Para trocar de administradora precisa de assembleia?

Fazer a troca da administradora do condomínio é um tema bastante delicado, afinal, ela é o braço direito do Síndico, auxiliando nas atividades rotineiras como serviços contábeis, financeiros e administrativos, entre outras importantes funções. No entanto, quando a empresa já não está atendendo mais às expectativas ou está desempenhando mal o seu trabalho, não resta outra alternativa a não ser optar pela mudança.

Nesse aspecto, uma dúvida muito comum é se o síndico precisa de aprovação da Assembleia antes de efetuar tal processo. De acordo com Tânia Regina de Souza, proprietária da Gecon Gestão de Condomínios, o usual é que a administradora seja de confiança do síndico. “Mas se houver motivos de insatisfação nos serviços prestados, o recomendado é que ele faça uma reunião com o Conselho Consultivo e subsíndico para explicar as razões da intenção de troca e ter esse apoio dos membros da administração”.

Consta no artigo 1.348 do Código Civil a seguinte informação: “§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.

Segundo explica Tânia, o Síndico pode sim mudar a administradora, visto que a aprovação prévia em Assembleia é necessária apenas quando estiver expressa na Convenção do condomínio. “A troca deve ser comunicada posteriormente em Assembleia. Apesar disso, existem gestores que preferem dar ainda mais transparência e segurança ao processo e convocam uma Assembleia para discutir o assunto. Dividem essa responsabilidade com todos os condôminos”.

Ela elenca alguns dos motivos mais comuns de insatisfação que podem levar à substituição da administradora. “Não dar atenção necessária às demandas do condomínio, demora no atendimento das solicitações, atraso na prestação de contas, entre outras razões”.

Decidindo realmente pela troca, Tânia alerta que o síndico deve primeiro analisar o contrato de prestação de serviços da empresa atual. “É preciso verificar o tempo de carência, pois pode haver a cobrança de multa rescisória se ainda estiver no prazo de vigência. Algumas administradoras pedem apenas que seja dado aviso prévio de 30 dias. As cláusulas contratuais devem ser respeitadas”.

Um ponto importante é que, caso tenha multa por quebra de contrato, o síndico deverá comunicar a todos os moradores, pois o valor vai incidir sobre a taxa condominial. “Nesse caso, será preciso realizar Assembleia para passar as informações. Na pauta de convocação deve constar o assunto. Por exemplo, rescisão de contrato com a administradora gerando cobrança de multa. Para aprovação, basta maioria simples: 50% mais um dos condôminos que estiverem presentes”, esclarece.

Uma situação que costuma ocorrer é quando a antiga empresa retém documentos por não aceitar a substituição. Tânia reforça que a administradora não pode ter essa conduta. “Para evitar esse tipo de transtorno, o mais correto é exigir o contrato, que deve conter uma cláusula explicando como é o procedimento caso o condomínio não queira mais contar com aquele prestador de serviços”, finaliza.

Conforme consta no art. 305 do Código Penal, nenhum documento deve ficar sob o poder da administradora antiga. Além disso, durante a transição de empresas, a atual precisa entregar todos os comprovantes de sua administração. Veja a lista dos mais importantes.

Documentos que deverão ser entregues pela administradora

FONTE: Revista O Síndico – Edição 46