Condomínios empresariais



Entrevista publicada no dia: 16/09/2014

Nos anos de 1990, Campinas (SP) começou a vivenciar uma nova experiência econômica ao introduzir o conceito de condomínios industriais/empresariais, conforme informa o artigo do professor da Universidade Estadual Paulista (Unesp), Auro Aparecido Mendes. Segundo o estudo, tratava-se de “uma nova configuração do espaço, completamente diferente das antigas paisagens fabris e dos tradicionais complexos industriais.”

Empreendimentos como esse levaram também a uma nova compreensão dos condomínios. Se, outrora, prevalecia a clássica teoria que para ser condomínio era necessário haver vários proprietários, hoje em dia os condomínios empresariais, na sua maioria, têm um só proprietário, mas seu funcionamento e administração se assemelham aos dos condomínios edilícios.

O primeiro condomínio com esse perfil instalado na região de Juiz de Fora data do início dos anos 2000: o Park Sul, que foi construído em área situada às margens da BR-040. A administração do empreendimento é feita pela Invest Park e seu diretor, Wilson Garbero Júnior, é o entrevistado desta edição. Para ele, os condomínios empresariais vieram para ficar.

O Síndico: O que são condomínios empresariais?

Wilson Garbero Júnior: Condomínio empresarial é um lugar corporativo onde se concentram empresas, que podem ter focos distintos ou específicos. Atualmente, os modelos mais comuns no Brasil são os logísticos, diferentes do modelo do Park Sul. São condomínios concebidos em módulos, a exemplo do que está sendo construído na BR-040, o Log Juiz de Fora. O Park Sul é um condomínio mais atípico, com construções isoladas, mas que não difere na forma de negócio.

Quais as principais características de um condomínio empresarial?

Normalmente, conta com localização estratégica e serviços compartilhados, o que faz diferença no custo final, sendo o mais importante a segurança. O condomínio é um ambiente seguro, levando as empresas a terem os seus custos com segurança reduzidos, já que não precisam ter serviço individualizado. Podem até ter um serviço adicional, mas com custos muito menores. Além disso, é um ambiente corporativo. As empresas estão ali trocando sinergia. Outro diferencial é o fato de 100% das empresas serem locatárias. Não há necessidade de adquirir um imóvel e mobilizar recursos para a construção.

Qual a diferença entre um condomínio empresarial e um distrito industrial?

Na minha visão, distrito industrial é passado. No Brasil, a questão da segurança é um diferencial muito grande. Os condomínios empresariais são fechados e os distritos industriais são abertos. Mas, a maior diferença é o fato de nos distritos industriais as áreas serem vendidas.

Fale sobre a segurança e a conservação neste tipo de condomínio.

São serviços compartilhados. Em relação à segurança, quase sempre existe uma guarita principal, muitas vezes blindada. Dependendo das dimensões do condomínio e das suas vias internas, existem equipes de ronda. A conservação também é feita de forma compartilhada, assim como todos os outros serviços que afetam a área comum, o que gera significativa redução de custos para todos. Além disso, quando uma empresa necessita de um reforço em segurança ou conservação interna das suas unidades, também consegue custos mais competitivos porque as empresas contratadas se preparam para também prestar esse tipo de serviço de forma compartilhada. Às vezes, uma empresa precisa de meio dia de serviço de conservação. A empresa que fornece o serviço pode oferecer o restante do dia para outro cliente. A sinergia é muito grande, sempre com trocas favoráveis.

E como é o papel da empresa administradora?

A exemplo do que ocorre nos condomínios residenciais, os empresariais também têm síndico, subsíndico, convenção, regimento... A administradora atua nas áreas comuns e exerce a relação entre proprietário e locatário. Também cuida da mediação de conflitos. É bom destacar que, em relação à energia elétrica, ela tem uma entrada única e, dentro do condomínio, ficam os medidores individuais. Isso possibilita a compra de um pacote mais barato de energia, que é consumida de forma industrial. São feitas medições em média tensão e se consegue um custo muito menor. E isso tudo também é feito pela empresa administradora.

No caso dos condomínios empresariais também existem “brigas” entre vizinhos?

No ambiente corporativo, a relação é diferente. É claro que existem desentendimentos, desavenças. Mas, normalmente, isso é muito minimizado pela atuação da administradora. As regras da locação são muito claras e as de convivência, também. O papel da administradora é zelar para que as normas sejam respeitadas, dando todo o suporte necessário para que as expectativas do locatário sejam atendidas, bem como as do proprietário. É um desafio, mas até hoje temos atendido plenamente a todas as partes.

Já existiam outros condomínios empresariais em JF quando o Park Sul foi criado? E atualmente, algum em construção?

Vou falar da logística e da indústria, que é onde atuo. Em Juiz de Fora, o Park Sul foi o primeiro e até hoje é o único neste porte e nessa concepção. Existe um condomínio logístico instalado na BR-040, o Log Juiz de Fora, e alguns pequenos condomínios com módulos de galpões espalhados pela cidade, que são de pequeno porte. Tem também o distrito industrial da cidade, que, como disse anteriormente, é um modelo em desuso, mas que não deixa de ter grandes empresas instaladas.

Na sua opinião, é mais difícil administrar um condomínio empresarial?

Se é mais difícil eu não posso dizer, já que eu nunca administrei um residencial. Nós trabalhamos com condomínios empresariais e é bem complexo. Envolve ‘n’ variáveis, de todos os tipos. Suspeito que pelo porte e pelas dimensões dos problemas, a complexidade seja bem maior.

Fonte: Revista O Síndico Edição 04

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