Vivendo no campo, mas perto da cidade



Entrevista publicada no dia: 06/11/2014

 Quem não gostaria de ter a qualidade de vida de quem mora no campo sem abrir mão do conforto da cidade? Com o crescimento dos grandes centros, o que antes parecia um sonho está virando realidade. Para isso, geralmente são formadas associações de moradores, que possuem modelo de gestão com características semelhantes às dos condomínios verticais, mas que também apresentam peculiaridades. Esse é o assunto da entrevista com Ângela Maria Galhardo de Freitas, proprietária da Teccon Administradora de Condomínios, uma das primeiras empresas da região a atuar nesse nicho de mercado.

O Síndico: Há uma tendência atual pela busca por condomínios de casas ou sítios que geralmente são associações de moradores. O que difere essa associação de um condomínio?

Ângela Maria Galhardo:A diferença entre condomínio e associação é relativamente pequena. Ambos são regidos por artigos específicos do Código Civil. A constituição jurídica difere pelo fato de que os condomínios têm convenção registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Já as associações têm seus estatutos registrados no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Ambos têm CNPJ, sendo que as associações têm obrigações fiscais federais, como DIPJ - Declaração de Informações Econômico-fiscais da Pessoa Jurídica - imune e isenta; DCTF - Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais; RAIS - Relação Anual de Informações Sociais e Dirf- Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte , enquanto os condomínios têm como obrigação a entrega da RAIS e da DIRF.

E como são compostas as associações?

Elas têm personalidade jurídica e se formam pela união de pessoas que se organizam para gerir áreas comuns e até mesmo ruas dentro do empreendimento, tudo devidamente autorizado pelo município e sem fins lucrativos. O condomínio é regido pela Convenção e a associação pelo Estatuto. Ambos normatizam as formas de convívio condominial ou associativo.

A legislação que rege os condomínios e as associações é diferente?

A legislação que rege os condôminos e as associações tem artigos específicos e pertinentes a cada um, sendo que todos os artigos são do Código Civil Brasileiro. Os condôminos, em alguns casos em que os artigos não foram derrogados pelo Código Civil, valem-se também da Lei 4.591/64 - a lei do condomínio.

Quem seria o “síndico” e como são denominadas as funções da equipe gestora de uma associação?

Na associação, os gestores são nomeados como diretores. A forma mais utilizada nos estatutos é: Diretor Presidente (faz o papel do síndico); Vice-presidente (faz o papel do subsíndico); Diretor Administrativo e Financeiro; e Diretor de Obras, Manutenção e Segurança. Tem também os membros do conselho.

Fale mais sobre o Conselho.

O conselho consultivo e fiscal é empossado em assembleia geral ordinária juntamente com a diretoria executiva e terá o mesmo tempo de mandato. Tem o papel de analisar as contas da diretoria para respectivas apresentações em assembleias, de apreciar as queixas e reclamações dos associados e, na assembleia geral, de dar posse à diretoria executiva.

Como funcionam as assembleias das associações?

A assembleia geral é o órgão máximo da associação e a ela cabe decidir sobre todos os assuntos de interesse social, específicos e privativos. A convocação é feita por qualquer diretor após uma reunião prévia da diretoria para definição da pauta. Também pode ser convocada por requerimento de um terço dos associados ao Diretor Presidente. As assembleias ordinárias deverão acontecer anualmente para prestação de contas. Já as assembleias extraordinárias ficam a critério da diretoria e dos associados, podendo ocorrer mais de uma vez durante o ano.

Como se chama a taxa de condomínio no caso das associações e como é feito o cálculo e o rateio das despesas?

É chamada de taxa de manutenção e a forma da cobrança é determinada em estatuto. Os valores a serem pagos constam em previsão orçamentária apresentada anualmente aos associados através de assembleia ordinária. Também podem ser apresentados em assembleia extraordinária, no caso de novo reajuste quando o orçamento anual apresentado fica defasado em virtude de despesas de manutenção. Existem associações que cobram valores fixos para todas as unidades e outras com valores diferenciados para lotes, obras e casas.    

Qual o papel da administradora e como é feita a gestão financeira nas associações?

É o mesmo papel da administradora em condomínios. Nas associações, também cuidamos da área comum, da segurança, da limpeza e do cumprimento, pelos associados, do Regulamento Interno. Com relação à gestão financeira, a classificação e o pagamento das despesas funcionam exatamente como no condomínio vertical. A administradora, direcionada pela diretoria, cuida das partes financeira, administrativa e jurídica, de todos os pagamentos, fechamentos de balancetes mensais, emissão de boletos, etc. Cabe à administradora fazer cumprir a legislação e o atendimento da entrega dos informes fiscais mensalmente exigidos por lei.

Nas associações rurais são realizadas ações de sustentabilidade?

Sim, pois há casos de associações que possuem lagos, que têm córregos cortando toda a sua extensão, que contam com poços artesianos. Existem outras que foram empreendidas às margens de rios e cursos d’água. Hoje, existe uma legislação específica para cada um desses casos. Nossa administradora possui um departamento jurídico capacitado para assessorar nossos clientes a cumprirem a legislação.

Sobre as áreas comuns, quais os tipos de cuidados demandados?

As áreas comuns são compostas de asfalto, calçamento ou ruas de saibro. A diretoria mantém a manutenção nestas vias através de recurso próprio ou faz solicitação junto à Prefeitura para que, por meio da Empav, faça a recomposição do asfalto quando necessário. As ruas internas são consideradas vias públicas.   

No geral, quais os problemas mais frequentes neste tipo de condomínio e como são solucionados?

Os problemas mais frequentes são causados pelos proprietários de lote que não mantêm as suas unidades limpas e roçadas, causando assim muitos transtornos para os associados vizinhos. São encaminhadas advertências e até multas. Nas associações rurais, além do problema da falta de limpeza dos lotes, existem muitas reclamações de cachorros soltos nas ruas. Não conseguimos que o Demlurb faça o recolhimento, pois, segundo o órgão, são muitas solicitações desse tipo.

Fonte: Revista O Síndico Edição 05

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