seu bolso também se a conta não for individualizada, é importante para haver união no grupo.

Fonte: Revista O Síndico - Edição 03

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