O síndico, como responsável pelo condomínio, é encarregado de uma série de tarefas, dentre as quais destaca-se a manutenção das áreas comuns, dos maquinários e da estrutura predial do condomínio. Para não deixar o condomínio se desvalorizar, paredes descascadas, rachaduras, infiltrações, rejuntes soltos e demais situações dessa natureza devem ser observadas com regularidade e reparadas, assim como deve ser providenciada com frequência a limpeza de caixa d’água e verificado o estado de conservação dos reservatórios, telhados e dos equipamentos exigidos pelo Corpo de Bombeiros.

    Esses cuidados são importantes porque evitam que os problemas virem bolas de neve, comprometendo o patrimônio e onerando o condomínio, que terá que arcar com um custo muito maior do que se tivesse observado e feitos os reparos quando o problema ainda não era tão grave. “Acho muito importante o síndico ter essa consciência de preservar e manter o condomínio arrumado, assim o prédio fica valorizado”, opina a gerente de condomínios da 676 Administradora, Dina Amaral.

    Ela explica que essas orientações são repassadas aos síndicos dos condomínios que administra. “O síndico tem responsabilidade nas esferas cível e criminal, não podendo se omitir e a questão da manutenção predial é uma de suas obrigações. Não existe nenhuma regra de conduta, mas se ele vier providenciando o conserto de tudo aquilo que danificar, o condomínio estará sempre arrumado, limpo e sem problemas. O que não pode acontecer é as coisas irem estragando e ele esperando para resolver. Nosso direcionamento é: deu problema de infiltração, vamos arrumar, recompor a parede que foi danificada, senão é aquela roda - não se preserva hoje, e quando o outro for fazer, vai ter que gastar muito mais, onerando o bolso dos condôminos.”

     Agindo dessa maneira, como afirma Dina, o síndico evita cobrança de taxas extras. Isso porque as intervenções corriqueiras no prédio, como pintura interna e pequenos reparos, assim como manutenção dos equipamentos, podem ser autorizadas pelo síndico sem aprovação de assembleia, utilizando como recurso a taxa de condomínio (orçamento ordinário), se houver caixa. Dina orienta ainda que é sempre relevante o síndico buscar a participação no trabalho do subsíndico e dos conselheiros. “É mais democrático e dá mais transparência, por isso sempre orientamos que, na realização dos serviços e obras, o síndico coloque essas pessoas a par do que está acontecendo.”

Check list ajuda no controle

    Para se resguardar no cuidado com a manutenção do prédio, o síndico pode contratar os serviços de empresas especializadas que fazem a checagem de todos os itens do condomínio, como é o caso da CW Manutenção Preventiva e Corretiva. Seu sócio, Carlos Roberto da Silva, atua nos condomínios em que presta serviços, uma vez por semana, testando bombas, verificando equipamentos de incêndio, rachaduras em telhas e paredes, problemas nas calhas, nas boias, fazendo um trabalho preventivo como um todo.

    “Desde a reunião de entrega do condomínio, quando é escolhido o síndico, já estamos presentes nos preocupando em passar para os proprietários, principalmente o síndico, como funciona o edifício”, relata Carlos. De acordo com sua experiência, o que mais se vê nos prédios são rachaduras nas paredes. “Isso significa que alguma coisa está acontecendo com a estrutura do prédio. Na maioria das vezes, a fenda não vai adiante, porque quando o prédio é muito novo, ele passa por acomodação e nesse processo é normal que apareçam algumas rachaduras. De qualquer forma, o mais aconselhável é procurar um engenheiro para fazer uma vistoria e dar as orientações necessárias”, indica.

    Esses são apenas alguns itens que Carlos Roberto acompanha, já que seu serviço consiste na verificação de um extenso rol como bomba de incêndio, quadro de circuitos, caixa de escorva, hidrantes internos e de recalque, alarme de incêndio, lâmpadas de emergência, rotas de fuga, sinalização de orientação e salvamento, dutos de ventilação, extintores de incêndio, reserva técnica de incêndio e vários outros que o síndico costuma nem conhecer. “Vou ao condomínio uma vez por semana, testo tudo, indico profissionais, se preciso, e ainda explico ao síndico coisas que ele não sabe. O controle do serviço é feito através de uma planilha de verificação em que são marcados todos os itens que já foram checados e a data.”

    Esse auxílio foi essencial para o síndico do Condomínio Residencial Cidade Universitária, localizado em São Pedro. Síndico novato de um prédio de 16 apartamentos, Fernando Diniz pouco entendia do funcionamento de um edifício e, com a orientação da empresa, teve o direcionamento adequado para a compreensão de suas tarefas. “Esse suporte foi muito importante, com a assistência deles fui entender o funcionamento dos reservatórios, projeto de combate a incêndio, equipamentos de segurança, etc. Alguns itens não estavam corretamente instalados de acordo com o projeto da construtora e agora estamos correndo atrás para conseguir regularizar tudo”, comenta.

Planejamento e orientação profissional

    O engenheiro civil Eduardo Barbosa Monteiro de Castro, membro da diretoria do Sindicato dos Engenheiros de Juiz de Fora explica que, em linhas gerais, os principais itens que devem ser observados no condomínio são as instalações elétricas, hidráulicas, elevadores, esgoto e incêndio sendo que a dimensão do trabalho varia de acordo com o porte de cada condomínio.

    Outra dica importante é que o síndico deva sempre buscar ajuda profissional.  “Nós batemos muito na importância do síndico ter sempre orientação de um profissional habilitado. Quando houver alguma situação anômala no prédio, ele deve contatar um profissional para lhe dar orientações: na parte de estrutura o engenheiro civil, na parte elétrica o engenheiro eletricista, na parte do corpo de bombeiros o engenheiro de segurança. Essa é a diretriz primeira”, afirma Eduardo.

     Ricardo Guerrero, diretor da CT&G Projetos e Construçõesreafirma essa visão e ressalta que também é essencial planejar todo o trabalho de manutenção a ser realizado. Ele recomenda que um engenheiro, arquiteto ou técnico em edificações qualificado analise detalhadamente os problemas das áreas comuns, incluindo, se preciso, áreas individuais, pois às vezes elas trazem problemas para o conjunto. Deve ser dada uma pontuação para cada item encontrado, como base para um estudo técnico de prioridade. Assim, identifica-se o que é urgente, o que traz maiores riscos e o que pode esperar. Ele afirma que, com um orçamento completo, fica mais fácil planejar a execução dos serviços, cada qual a seu tempo. Despois de colocar tudo em dia, basta manter. “Todo este cuidado preventivo e corretivo visa minimizar os custos de grandes intervenções ou reforma que estão muito mais altos, dependendo do estágio de degradação”, informa.

     Ainda segundo Gerrero, “síndicos e as administradoras precisam ter mais consciência e entender que a edificação é semelhante ao ser humano. Se não tratar, não vai durar muito tempo”. E dá uma ideia para driblar a velha desculpa de que o condomínio não tem verba para ter o suporte de um profissional adequado: “As administradoras e os síndicos profissionais poderiam contratar profissional habilitado para fazer atendimento a vários condomínios e o custo ser rateado entre eles, como se fosse uma compra conjunta. Com um leque de atuação maior, é possível otimizar o trabalho e conseguir um bom desconto”, recomenda.

Fonte: Revista "O Sindico" edição 10