O que é manutenção predial e quais os principais serviços?

Assim como o nosso corpo precisa de cuidados e acompanhamento profissional para seu pleno funcionamento, os edifícios residenciais e comerciais também. Esse check-up tem nome: manutenção predial, e engloba ações de conservação e recuperação estrutural de prédios, contribuindo para a segurança de todos, aumento da vida útil da edificação e de seu valor de mercado.

Independente do imóvel ter sido construído com os melhores materiais do mercado e tecnologia de ponta, os cuidados com a infraestrutura e suas funcionalidades devem ser iniciados já na entrega da obra, e são de responsabilidade do proprietário da construção e/ou o síndico, que podem coordená-la ou contratar uma empresa ou profissional habilitado para exercer essa função e assumir o gerenciamento das manutenções das áreas comuns.

Primeiros passos

Para uma boa manutenção predial é necessário realizar uma inspeção predial, com um arquiteto ou engenheiro civil, que utilizará a norma técnica ABNT NBR 16.747 para identificar se há danos nos sistemas de impermeabilização, elétricos, hidráulicos, de segurança e de climatização, como também o funcionamento dos extintores de incêndio, elevadores, áreas comuns,  fachada e entre outros. E para uma análise mais meticulosa, é interessante que um engenheiro eletricista verifique a parte  elétrica e para-raios, e o engenheiro mecânico o sistema dos elevadores.

Após a visita, o profissional responsável irá elaborar o Laudo Técnico de Inspeção Predial, um documento que serve como um guia de manutenção, com todos os reparos necessários e a ordem de urgência de cada um, ajudando o síndico em suas tomadas de decisões quanto a prioridades de gastos.

O ideal é que as edificações passem por esse raio-x ao menos a cada sete anos e que esse prazo seja encurtado para prédios mais antigos, pois passaram por inúmeras reformas e modificações e sofrem com a deterioração natural do passar dos anos.

Mão na massa

Com o Laudo Técnico de Inspeção Predial e as prioridades identificadas, é hora do síndico contratar empresas prestadoras de serviço ou montar uma equipe multidisciplinar para as obras de reparo e manutenção. Mas atenção: o plano de manutenção predial de novos empreendimentos deve seguir o Manual de Uso e Operação fornecido pela construtora responsável e o seu não cumprimento pode levar a perda da garantia. Já os demais, as diretrizes da ABNT NBR 5674 que para a execução das obras preventivas e de reparo avalia todas as características das edificações, como tipologia, uso efetivo, tamanho e complexidade, localização e implicações no entorno.

Calendário de reformas

Para te ajudar a manter seu condomínio no eixo, veja a periodicidade das atividades de manutenção que precisa ser realizadas:

Semestral

1. Instalações hidráulicas

O objetivo de uma manutenção hidráulica predial é manter a qualidade na passagem de água. Para isso, serão averiguadas as condições das instalações e encanamentos, a fim de evitar problemas como entupimento, vazamento e corrosão dos tubos. E atenção síndicos de prédios mais antigos: vocês devem ficar bastante atentos a este item, pois suas tubulações podem estar ultrapassadas, aumentando o risco de contaminação da água.

Por conta disso, durante a vistoria técnica, o engenheiro realizará uma análise meticulosa, para identificar se as instalações hidráulicas estão adequadas à NBR 14.037/98 – norma técnica que dispõe sobre a manutenção, operação e uso das edificações – e quaisquer tipos de erros que podem atrapalhar o funcionamento normal das atividades com antecedência. Para isso, será testado todo o sistema hidráulico do edifício, que irá gerar laudo técnico, com um diagnóstico completo, com fotos, descrições, avaliações e datas para guiar a equipe responsável de maneira a apontar qualquer tipo de vazamento ou avaria. Com isso, pode-se orientar de maneira mais clara os responsáveis pelo conserto.

Dica de Ouro! Uma boa manutenção hidráulica predial deve:

• Verificar se as válvulas de pressão estão de acordo com a NBR 7198:1993 e a NBR 5626:1998, da ABNT, pois seu mau funcionamento pode causar rupturas nos canos. Este quesito é obrigatório, inclusive para as construções mais antigas;

• Analisar se as boias – também conhecidas como chaves de nível – estão reguladas, evitando desperdício de água e dinheiro, já que a peça é responsável pelo controle do armazenamento da água nas caixas;

• Inspecionar as válvulas dos hidrantes, pois são um item essencial em casos de incêndio;

• Higienização das caixas d’água para a garantia de boas condições de uso, evitando o acúmulo de impurezas que comprometem a potabilidade;

• Exame de qualidade das tubulações, com a avaliação de filtros e medidores, bem como a análise dos tubos, mangueiras, vedações e válvulas.

2. Caixas de passagem de esgoto e gordura

Durante a inspeção será checado se as caixas de esgoto, de gordura, de passagem e de águas servidas precisam de limpeza e se há tubulações obstruídas, o que pode provocar danos à tubulação, mau cheiro no local e contaminação dos moradores e meio ambiente.

As orientações de manutenção das caixas de passagem de esgoto e gordura devem seguir as normas da ABNT NBR 8160:1999, que orienta as exigências e recomendações relativas aos sistemas prediais de esgoto sanitário e caixa de gordura, para atenderem às exigências mínimas quanto à higiene, segurança e conforto dos usuários.

Após a execução do serviço de limpeza, o condomínio receberá um certificado de limpeza das caixas, com as datas de execução da limpeza. Este é um documento importante para arquivo do condomínio.

Anual

1. Cobertura

A cobertura é área comum e, portanto, responsabilidade do condomínio. Exceto nos casos em que é uma área particular, e estando definida a responsabilidade da manutenção como sendo do morador, descrito na convenção ou, na ausência na escritura do imóvel.

A área é uma das mais negligenciadas na manutenção dos condomínios, uma atitude que depois pesa – e muito – no bolso, já que suas obras de reparo são uma das mais caras de infraestrutura de um edifício. Sem falar que lá se encontram sistemas importantes como a casa de máquinas dos elevadores, reservatórios d’água, barriletes, SPDA e a proteção da laje de cobertura.

Por isso, é imprescindível periodicamente verificar se há alguma telha quebrada ou problema na manta, além de realizar a manutenção e limpeza das calhas, que comumente ficam entupidas com folhagens ou sujeiras trazidas pelo vento.

Durante a inspeção, o profissional responsável irá verificar a integridade dos componentes, vedações e fixações e se estão adequadas à ABNT NBR 5674.

Para a realização de serviços de manutenção e reparo na cobertura é essencial que seja contratada uma empresa que realmente tenha engenheiros ou arquitetos como responsáveis técnicos, pois uma obra mal executada trará uma série de implicações na infraestrutura do edifício.

Bienal

1. Instalações elétricas

A manutenção elétrica preventiva é essencial para o bom funcionamento de qualquer imóvel. Em caso de prédios, é ainda mais importante, devido à complexidade estrutural do ambiente e do maior fluxo de pessoas. Por isso, o síndico deve manter um controle rígido da qualidade das instalações elétricas para assim prevenir acidentes, sinistros e também garantir o perfeito funcionamento dos equipamentos conectados.

A atenção com a parte elétrica de um condomínio não deve se restringir exclusivamente às instalações antigas. As recentes também precisam de um plano de manutenção preventiva constante, principalmente quando mais pessoas ou atividades vão para o prédio.

Durante a inspeção, o profissional responsável irá vistoriar se as conexões, estados dos contatos elétricos e componentes estão adequados à  ABNT NBR5473 de 12/1997.

Passo a passo

A manutenção elétrica predial tem como principal objetivo revisar e substituir os componentes que estejam quebrados ou funcionando de forma inadequada e identificar os fatores que podem estar causando o problema. Essa prevenção garante:

• Redução na perda de equipamentos e aparelhos que podem parar de funcionar por problemas da rede elétrica;
• Economia de energia, porque quando os equipamentos da rede funcionam corretamente não há sobrecargas ou irregular;
• Segurança para todos os moradores pois a manutenção sendo realizada corretamente evita acidentes graves ou até mesmo fatais;

O que deve ser analisado durante a visita técnica

Para manter o bom funcionamento das instalações elétricas prediais, o principal ponto de prevenção está relacionado com a quantidade da carga elétrica da instalação.

Toda construção, seja ela uma casa, um edifício residencial ou comercial, tem seu sistema elétrico planejado para suportar até uma certa carga elétrica. Mas, com o tempo, caso não haja uma boa regulamentação de uso, é possível que equipamentos mais modernos acabem ultrapassando esta carga.

E por isso a manutenção preventiva é importante, pois o profissional responsável pela inspeção irá identificar se há instalações que ameaçam causar uma sobrecarga na rede e consequentemente um incêndio.

Dicas para uma excelente manutenção predial preventiva

Além da possível sobrecarga da rede elétrica, também é necessário analisar outros fatores interessantes. São eles:

• Situação do cabeamento, plugues, interruptores e outras partes da rede. Verificar o estado de conservação dos fios e de outros componentes da rede elétrica é tão importante quanto analisar a sobrecarga. São estas falhas que causam curtos e acidentes;
• Equipamentos e dispositivos de segurança. Quando há uma sobrecarga ou curto na rede elétrica, geralmente o disjuntor desarma. Este é um procedimento bem comum em qualquer rede elétrica e é responsável por evitar incêndios e outras causas. Se defeituoso, os sistemas de segurança e proteção contra surtos de tensão devem ser trocados imediatamente;
• Ciclo de vida de equipamentos. Todo equipamento tem um tempo de vida útil. Este tempo pode ser dado como um período de validade para aquele equipamento. Durante a manutenção preventiva predial, é necessário identificar quais estão atingindo este tempo de vida e substituí-los;
• Equipamentos que estão sem uso por muito tempo. Alguns itens, principalmente motores e geradores, podem acabar danificados caso fiquem muito tempo parados. Por isso, também devem ser avaliados durante a manutenção predial preventiva.

Atenção extra

A manutenção preventiva predial deve ser feita a partir do quinto ano da criação da instalação elétrica. Apenas este tipo de manutenção garantirá que o prédio continue funcionando sem nenhum problema elétrico, o que é essencial para a segurança de todos os moradores ou trabalhadores do local.

É importante reforçar que a manutenção preventiva elétrica predial não garante apenas a segurança de todos que utilizam o prédio, mas também a economia por parte da administração. Primeiro porque a manutenção corretiva sempre será mais cara do que a preventiva e segundo porque os equipamentos funcionando corretamente tornam a conta de luz mais barata.

Por isso, é primordial estar sempre cuidando e nunca deixando que algo estrague é uma excelente maneira de cortar gastos com a administração de uma empresa ou condomínio.

De forma bem básica, este é o trabalho da manutenção predial preventiva: identificar falhas na rede antes que elas se tornem grandes problemas, corrigir defeitos e substituir equipamentos antes de quebrarem.

Trienal

1. Fachada

A fachada do condomínio é uma das partes mais importantes do edifício, tanto para os moradores quanto para os investidores, já que sua má conservação espanta novos moradores e desvaloriza o imóvel. Por isso, é preciso mantê-la sempre bem cuidada.

E os síndicos de condomínios localizados em regiões em que os prédios estão expostos a intempéries, com muita chuva, ou mesmo em locais não pavimentados, precisaram fazer a limpeza da fachada de forma mais frequente para evitar o acúmulo de sujeira e a deterioração.

Também vale ressaltar que a limpeza, a manutenção e reforma da fachada é regulamentada pela legislação municipal. Por isso, fique atento às regras da sua cidade, para evitar  multas e processos, afinal o síndico é o representante legal do condomínio.

Durante a vistoria será verificada se a fachada e seus elementos estão adequadas às normas da ABNT NBR 13755 que aborda a execução de obras de manutenção para revestimento de paredes externas e fachadas com placas cerâmicas e com utilização de argamassa colante.

Prestadores de serviço

Aqui é preciso estar atento para não levar gato por lebre. Mais que visar um orçamento baixo, é preciso analisar se seu fornecedor conta com uma infraestrutura para atendimento e monitoramento, componentes e equipamentos modernos e uma equipe qualificada, pois uma manutenção predial toca em pontos vitais do imóvel. Também verifique sua experiência e a idoneidade no mercado.

FONTE: Condo News