Como prevenir ou corrigir infiltrações em fachadas e telhados



Entrevista publicada no dia: 11/03/2021

Causas, tipos e formas de prevenir ou corrigir infiltrações em fachadas e telhados

Youtuber expert em manutenção predial orienta sobre danos causados pelas chuvas de verão

Fim de ano e início de ano são épocas marcadas pelas chuvas de verão. O volume e a frequência das precipitações costumam causar muitos problemas em edifícios, como infiltração em fachadas e telhados. Uma forma de antecipar aos problemas e evitar transtornos é agir de forma preventiva.

A fim de esclarecer sobre questões técnicas referentes a infiltrações em condomínios, entrevistamos o engenheiro especialista em manutenção predial, Felipe Lima, de São Paulo. Graduado e mestre em Engenharia Mecânica, ele é fundador do Portal e Revista da Manutenção Predial. Felipe aborda o tema Manutenção Predial em canais digitais como o Instagram e o Youtube, somando milhares de seguidores.

Revista O Síndico: Quais são os principais tipos e causas de infiltração em edifícios?   

Felipe Lima:Há dois exemplos clássicos de infiltrações: na cobertura e no subsolo. Ambas são decorrentes de falhas na impermeabilização das lajes, que podem ser causadas por diversos fatores, como, por exemplo, furo nas lajes para instalação de antenas e brinquedos, o que danifica a impermeabilização; ralos e grelhas entupidos (o excesso de sujeira faz com que a água não tenha vazão suficiente e “procure” outro caminho para escoar); falhas nas juntas de dilatação (com o tempo, esse material perde a sua vida útil e precisa ser substituído, o que, se não for feito, a junta começa a “dar passagem” para a água, que, por sua vez, vai infiltrar pelas estruturas). Resumindo, os principais tipos de infiltração que encontro nos empreendimentos estão nos tetos. Teto das coberturas e teto das garagens do subsolo.

A quais sinais o síndico deve ficar atento?   

O primeiro ponto é visual. Ele precisa realizar rondas de inspeção para verificar se há manchas nas paredes e tetos, que indicam infiltrações. Se necessário, o gestor precisa contratar uma empresa especializada em inspeção predial para lhe auxiliar nesta atividade. Outro ponto de atenção é o tempo de vida da edificação. Prédios mais antigos tendem a ter mais problemas de infiltração. Com o passar do tempo, todos os componentes da edificação chegam ao fim de sua vida útil, o que não é diferente para as impermeabilizações. Apesar de ser um sistema resistente e de grande durabilidade, com o tempo, precisará passar por manutenções para continuar exercendo sua função e mantendo todos os locais secos e livres de infiltrações.

No caso de infiltração em fachadas decorrente de chuvas, de quem é a responsabilidade pelos reparos?   

Esse é um caso complicado. Eu não me envolvo em questões não técnicas porque pode variar muito. Em primeira instância, a responsabilidade é do condomínio. Contudo, se a unidade privativa passou por reformas e alterou a fachada, instalou condensadoras de ar condicionado, instalou vidros, fechou a sacada, colocou grades de proteção, tudo isso modifica a edificação e, consequentemente, pode mudar as responsabilidades. Assim, algo que era de responsabilidade do condomínio passa a ser do usuário.

E no telhado do condomínio? De quem é a responsabilidade?   

É o mesmo caso da fachada. É preciso uma avaliação a fundo para definir de quem é a responsabilidade. Há casos em que os usuários instalam antenas nas coberturas, máquinas de ar condicionado (condensadoras) e furam a impermeabilização, então algo que deveria ser de responsabilidade do condomínio passa a ser do usuário. Mas, a princípio, a responsabilidade é do condomínio.

Se a infiltração for registrada no telhado da unidade de cobertura, como proceder? Telhado da cobertura é considerado área comum?   

Com relação à infiltração propriamente dita, primeiro é preciso entender como é composto o empreendimento. Existem três possibilidades básicas, que são:

·         Laje impermeabilizada e sem telhado;

·         Laje impermeabilizada e com telhado;

·         Laje não impermeabilizada com telhado.

Se a laje tem cobertura por telhado, o primeiro passo é verificar como estão as telhas. Se a laje não tem telhado, é preciso contratar uma empresa especializada em impermeabilização para verificar o que está ocasionando a infiltração. Agora, quanto ao telhado ser considerado área comum ou não, isso vai depender do empreendimento e de quem construiu esse telhado. Há casos em que sim, o telhado é área comum e a responsabilidade de corrigir é do condomínio. Mas há casos em que o telhado é da unidade privativa, e quem deve arcar com os custos e consertos é o usuário. Não há uma regra clara e definida de quem seja a responsabilidade. É preciso avaliar.

Fale um pouco sobre prevenção e tratamento para infiltração. A fim de evitar problemas com a chegada das chuvas, quais cuidados devem ser adotados e qual a periodicidade?  

O primeiro ponto que precisa ficar claro para todos os gestores prediais é que existem diversos tipos de impermeabilização. A impermeabilização de um reservatório de água é totalmente diferente de uma impermeabilização de laje. Produtos usados e técnicas são diferentes, e, consequentemente, os cuidados são diferentes. Mas, independentemente do sistema em questão, todos precisam de manutenção preventiva. Mesmo com a manutenção preventiva, vai chegar uma hora em que os componentes precisarão ser trocados. A manutenção preventiva prolonga o tempo de vida útil, mas componentes não são eternos. A sugestão é contratar uma empresa especializada para avaliar os sistemas de impermeabilização, que auxilie com a periodicidade de manutenção preventiva, isso porque varia conforme local, utilização, exposição, clima etc.

As manutenções preventivas básicas são:

Juntas de Dilatação: nos condomínios, esse componente também é chamado de mastique. A manutenção preventiva nesse componente é simples, basta limpar corretamente e tomar cuidado com o produto utilizado para que ele não seja corrosivo e/ou abrasivo e danifique a junta.

Jardineiras: aqui, o cuidado deve ser com relação às plantas que serão utilizadas, para que as raízes não prejudiquem a impermeabilização. Na remoção de plantas, tomar o mesmo cuidado, para não danificar a manta nem mesmo a proteção.

Reservatório de água: semestralmente, esses reservatórios precisam ser lavados para garantir a assepsia do local e a potabilidade da água que será distribuída para a edificação. Os cuidados são os mesmos que com a junta de dilatação. Na hora de lavar as caixas d’água, o produto utilizado não pode ser abrasivo e/ou corrosivo, a fim de não danificar a impermeabilização.

Piscinas e áreas molhadas: a manutenção preventiva aconselhada para esses locais é apenas rejuntar os revestimentos todos os anos, minimizando a possibilidade de a água penetrar e alcançar a manta asfáltica. Aqui vale um alerta: se a sua piscina já está com problemas de infiltração, apenas rejuntar os pisos não será a solução. Essa é uma medida preventiva, mas não corretiva. Em caso de infiltração em piscinas, na grande maioria dos casos, a manta asfáltica já foi danificada e precisará passar por manutenção corretiva.

Lajes do térreo e cobertura: cuidado com as instalações de brinquedos, máquinas, equipamentos. Antes de instalar, verifique se o ponto onde será instalado tem impermeabilização, se sim, não podem ser posicionados diretamente no piso, é preciso que sejam feitas bases, isso para evitar que os parafusos de fixação furem as mantas. Essas áreas possuem ralos e grelhas, que devem ser limpos no mínimo uma vez por semana. Se for uma área com plantas que perdem folhas, de descarte de pontas de cigarro e copos plásticos, esse intervalo deve ser reduzido a fim de evitar entupimentos.

No caso de reparos em fachadas, quais os cuidados o síndico deve ter na contratação de pessoal ou de empresa para realizar o serviço? Qual a norma a respeito de serviços em altura? 

Todos os serviços realizados em fachadas de condomínio possuem um valor expressivo. É importantíssimo que o gestor saiba exatamente quem ele está contratando e a idoneidade da empresa, para não “comprar gato por lebre”. A NR-35 trata sobre o trabalho em altura e deve ser premissa básica para a contratação desse serviço. O gestor não pode liberar a entrada de profissionais que não possuam o treinamento nessa Norma Regulamentadora. E mais, acompanhar o serviço para ter certeza de que todos os procedimentos que serão realizados não colocam em risco a saúde e/ou segurança dos operários. Mesmo sendo algo que a empresa prestadora deve se preocupar, o síndico também precisa olhar com muita atenção para esse ponto.

Fale um pouco sobre o seu trabalho em ambiente digital. Qual é o objetivo?    

Hoje, todo o trabalho que realizo tem como objetivo principal conscientizar gestores prediais, síndicos, gerentes prediais, coordenadores técnicos, pessoas que atuam diretamente em condomínios. O foco é entregar conteúdo de qualidade, de uma forma acessível e que todos entendam. Havia um estigma de que manutenção predial era apenas “coisa de engenheiro” e que somente esse grupo de profissionais poderia saber sobre a área técnica. Atuo há mais de dez anos e não concordo com isso. Acredito veementemente que todas as pessoas que atuam com gestão predial precisam saber sobre manutenção predial. Então, assim surgiu o Portal e a Revista da Manutenção Predial, meios de comunicação que foram criados para propagar esse conhecimento.

Fonte: revista O Síndico Ed. 43

Histórico de entrevistas

11/03/2021 - Felipe Lima, engenheiro mecânico e fundador da revista Manutenção Predial

21/01/2021 - Omar Cordeiro Ulhoa, economista e sócio da Contato Administração de Condomínios

22/11/2020 - Rosely Benevides Schwartz, Autora do livro “Revolucionando o Condomínio”,

08/11/2020 - Ana Paula Backx - síndica do Condomínio Residencial Palazzo Catedral

06/08/2020 - Thiago Badaró - Advogado especialista em Direito Condominial

27/05/2020 - Elisangela Nogueira - Gestora do Grupo Nogueira

13/03/2020 - Márcio Tavares - presidente Sindicon

15/01/2020 - Tânia Herculano

26/11/2019 - “O Síndico em Revista” entrevista Marcio Rachkorsky

16/09/2019 - Sérgio Craveiro, presidente da Confederação Nacional dos Síndicos

15/08/2019 - Entrevista

24/05/2019 - Síndica dá dicas para uma boa gestão

29/03/2019 - Gerador de energia: Ter ou não ter?

15/01/2019 - Ações de cobrança

21/11/2018 - Legislação condominial

20/09/2018 - Anderson Maia

13/07/2018 - Marcos Moreno

30/05/2018 - Flávio Almeida e Vitor Homem

10/04/2018 - Sérgio Luiz de Giácomo

27/01/2018 - Responsabilidade civil do síndico

12/11/2017 - Reforma trabalhista

24/09/2017 - Ronaldo Tomaz - Alphaville

09/07/2017 - Entrada somente com autorização

07/06/2017 - Convenção Coletiva dos Trabalhadores em Condomínio 2017

20/04/2017 - Seguro para condomínios é obrigatório

11/07/2016 - Pedro Gatás Bara

13/05/2016 - Com o advogado Cristiano Alexandre Lopes

04/02/2016 - Como combater a inadimplência

09/11/2015 - Entrevista especial - 7º Dia do Síndico

10/09/2015 - Fornecimento de água

15/07/2015 - Delegado revela ação de ladras

27/05/2015 - Porteiros que amam a profissão

16/03/2015 - Convenção coletiva de 2016 e reajuste de salários

12/03/2015 - Economia de energia

19/01/2015 - Condomínio do Edifício Santa Cruz Shopping

06/11/2014 - Vivendo no campo, mas perto da cidade

16/09/2014 - Condomínios empresariais

14/07/2014 - Conscientização é a principal arma contra inadimplência

15/04/2014 - Síndico Edson Curiel Rosa: Advogado

15/04/2014 - Entrevista: Eduardo Lucas, engenheiro civil

06/11/2013 - Gustavo Magalhães, analista técnico e gestor do SEBRAE

30/08/2013 - Célula Gestão de Documentos

08/08/2013 - Telefonia, internet e TV por assinatura

25/04/2013 - Seguro Condominial

21/03/2013 - Dedetização em condomínios

16/11/2012 - Entrevista

26/08/2012 - Sindicato dos Empregados em Edifícios

22/06/2012 - Prevenção

27/04/2012 - Reparos e pintura de fachada

24/02/2012 - VISTORIA PREVENTIVA

14/11/2011 - Juiz de Fora recebe o 3º Dia do Síndico

20/09/2011 - Anselmo Fernandes da Silva - Diretor Geral do Demlurb

15/07/2011 - Thereza Rampinelli, advogada e especialista em Direito Imobiliário

13/05/2011 - Aloísio Lopes Junior, professor do Curso Técnico de Transações Imobiliárias

21/03/2011 - Sgto. Waldeci Silva, analista de projetos

14/01/2011 - CLT

12/11/2010 - Tribunal Arbitral

12/11/2010 - Tribunal Arbitral

08/09/2010 - Nova Lei do Inquilinato

02/07/2010 - Água é vida

07/05/2010 - Gripe A

11/03/2010 - Obras

15/01/2010 - Síndico x administradora

13/11/2009 - Piso limpo e conservado

 
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