Vinte anos após sancionada, Lei nº 10.406 precisa ser mais reconhecida

O segmento condominial está cada vez mais profissional, exigindo conhecimentos técnicos de quem atua nele. Com os síndicos não é diferente. Eles precisam conhecer muito bem o Regimento Interno, a Convenção do Condomínio, o que está previsto na apólice de seguros, entre outros pontos. Também é fundamental que conheçam a legislação relacionada aos condomínios, principalmente a Lei º 10.406 (Código Civil), que em 2022 completa 20 anos desde que foi sancionada pelo presidente Fernando Henrique Cardoso. E foi pensando em levar esse conteúdo aos responsáveis pelo bom funcionamento dos condomínios que a equipe da revista O Síndico conversou com dois profundos conhecedores desta que é a mais importante lei relacionada ao setor.

O DECRETO DE 1928 E A LEI DO CONDOMÍNIO DE 1964

De acordo com o consultor na área de Administração de Condomínios, José Maria Braz Pereira, a primeira lei específica para os condomínios foi o Decreto nº 5.481, de 25/06/1928, que destacava a alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares e dava outras providências. A advogada, administradora e proprietária da Lázuli Administradora, Silayne Viccini, acrescenta que, apesar de o decreto tratar o tema condomínio de forma discreta, “distinguiu partes comuns e exclusivas e fez menção à administração, participação nas despesas conjuntas e alteração de fachada.”

“O Código Civil fala sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros”

Trinta e seis anos depois, em 16/12/1964, entrou em vigor a Lei n° 4.591, que dispôs sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Ficou conhecida como a Lei do Condomínio. Para Silayne, foi com essa legislação que “efetivamente apareceu a figura do condomínio de uma forma literal. Essa legislação foi um marco importante no segmento, pois, a partir dela, a figura do condomínio passou a existir de fato e de direito.” Continuando, destaca que tal legislação trata do direito de propriedade, de como convocar e fazer assembleias, das despesas do condomínio, e da utilização da edificação por parte dos condôminos, além de outros assuntos.

O consultor José Maria reconhece a importância da Lei do Condomínio, pois “mesmo sofrendo alterações, ainda se faz necessária.” Segundo ele, a Lei n° 4.591 foi baseada no anteprojeto do professor e jurista Caio Maria da Silva Pereira. Todavia, ela deixou lacunas que traziam riscos aos síndicos e moradores de uma maneira geral.

O CÓDIGO CIVIL (LEI Nº 10.406)

No início do século XXI, entrou em vigor o novo Código Civil (Lei n° 10.406/02). Na visão de Silayne, a sociedade foi brindada, dentro do Livro III – Do Direito das Coisas, Título III – Da Propriedade, com o Capítulo VII, que tratou exclusivamente “Do Condomínio Edilício”. Segundo ela, “o Código Civil diferencia, principalmente, parte comum e privativa e fala sobre multas, destituição do síndico, como formar uma convenção, entre outros”. Entrou em vigor em janeiro de 2003 e alterou, por meio de seções que abordam os condomínios, a Lei nº 4.591/64.

Silayne destaca, ainda, que a Lei do Condomínio continua vigente, servindo de referência para assuntos que o Código Civil não abrange, mesma avaliação de José Maria, que acrescenta que o Código Civil “não derrogou a Lei n° 4.591”. “Ela trouxe uma alteração da mentalidade individualista para uma mentalidade coletiva, tornando a ‘gestão condominial’ em uma ‘gestão compartilhada’. A Lei n° 10.406/02 traz valores coletivos para que não haja privilégios e exclusividades, onde todos participam, e deve ser considerada urgente e indispensável.”

Para José Maria, os síndicos e responsáveis pela gestão condominial devem estar dispostos e abertos a não apenas conhecer a lei, mas também entendê-la. A necessidade de conhecimento da legislação referente aos condomínios também é destacada por Silayne. “Hoje em dia, para qualquer profissional que queira trabalhar na área condominial, é imprescindível o conhecimento das legislações a respeito deste tema. Isso é válido tanto para os que desejam se candidatar à função de síndico, seja ele morador ou profissional, como para as administradoras de condomínio que prestam serviços para um mercado que vem crescendo e exigindo cada vez mais aperfeiçoamento e aprimoramento”, afirma a empresária.

Ao longo desse texto, abordamos o Decreto nº 5.481/28, a Lei n° 4.591/64 (Lei do Condomínio) e a Lei n° 10.406/02. Todavia, não são elas as únicas leis relacionadas ao segmento. É importante nos lembrarmos de que não são só essas leis que fazem parte do mundo condominial. Existem várias outras leis correlatas que vão ditar os rumos e até mesmo as normas previstas e aprovadas na Convenção de cada condomínio. Para que a Convenção esteja atual e possa validar todos os direitos e as obrigações de cada condômino, os preceitos pautados na Lei do Inquilinato, na Lei do Silêncio, no Direito de Vizinhança, na LGPD, na Lei do Stalking, entre outras, além das Normas Regulamentadoras, devem ser incorporadas e seguidas.

A fim de facilitar a pesquisa para aqueles interessados em saber o que diz o Código Civil com relação aos condomínios, listamos acima os principais artigos da lei referentes ao segmento. Todavia, não é objetivo que o infográfico substitua a leitura completa dos artigos. Para ter acesso à versão atualizada do Código Civil Brasileiro, acesse: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis. O conteúdo das leis citadas neste texto também podem ser conferidos no site sindicojf.com.br.

CÓDIGO CIVIL – ARTIGOS SOBRE CONDOMÍNIOS

FONTE: Revista O Síndico – Edição 50