Entrega do prédio pela construtora exige cuidados

A entrega das chaves de um apartamento é cercada de muita expectativa e empolgação. Afinal, o ato simboliza a concretização do sonho de ter o próprio imóvel. O que dizer então da entrega de um prédio? É preciso deixar a emoção de lado e ficar atento aos mínimos detalhes desde o topo da edificação ao térreo ou sub-solo, o que pode evitar dores de cabeça no futuro. Isso porque o imóvel – incluindo as áreas comuns – pode apresentar vícios construtivos, falhas que causam prejuízos materiais ao consumidor. Além disso, é preciso ter em mente que “a edificação é semelhante a um ‘ser humano’. Se não fizer um check up, cuidar e conservar, não vai durar muito tempo”, conforme destaca o engenheiro e sócio gerente da CT&G Projetos e Construções, Ricardo Guerrero.

Na hora do recebimento da edificação, a orientação é para realização de minuciosa vistoria que registre o que está em desacordo com o memorial descritivo do empreendimento. Na visão de Guerrero, a inspeção deve ser realizada pelo corpo diretivo do condomínio com acompanhamento técnico de profissional habilitado. “Mas não é o que vemos aqui”, afirma o engenheiro, acrescentando que “a vistoria realizada por profissional evita problemas futuros.” A presença de um profissional habilitado é importante até mesmo após a fase de entrega porque, caso a edificação apresente problemas, ele vai analisar se são decorrentes da construção ou de manutenção. 

“Se for um problema devido à falha da construtora, estando dentro do prazo de garantia, notifica-se para tomada de providências quanto aos reparos. Se for questão de manutenção, o responsável deverá tomar as providências o quanto antes para se evitar custos maiores no futuro”, expõe o engenheiro, revelando os problemas “campeões” de reclamações por parte de síndicos e moradores na entrega do imóvel: “Infiltrações de caixas d´água e áreas comuns; infiltrações pela fachada; problemas com a documentação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, revestimentos cerâmicos soltando de fachadas e internamente; e problemas estruturais.” 

Segundo a Agência de Proteção e Defesa do Consumidor (Procon/JF), “são cinco anos de garantia da obra em relação a problemas relacionados à construção, como vazamentos e infiltrações. Também vale para as áreas comuns. Em caso de problema, o proprietário ou o síndico deve, primeiramente procurar a construtora para fazer a reclamação. A construtora não tomando providências, o próximo passo é procurar o Procon/JF. que notificará a construtora”. Ainda de acordo com o órgão, é comum o registro de reclamações dessa natureza em Juiz de Fora. Todavia, é mais comum ainda a construtora resolver os problemas que aparecem dentro do prazo da garantia.

Ainda de acordo com o Guerrero, síndicos e condôminos devem exigir da construtora o importante Manual de Uso, Operação e Manutenção de Edificações para cada unidade autônoma e das áreas comuns do edifício. “Esse documento deverá estar de acordo com a NBR 14037 que rege o assunto e constar as características técnicas da edificação, procedimentos de uso e manutenção, orientar e informar aos proprietários e condôminos as obrigações quanto à manutenção e conservação.”

Outros documentos também devem ser exigidos e guardados pelos síndicos, desde a certidão do “Habite-se” emitida pela Prefeitura, projetos executivos de instalação elétrica e hidráulica, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, certificados de garantia dos equipamentos e notas fiscais, memorial descritivo, alvarás, propostas técnicas, entre outros. “Deparamos diversas vezes com condomínios que não possuem nenhuma documentação de projetos executivos de construção”, afirma o engenheiro, que faz um alerta: “Essas documentações devem estar identificadas, armazenadas, protegidas, podendo a qualquer momento ser disponibilizadas aos proprietários, construtor, contratado e interessado.” 

Demanda por mudanças na fase de ocupação

O síndico do Green Tower Juiz de Fora, William Aparecido de Jesus, viveu a experiência de receber o imóvel da construtora. Ele revela que não ocorreram grandes problemas, mas alguns inconvenientes ainda estão sendo resolvidos. Os primeiros foram a “não entrega da Minuta da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno, que trazem as regras de convivência e a orientação de como seria, a princípio, a administração do condomínio”. William revela que o condomínio ainda “aguarda documentos referentes à garantia da obra que serão entregues pela construtora junto com outros documentos.”

Ainda de acordo com William, outro inconveniente inicial foi a grande demanda de mudanças. “Precisamos elaborar fichas de agendamentos, com datas e horários”, diz William, explicando uma das soluções encontradas. Outras medidas também foram adotadas para organizar a chegada dos moradores ao condomínio: “Criamos um grupo por telefone para melhorar a comunicação entre os condôminos, e determinamos que, a princípio, para a realização de mudanças seria necessário fazer agendamento do dia e hora com o síndico. Orientei para que tomassem cuidado para não danificar áreas comuns. Providenciamos, também, de imediato, uma capa para proteção dos elevadores.” 

Questionado sobre quais orientações passaria para um síndico que está prestes a receber o imóvel da construtora, o síndico foi ao encontro do que também orientou o engenheiro Ricardo Guerrero: “Observar a garantia que a construtora oferece em relação a problemas que poderão surgir; verificar se o condomínio foi entregue conforme o prometido pela construtora, com o perfeito funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas; se áreas comuns estão de acordo com o estabelecido; e se as garagens possuem condições de estacionar os veículos dos condôminos. Fazer a vistoria no condomínio, acompanhado por um profissional que emitirá um laudo e orientará a administração do condomínio sobre as providências a serem realizadas junto à construtora.”

Vícios aparentes       

São as falhas construtivas ostensivas, detectáveis facilmente mesmo por leigos em construções. Exemplos: vidro quebrado ou manchado; diferentes tonalidades no revestimento ou na pintura; azulejo decorado aplicado de forma equivocada quebrando o desenho geométrico projetado; falta de espelhos nas instalações elétricas; portas descoladas ou trincadas; vazamentos existentes no ato da entrega; material de acabamento empregado diferente do que consta do memorial descritivo de venda; entre outras.

Vícios ocultos

São as falhas construtivas inexistentes no ato da entrega ou só detectáveis nessa ocasião por técnicos especializados, e que surgem ou somente são detectadas algum tempo depois da entrega. Exemplos: curto-circuito nas instalações elétricas; infiltrações ou vazamentos de água que são detectados apenas depois da entrega; trincas; fissuras; gretamentos de placas cerâmicas; recalques de fundação; inclinação do prédio; desbotamento da pintura da fachada; entre outras.

Fonte: revista "O Síndico" edição 19