Além de embelezar e valorizar o condomínio, obras são importantes para manter prNotícia publicada no dia: 01/02/2010
Grande ou pequena, reforma requer sempre disposição do síndico. Primeiro, há que se convencerem os condôminos, depois é preciso solicitar orçamentos a fornecedores, por fim, é necessário acompanhar obra, analisar prazos, resolver imprevistos que venham a aparecer no meio do caminho. No final do ano, é comum os prédios receberem tinta nova, entre outras melhorias. Quando há dinheiro em caixa, ótimo. Mas quando verba está curta, importante estabelecer prioridades.
Um prédio arrumado pode ser um belo cartão de visitas. O bem-estar dos moradores, entretanto, está diretamente relacionado àquilo que quase ninguém enxerga: os elementos estruturais. Pilares danificados, vigas corroídas, instalações elétricas e hidráulicas obsoletas, esquadrias
externas despregadas, telhados defeituosos, revestimento solto... Esses são apenas alguns exemplos de problemas que requerem solução rápida.
Os síndicos precisam estar atentos a esses tipos de ocorrência, já que estão em jogo a segurança dos habitantes do edifício e dos transeuntes. O engenheiro civil Bruno Rizzo, consultor do Secovi Rio e engenheiro civil especializado em estruturas, reforça o que todo mundo já sabe mas não custa repetir: manutenção adequada aumenta a vida útil do bem, promovendo, conseqüentemente, sua valorização.
“Para muitas pessoas, manutenção está associada apenas a mais despesas, contratempos ou aborrecimentos. Só que os benefícios são maiores que os fatores negativos, e não nos damos conta disso”, acredita Rizzo, acrescentando que os síndicos devem estar atentos, em primeiro lugar, aos elementos estruturais, que dão sustentação ao prédio.
Prevenir é melhor que remediar
Mudar a cor do prédio, redecorar o hall de entrada, incrementar a cabine do elevador. Muitas obras fazem bem aos olhos, agradam moradores e visitantes. Mas há que se dar prioridade aos elementos que mantém o edifício de pé. Para os desinformados, Bruno Rizzo esclarece um detalhe que pode causar espanto: uma intervenção em prédio fortemente deteriorado pode ser mais custosa que demolir e construir uma edificação novinha.
Os pilares (elementos verticais) são a base do prédio. Basta que um deles - pode haver centenas numa só construção - esteja malconservado para que toda a estrutura seja colocada em risco. As vigas (elementos horizontais) também são importantíssimas, já que descarregam o peso dos pavimentos nos pilares. As lajes completam o trio. Ao observar esses itens, é necessário estar com a percepção afiada. Além das rachaduras, podem surgir manchas castanho-avermelhadas.
A reforma só pode ser feita por especialistas devidamente registrados, afinal, vidas humanas podem estar em risco. Nos casos mais graves, a obra é complexa, uma vez que é impossível trocar um pilar velho por outro novo. É preciso
isolar a estrutura, limpar o mínimo possível e realizar o encamisamento, ou seja, construir um pilar periférico em volta do danificado, utilizando concreto e aço.
Por que esses problemas aparecem? Além de material de baixa qualidade, há dois vilões na história: a poluição causada pelos motores dos automóveis e a maresia. Ambos acarretam oxidação do aço que, expandido, estoura o concreto e gera as rachaduras nocivas. O resultado são as trincas, primeiros sinais de corrosão. Para se ter uma noção
da dor de cabeça que o problema pode gerar, o conserto de um pilar com 600 toneladas de carga pode custar mais de R$30 mil.
Incidentes graves causados por erros de cálculo e material de baixa qualidade são raros, exceto em comunidades carentes, nas quais as obras são conduzidas sem nenhuma supervisão técnica. A calmaria se deve, em grande medida, à NBR 6.118, da ABNT, que proíbe a confecção de concreto em canteiro de obras sem controle tecnológico. Assim, ou os responsáveis pela intervenção montam um laboratório no campo de obras ou ficam obrigados a comprar concreto usinado (de betoneiras), que já vem dentro dos padrões de qualidade.
Construindo com responsabilidade
Depois dos problemas estruturais, existem outros itens que precisam ser levados em consideração pelos síndicos. Os revestimentos externos, por exemplo, são importantíssimos. Além de proteger a estrutura – funciona como uma capa – sua má conservação pode causar acidentes com moradores e transeuntes. Os sintomas são pintura manchada, queda de reboco, estufamento, rachaduras etc. O ideal é que a manutenção desses itens seja feita de cinco em cinco anos.
Esquadrias externas danificadas também podem dar dor de cabeça, já que pode haver risco de queda de janelas e vidro. Por isso, síndicos ou zeladores devem observar as dobradiças regularmente.
Instalações hidráulicas malconservadas acarretam infiltração, afetando seriamente a estrutura. Para os prédios com mais de 30 anos de vida, há que se dar atenção especial a esse quesito. “Há três décadas, as tubulações dos edifícios eram feitas de ferro fundido e chumbo, materiais que provavelmente estão com a vida útil no fim. Por causa disso, entupimentos e vazamentos tornam-se comuns”, explica Bruno Rizzo.
Para os síndicos cujos condomínios se enquadram nesse perfil, ele recomenda a elaboração de um plano para substituição gradativa por material moderno, como o PVvC. Os cuidados com a parte elétrica não devem ficar de fora. Fora as construções mais recentes, os prédios antigos não foram projetados para suportar grandes quantidades de eletrodomésticos. Com o acesso cada vez maior dos consumidores a equipamento eletroeletrônico, a situação se complica.
O síndico deve visitar as unidades e verificar como as tomadas estão sendo utilizadas. “Quando os moradores começam a usar muitos benjamins, é sinal de que a instalação está obsoleta”, reforça Rizzo. A solução é refazer a instalação. Mas o especialista orienta que o serviço não seja feito individualmente. “Em um prédio com mais de 50 unidades, por exemplo, se cada morador fica responsável por sua obra, imagine a quantidade de pessoas estranhas circulando diariamente pelo prédio. Seria o caos”, diz. Controlando todo o processo, o síndico pode fazer apenas um contrato com a empresa especializada, o que certamente lhe renderá redução de custo. Além da facilidade de controlar os prestadores de serviços, o prédio terá mais segurança e direito à garantia.
Por último, mas não menos importantes na lista de itens a serem observados, estão o telhado e os elementos contidos nesse espaço: pára-raios, antenas de telefonia e interfonia, entre outros. Cisternas e caixas-d’água também devem ser verificadas semestralmente. O sistema de impermeabilização, por exemplo, tem de ser inspecionado a cada cinco anos. No final da matéria, confira tabela com o tempo de vida útil do material mais utilizado nas construções.
Atenção aos detalhes
Para os síndicos, é importante conhecer cada detalhe do condomínio e prestar atenção aos itens que devem ter prioridade nas reformas. Porque, embora a segurança não tenha preço, o dinheiro dos condôminos também está em jogo.
Síndico do edifício comercial Vvitrines do Leblon, administrado pela CIPA, Jorge Cavaleiro iniciou, há três anos, uma obra complicada: a reforma de toda a parte elétrica e hidráulica. “O prédio tem mais de 30 anos, por isso a reforma era necessária. Hoje, está como se tivesse acabado de ser construído. Além de segurança, que é o principal, geramos economia”, conta Cavaleiro, lembrando que, por ser comercial, o prédio - com 14 andares, 71 lojas e 100 salas - tinha movimentação de operários basicamente nos finais de semana, ou após as 18h. “Não podíamos paralisar as atividades dos condôminos, temos muitos médicos, dentistas, advogados aqui”, reforça.
Apesar da complexidade, no caso do Vitrines do Leblon não foi a parte estrutural que consumiu mais recursos. Cavaleiro, na função há sete anos, lembra que a reforma da portaria, em 2003, saiu mais salgada. “A obra durou dois meses - colocamos material moderno e durável, como granito e alucobond (uma espécie de alumínio). Para minimizar o transtorno, precisamos correr com a obra, o que nos fez gastar mais”, arremata. O síndico conta, orgulhoso, que, além da segurança e do embelezamento, as intervenções acarretaram uma valorização média de 30% das unidades.
No prédio da síndica Shirley Bessane, na Praia de Botafogo, as perspectivas são animadoras: em setembro, começa a reforma da fachada, da marquise e do corredor social da entrada. No cargo há menos de um ano, ela afirma que não foi difícil aprovar a obra. Serão 12 cotas extras para os condôminos do edifício de oito andares e 28 unidades. O valor total ela prefere manter em sigilo.
“O reboco da fachada está com problema, a tinta está encardida e a marquise precisa de impermeabilização.
Na entrada, além de pintura, é preciso embutir a fiação. A previsão é de que a obra dure 50 dias”, empolga-se Shirley, adiantando que, mais para frente, pretende botar a mão na massa novamente. “Os demais corredores sociais precisam de cuidados, mas optamos por fazer, inicialmente, o que era mais urgente”, pondera.
Cuidados importantes
Antes de escolher a empresa que vai prestar o serviço, há que se dar prioridade aos que oferecem atendimento diferenciado, pensando, claro, no custo que isso vai gerar. Para Pedro Paulo de Albuquerque, diretor administrativo da CH Construções e Reformas - que tem sede no Rio de Janeiro mas atua em todo o país -, é importante a empresa acompanhar tudo de perto. “É fundamental ver o que o cliente necessita no dia-a-dia da obra. Eu mesmo vou aos canteiros e passo orientação à equipe, de acordo com os pedidos dos síndicos”, diz. Como diferencial, a CH oferece ainda atendimento bilíngüe.
O equipamento de segurança, entre eles tela fachadeira, cinto do tipo pára-quedista e apara-lixo, tem que estar presente, afinal, garante a integridade física dos operários, moradores e transeuntes. Em uma obra de fachada, por exemplo, deve-se atentar também para os transtornos que a intervenção pode causar se não forem tomados certos cuidados. “Quase sempre os moradores reclamam que suas janelas, persianas e cabines de ar-condicionado ficam danificadas e sujas. É preciso protegê-las com vaselina ou plástico, entre outros cuidados”, lembra Albuquerque, que lamenta o fato de muitos prestadores de serviço ainda estarem desatentos às demandas dos moradores. No mercado há 15 anos, a CH organizará, até o final do ano, um congresso para tratar desses e outros temas.
O diretor da Stanley Engenharia, Stanley Barbosa, ratifica que a prevenção é fundamental. “Caso contrário, pode ser necessária uma obra de urgência, o que gera custos mais altos”, comenta ele, reforçando que, entre todos os itens em um edifício, a fachada é um dos mais importantes. “Caso contrário, há o risco de que um revestimento se solte e acabe causando danos impagáveis ou até mesmo mortes. Isso sem falar que o síndico pode responder civil e criminalmente”, pondera o porta-voz da empresa, que atua no ramo de restauração de fachadas há 22 anos.
Antes de contratar uma empresa, Stanley recomenda que o síndico tome certos cuidados. “Ele deve visitar pelo menos sete obras similares executadas nos últimos cinco anos. Há que se analisar também se o que está sendo solicitado realmente consta no orçamento da empresa, assim se evitam imbróglios futuros”, orienta o executivo. Conhecer a sede da empresa e verificar os originais das certidões negativas, do alvará e da GRPS, para se ter uma noção de quantos funcionários a empresa possui, também são iniciativas recomendáveis.
Como aprovar uma obra?
Antes de colocar a mão na massa, o síndico deve estar atento para o tipo de obra que deseja realizar. O artigo 96 do Novo Código Civil esclarece que as obras podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. As voluptuárias estão voltadas apenas para embelezamento, melhoria da qualidade do material empregado, o que não modifica a utilidade de um ambiente.
Já as úteis são aquelas que, apesar de não indispensáveis, aumentam a funcionalidade do imóvel ou de determinados espaços, permitindo a melhoria no aproveitamento. As necessárias visam impedir o comprometimento do patrimônio, a segurança e o bem-estar dos condôminos. Embora seja importante a participação dos moradores quando o assunto é obra, nem todas as intervenções precisam ser feitas com autorização da assembléia.
Conforme regra contida no artigo 1.341 do Novo Código Civil (lei nº 10.406/02), o síndico pode chamar a responsabilidade para si quando uma obra for necessária. Se houver urgência e as despesas forem excessivas, o responsável deve convocar imediatamente a assembléia para que as pessoas tomem ciência das providências adotadas.
As obras, ou reparos, ainda que necessárias, que não tenham urgência, mas acarretem gastos vultosos, somente poderão ser executadas após autorização da assembléia convocada especialmente para essa finalidade pelo síndico. Vale ressaltar que o condomínio responde civilmente por acidentes causados por mau funcionamento do equipamento, sendo sua conservação obrigação permanente do síndico. Se ocorrer um sinistro e comprovada a culpa ou negligência, este poderá vir a sofrer sanções civis, por parte do condomínio. Caso seja caracterizado crime, poderá também ser responsabilizado penalmente. Em se tratando de obras úteis, é necessária a aprovação da maioria dos condôminos. As voluptuárias carecem da aprovação de, no mínimo, dois terços deles.
Observar é preciso
De uma maneira geral, todas as intervenções em um edifício são resultados de iniciativa dos síndicos. Porém, observar o que se passa com o condomínio - principalmente no que diz respeito à estrutura externa - é responsabilidade de todos. Bruno Rizzo sugere, por exemplo, que os funcionários
de um prédio estejam atentos aos problemas mais comuns, como rachaduras, queda de reboco, desplacamentos e marquises malconservadas.
Além disso, pequenos consertos podem ser feitos pelos próprios empregados, o que elimina a necessidade de contratação de prestadores de serviço especializados, reduzindo despesas. “É recomendável que os porteiros e zeladores saibam, por exemplo, identificar e sanar pequenas
panes elétricas, com segurança, e também auxiliar o síndico no uso racional e seguro da eletricidade”, comenta o engenheiro civil.
Ele lembra que, para auxiliar os síndicos nessa missão, o Centro de Capacitação Secovi Rio promove regularmente o curso Manutenação Predial, que tem carga horária de 12 horas. “O objetivo não é fazer com que os funcionários façam o papel de engenheiros, e sim fazer que eles desenvolvam a capacidade de identificar defeitos graves relativos à manutenção predial e orientar a busca de soluções”.
“O empregado precisa saber o que fazer em situações de emergência, para recorrer às pessoas certas”, completa o especialista, lembrando que o grande diferencial do curso do Centro de Capacitação é a visita técnica ao Centro do Rio para reconhecimento visual de deficiências e riscos nas edificações. “A parte teórica se complementa com a visita técnica. É interessante ver como, ao longo do percurso, os alunos vão apontando os problemas por si próprios. Na verdade, eles apenas começam a prestar mais atenção a itens que antes passavam despercebidos”, conclui Rizzo.
Os tipos de obras
O que é necessário para aprovar uma obra? Quantos condôminos precisam concordar? O que o Novo Código Civil determina em relação a esse tema? Essas e outras questões costumam passar pela cabeça do síndico no momento de iniciar uma reforma ou até mesmo uma ação de embelezamento. Para que o serviço seja feito dentro dos conformes, é importante saber quais são os tipos de obra e como elas podem ser aprovadas. Confira:
Obras voluntárias
O que são: atendem apenas ao luxo, à sofisticação, à melhoria da qualidade do material empregado, de acordo com a cultura, o gosto e, principalmente, a vontade dos condôminos em aproveitar material mais caro pela sua beleza, pela grife, pela qualidade ou origem. Podem ou não valorizar o imóvel. Exemplos: troca dos pisos e revestimentos por mármore e granito, aquisição de peças de arte, tapetes, melhoria dos jardins etc. Aprovação:
dois terços dos condôminos.
Obras úteis
O que são: aquelas que apesar de não serem indispensáveis, aumentam a funcionalidade do imóvel, permitindo a melhoria de seu aproveitamento ou de determinados espaços e utensílios, entre outros itens, antes sem função ou com função deficitária. O útil não deve ser confundido com o essencial, o necessário. Exemplos: compra de equipamento para lazer, construção de bicicletário, aquisição de aquecedor para piscina, construção de cobertura para veículos etc. Aprovação: da maioria dos condôminos.
Obras necessárias
O que são: aquelas sem as quais a edificação perde sua finalidade principal (servir aos condôminos, de acordo com a constituição original), inclusive comprometendo o patrimônio,
a segurança e o bem-estar dos condôminos. Exemplos: troca das colunas hidráulicas, reforma ou adaptação para distribuição de gás, troca ou reforma das bombas, conserto de portões, intervenção contra vazamento e infiltração, troca de cabeamento dos elevadores etc. Aprovação: a maioria dos condôminos.
Material / Vida útil
Um prédio bonito por fora dá orgulho aos moradores e encanta visitantes. Pintura nova, reforma de fachada e portaria são bem-vindas, mas não se pode descuidar das estruturas internas, daqueles itens que quase ninguém enxerga. Aço, argamassa, tubos de ferro e telhas, entre outros, têm tempo de vida útil que precisa ser observado de perto, a fim de evitar acidentes e manter o edifício de saudável.
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MATERIAL / SERVIÇO
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VIDA ÚTIL - MÉDIA (em anos)
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Concreto armado
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5 a 50 ou mais
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Aço
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5 a 50 ou mais
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Pedra argamassada
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5 a 100 ou mais
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Alvenaria/cerâmica revestida
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20 a 50
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Pintura de fachada
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2 a 8
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Revestimento externo (emboço)
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5 a 10
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Impermeabilização (dependendo da tecnologia)
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5 a 8
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Tubo de ferro fundido
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30
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Tubo de cobre
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30 a 50
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Tubo PVC
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50 ou mais
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Instalação elétrica
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30 a 50
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Instalação hidráulica
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15 a 30
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Madeira maciça exposta ao tempo
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2 a 10
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Madeira de lei exposta ao tempo
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10 a 30
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Telha cerâmica
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50 a 100 ou mais
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Telha de fibrocimento
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20 a 50
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Fonte: Revista Condomínio & Etc
