Juiz de Fora recebe curso para síndico profissional



Entrevista publicada no dia: 16/09/2019

Juiz de Fora vai receber mais uma vez, nos dias 31 de outubro e 1º de novembro, o Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional, que será ministrado pelo presidente da Confederação Nacional dos Síndicos (Conasi), Sérgio Craveiro. A promoção do curso é da Lógica Comunicação e da revista O Síndico, com o patrocínio da Universal Imóveis e Condomínios. A fim de aguçar o interesse de síndicos e administradoras, publicamos, nesta edição, entrevista com Craveiro, uma das principais autoridades nacionais em gestão de condomínios.


O Síndico: Quais a principais vantagens de o condomínio contar com um síndico profissional?
Sérgio Craveiro
: A principal vantagem é trazer a visão do condomínio como empresa. Poucos condôminos sabem que existem leis relacionadas aos condomínios, como a Lei 4.591/64, que é a Lei do Condomínio, o Código Civil Brasileiro, o novo CPC, de 2016, leis relacionadas à garagem, a animais domésticos, normas e leis de engenharia, dentre outras. E o síndico precisa conhecer isso tudo. Em abril de 2005, comecei a ministrar cursos de Norte a Sul do país. O foco é a profissionalização, o entendimento da legislação e a facilidade que o síndico profissional traz para o condomínio. A pessoa, quando compra um imóvel, quer ter paz dentro de casa. Às vezes, ela tem um dia difícil e, quando chega em casa, ainda precisa cuidar de questões do condomínio. Falo para todos os moradores: contratem um síndico profissional. Isso tem trazido bons resultados, inclusive de valorização imobiliária. E não tem como ser síndico profissional sem fazer um curso.

Quais os assuntos que os participantes terão contato no curso?
São dez módulos abordando pontos que considero principais. O primeiro é de legislação, convenção e regimentos internos a base para tudo. Na sequência, falamos de manutenções, gestão de contratos e como devem ser feitas as atividades dentro do condomínio. A terceira parte é sobre os inquilinos: o que eles têm de direito, o que podem e não podem. Na quarta etapa, falamos das manutenções e inspeções periódicas: PPRA, PCMSO, para-raios, extintores, ou seja, tudo que o síndico é obrigado a fazer de acordo com o Código Civil Brasileiro. O quinto módulo é sobre funcionários, legislações trabalhistas, como tratá-los, regulamento interno de funcionários, de portaria, de condutas, da limpeza.
Na sexta parte, a gente fala sobre investimentos no condomínio, como fazer fundo de obra propriamente dito, quem paga e quem não paga. No item sete, falamos sobre balancete, demonstrativo financeiro, previsão orçamentária. No oito, como elaborar demonstrativo financeiro condominial. No nono módulo, falamos de mercado condominial. E o módulo dez é sobre valores, pois é importante saber cobrar.

O síndico profissional é o futuro dos condomínios?
Temos 1.140.000 condomínios no Brasil, e apenas 5% têm síndico profissional. É muito pouco. Por isso, a perspectiva é grande de crescimento.
 
Como deve ser a atuação do síndico profissional junto aos condomínios?
Primeira coisa: ele deve ter paciência. Entender que os condôminos não conhecem legislação e pensam que, pagando o condomínio, podem tudo dentro do edifício. Não é assim. Outro ponto importante é a orientação. Comparando com médico e hospital, quando um condomínio é passado para um síndico profissional, normalmente ele já está na UTI ou perto de estar. No condomínio, quando se cogita um síndico profissional é porque já existe um sintoma que precisa ser sanado. Então, a dica que dou para o síndico profissional que está entrando no mercado agora é ir nesta dor e curá-la. Para isso, paciência e orientação.

Quanto tempo o síndico profissional deve dedicar ao condomínio?
Tenho uma grande base de dados dos síndicos profissionais do Brasil. Em uma pesquisa que fiz, encontrei uma hora por semana a cada 20 apartamentos. Ou seja, se o condomínio tem 200 apartamentos, o síndico deve ficar lá dez horas por semana. Mas é importante, no momento inicial que assumir o condomínio, quando estiver atuando diretamente naquela dor que citei, que passe, nos primeiros dois meses, um dia inteiro no prédio ou, pelo menos, uma manhã inteira. Isso é para ele entender como é a rotina.

Como é feito o contrato entre o condomínio e o síndico profissional?
Esse assunto gera muitas dúvidas, principalmente em relação a quem vai assinar. Na verdade, quem assina pelo condomínio é o subsíndico e os membros do conselho. Se eu tenho um síndico profissional, o subsíndico deve ser morador, assim como os três membros do conselho, para fiscalizar, cobrar, exigir do síndico profissional. Então, a assinatura do contrato será feita dessa maneira e tem validade jurídica, pois a própria ata já é um documento. No contrato, deve ter especificações de horários, de conduta, do tempo de resposta a um morador que faz um questionamento, entre outros pontos. O fato é que o síndico é como o médico. Pode ter que chegar ao condomínio às 5h da manhã. Não tem horário para ocorrer vazamento na caixa d’água. Quanto às férias, eu coloco no contrato, mas aviso com antecedência. Nesse período, normalmente é o subsíndico quem responde. 

E como é a rescisão do contrato? Como deve ser feita e em que casos?

Se o contrato não for respeitado, tem que rescindir. Tem muita reclamação relacionada a síndico profissional que coloca no contrato que estará no prédio duas horas por dia, mas não fica. Então, ele não está cumprindo o contrato. Também é possível rescindir de forma amigável, o que já fiz várias vezes. Já me chamaram para falar que estava puxado pagar o valor combinado. Eu mesmo pedi a rescisão, sem multa, sem nada. Fui à assembleia, prestei conta, tudo de forma amigável. Acho que essa conduta de não dar problema faz parte da conduta do síndico. Não levar muito a ferro e fogo, cobrar multa, querer ficar até o final. Não se pode perder a confiança. Quem coloca a gente como síndico profissional são os moradores, e os moradores de diferentes condomínios se conhecem e indicam profissionais uns para os outros. 

Fonte: revista O Síndico edição 34

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