Cerca de 70% dos imóveis cadastrados pela Secretaria de Atividades Urbanas (SAU) podem estar em situação irregular, conforme informações da pasta. Isso significa que, do total de 230 mil que integram o cadastro imobiliário da cidade (conforme informações atualizadas em janeiro), aproximadamente 160 mil não estão regularizados. A Lei 12.530 (ver quadro), publicada em abril deste ano, tem o intuito de reduzir uma parcela desse número e estimular a regularização, oferecendo multas menores para quem equacionar os problemas junto à Prefeitura até 31 de dezembro deste ano. Contudo, ela refere-se apenas às irregularidades de construções, reformas e ampliações que não foram licenciadas e infringiram alguma especificação do Código de Obras e da Lei de Uso e Ocupação do Solo.

A legislação poderá beneficiar, por exemplo, quem tinha apenas um lote e fez alguma edificação sem licenciar ou ainda quem aumentou o imóvel, construindo mais um andar na casa ou uma cobertura no terraço do prédio. Caso parecido aconteceu com um aposentado de 76 anos, morador da região Sudeste, que agora aproveita a lei para tentar regularizar seu imóvel. Ele tinha um terreno com uma casa e resolveu construir mais duas para os filhos. Ao tentar fazer a doação dos imóveis, descobriu que precisava antes corrigir a situação.

Apesar da possibilidade, a procura pela regularização ainda é considerada baixa. Conforme a secretária de Atividades Urbanas, Graciela Vergara Marques, até 9 de agosto, 248 pedidos haviam sido formalizados. Houve um acréscimo na demanda entre junho e o início deste mês, mas a tendência é que os juiz-foranos deixem para a última hora. Graciela pondera que, como há necessidade de realizar projetos e contar com profissionais capacitados, é normal que a maior demanda ocorra nos próximos meses. "Quem está com imóvel irregular não encontra um engenheiro de um dia para o outro, e o serviço feito pelo profissional também leva tempo, o que pode justificar a baixa demanda momentânea. No entanto, já registramos algum aumento na procura", ressalta Graciela. Ela explica que, devido ao pouco tempo desde que a lei está vigorando, é difícil avaliar se surtirá ou não grande efeito.

Segundo informações da SAU, há diferença entre o que é considerado imóvel irregular e obra irregular. No caso das obras, são aquelas que não passaram por aprovação do projeto e licenciamento junto à Prefeitura, e a Lei 12.530 visa a equacionar essa demanda.

Já em relação aos imóveis, conforme a chefe do Departamento de Cadastro Imobiliário, Ligia Bertocchi, estão em situação irregular tanto aqueles que não possuem Habite-se, como as unidades que, apesar de terem toda a documentação correta, sofreram reforma, ampliação ou modificação na estrutura sem que a planta fosse alterada ou que essas mudanças estivessem atualizadas nos dados do cadastro. De acordo com Ligia, o cadastramento precisa levar em conta "a situação legal, mas também a situação de fato. Se fôssemos nos pautar apenas pelos imóveis legalizados, não teríamos noção da realidade", explica.

Como a lei de regularização só beneficiará obras iniciadas até sua data de publicação (20 de abril deste ano), quem for construir ou comprar um imóvel daqui para frente terá que seguir as normas. "Uma obra não precisa estar pronta para ter suas garantias e a documentação correta. Toda fase de uma construção tem requisitos legais, e é a isso que o consumidor deve ficar atento", alerta o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Juiz de Fora (Sinduscon), Leomar Delgado.

O barato pode sair mais caro

Para evitar problemas, o presidente do Sinduscom, Leomar Delgado, sugere que a pessoa que está construindo ou contratando um profissional da área esclareça todas as dúvidas antes de fechar o contrato, documente tudo o que foi combinado e evite os acordos informais. "A profissão de engenheiro e arquiteto é regulada pelo Crea (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia), e, quando um deles é contratado, precisa fazer um registro no Crea, que define exatamente o que foi combinado. O problema é que, às vezes, é feito um contrato apenas verbalmente. Em toda profissão existem enganos entre cliente e prestador de serviço, mas também há maus profissionais. Por isso, é recomendado buscar referência do engenheiro ou da empreiteira. Em outros casos, o próprio cliente não quer seguir na legalidade, porque acresce o preço. Mas o que percebe depois é que, com a intenção de baratear, acaba ficando mais caro."

Uma professora de 60 anos, que preferiu não se identificar, pretende resolver a situação de seu imóvel para aproveitar o valor reduzido das multas. "Na verdade, eu fiz uma pequena obra e ampliei um cômodo na parte externa da minha casa. Nem sabia que, apenas por isso, estaria agindo de forma irregular. Quando contratei o engenheiro para fazer o projeto e o serviço, achei que ele também faria o que era preciso junto à Prefeitura, mas agora descobri que não é assim."

Falta de informação a proprietários

A falta de informação, conforme o autor da lei, o vereador Julio Gasparette (PMDB), é um dos principais agravantes. "Muita gente não sabe que regularizar agora é melhor do que esperar, porque as multas serão menores. A falta da documentação correta faz com que o proprietário encontre dificuldade para vender o imóvel financiado, fazer uma doação ou inventário. Além disso, por motivo de briga familiar, algumas pessoas acabam não conseguindo toda a documentação necessária. Há também quem tenha o contrato de compra e venda, mas não tenha a escritura, o que também impede a regularização", explica.

Gasparette diz que a Prefeitura deveria divulgar mais a legislação. "Está faltando propaganda maior, porque é uma lei que vai trazer benefício para o cofre municipal. Outro benefício é que, se aumentar o número de contribuintes, pode haver redução do valor do IPTU. Mas nem o formulário do site informa a documentação necessária de maneira correta." O item disponível no endereço eletrônico da Prefeitura e citado pelo vereador não detalha ser preciso apresentar duas vias da planta do imóvel atualizada e assinada por engenheiro para entrar com o pedido de regularização.

Conforme o chefe do Departamento de Licenciamento de Obras e Parcelamentos Urbanos da SAU, César Cardão Povoleri, apesar de as pessoas precisarem ir ao JF Informação para dar entrada à solicitação, a SAU possui um plantão técnico que informa ao interessado como proceder para o preenchimento do formulário e a listagem de documentos exigidos. Já a secretária de Atividades Urbanas, Graciela Vergara Marques, ressalta que a lei tem sido divulgada e que há um link na página inicial do site da Prefeitura para orientar a população. Graciela admite que o link ficou fora do ar temporariamente, mas ressalta que a situação já foi corrigida.

Regras para melhorar a convivência

"É preciso estabelecer o mínimo de regras e normas para a convivência no espaço urbano." Assim a subsecretária de Planejamento do Território, Cecília Rabelo, define a importância das diretrizes e leis que regem o zoneamento, o uso e a ocupação do solo, bem como as construções na cidade. Por isso, segundo ela, o ideal é que a população sempre busque seguir as leis vigentes, para evitar problemas futuros e contribuir com o crescimento ordenado da cidade. "Se existem normas e elas são conhecidas e respeitadas, evita-se problemas."

A precaução também é apontada pelo chefe do Departamento de Licenciamento de Obras e Parcelamentos Urbanos da SAU, César Cardão Povoleri, como o melhor caminho. Ele esclarece que quem regularizar o imóvel até 31 dezembro vai pagar as multas estipuladas na lei, que variam conforme cada situação. A partir de janeiro de 2013, incidirá o dobro dos valores. "Continuará sendo possível regularizar, mas além de o ônus ser maior, o melhor caminho é sempre seguir a lei. É mais barato e mais prático."

Conforme Povoleri, os principais problemas na hora de regularizar os imóveis são as falhas na documentação, o atraso na entrega, além de necessidades de correções no projeto e falta de consulta ou de entendimento da legislação vigente. Para compreender melhor a lei (ver quadro), os interessados também podem consultar o documento disponível no endereço eletrônico www.jflegis.pjf.mg.gov.br.

Fonte: Tribuna de Minas