Responsabilidade civil: o que diz a lei sobre ações praticadas em condomínios?

Fatos vividos em condomínios costumam gerar dúvidas entre aqueles que os vivenciam no dia a dia. Dúvidas são comuns quando se trata da responsabilidade civil, surgindo questionamentos como “Afinal, quem deve ser responsabilizado civilmente por tal ação. O síndico? O condomínio?”. Para orientar e esclarecer, esta edição traz uma entrevista com o advogado Luis Arechavala, sócio fundador da Arechavala Advogados.

Ele é membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/RJ. Atua como diretor acadêmico da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON) e é autor dos livros “Condomínio Edilício e suas instituições” e “Alienação de imóveis – Manual de Compra e Venda, Permuta e Doação”, ambos da Editora Lumen Juris.

Revista O Síndico: Fale um pouco sobre a estrutura da responsabilidade civil.

Luis Arechavala: Responsabilidade, juridicamente, significa responder pela consequência dos seus atos. Toda conduta humana traz consigo uma repercussão, e, quando esse comportamento é antijurídico, normalmente vem acompanhado de um prejuízo a outrem, que deve ser reparado. No nosso sistema jurídico, a responsabilidade civil não serve para punir ou educar o infrator, sua função é exclusivamente a de reparar danos (morais e materiais) injustamente causados. Existem dois tipos de responsabilidade civil, a subjetiva e a objetiva. São elementos indispensáveis para a responsabilidade civil: o ato (conduta), o nexo de causalidade, o dano, e, nos casos de responsabilidade civil subjetiva, a culpa. A responsabilidade objetiva é mais favorável à vítima, pois há dispensa de ter que provar a culpa do causador do dano.

Fale um pouco sobre cada um desses elementos.

A conduta pode se caracterizar por ação ou omissão do agente. Ação se caracteriza por um ato, uma atividade, a exemplo do condômino que depreda os aparelhos da academia do condomínio ou do síndico que contrata funcionário sem assinar a carteira de trabalho. Omissão é o descuido, a inação, quando a lei determina uma ação. O síndico tem o dever legal de realizar a manutenção das partes comuns e o seguro da edificação (art. 1.348, V e IX, Código Civil). Sua inércia o deixa vulnerável para responder, por exemplo, caso haja alguma avaria oriunda de descarga elétrica, sem que o condomínio esteja segurado. O nexo de causalidade é o liame entre o fato e o dano. Saber se aquela conduta foi realmente a causadora do dano. A relação de causa e efeito. O dano é um elemento fundamental dentro da responsabilidade civil, pois sem dano não há o que reparar. Dano é uma injusta ofensa a um valor jurídico, que engloba tanto bem material quanto imaterial. É que no direito civil, por mais grave que seja a conduta, se não ocasionou prejuízo, não há que se falar em condenação, pois o autor do fato nada terá para reparar.  Assim, se o morador, por descuido, deixou o portão aberto durante toda madrugada e nenhum meliante invadiu área condominial para furtar  algum bem, não haverá responsabilidade civil do imprudente, visto que não houve prejuízo. Entretanto, ele pode ser advertido ou multado por infração à Convenção ou Regimento Interno, por um descumprimento objetivo de uma norma condominial. O dano pode ser material, moral, perda de uma chance e estético. A culpa é indispensável para a caracterização da responsabilidade civil subjetiva. Culpa, em linhas gerais, pode ser explicada por negligência, imprudência e imperícia.

O que podemos citar como intercorrências mais comuns nos condomínios?

As intercorrências mais comuns nos condomínios são: atos de prepostos (empregados, síndico, prestadores de serviços, presidente da assembleia); vícios na manutenção das áreas comuns (vazamento, piso escorregadio, elevadores defeituosos, queda de reboco da fachada, etc.); furto e roubo em área comum ou unidade privada (automóvel, bicicleta, motocicleta, celular), e; objetos lançados do edifício.

No caso de atos de prepostos, quem pode ser responsabilizado?

O art. 932, III, do Código Civil diz que “são também responsáveis pela reparação civil: o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele;”. Importante esclarecer que o condomínio só será atrelado se o dano causado pelo preposto ocorrer no exercício da função ou em razão dela, como no caso do manobrista que, ao estacionar o veículo do condômino, arranha a lataria do carro. Além dos empregados, responde o condomínio também por qualquer ato de pessoa ou órgão que fale em seu nome, assim dizer: o síndico; a assembleia; pessoa com poder delegado pela Assembleia (art. 1.348, §1º, Código Civil); pessoa com poder delegado pelo síndico e aprovada pela assembleia (art. 1.348, §2º, Código Civil); conselheiro, entre outros. O condomínio responde diretamente ao lesado e depois pode pedir reembolso do que pagou ao causador, que só será condenado a responder pessoalmente se, no exercício de suas funções, extrapolou seus poderes. O preposto causador do dano responde solidariamente junto com o condomínio (art. 942 Código Civil).

“O dano é um elemento fundamental dentro da responsabilidade civil, pois sem dano não há o que reparar”

E no caso de vício nas áreas comuns?

Manter as áreas comuns fora de perigo para quem as utiliza é um dever do síndico (art. 1.348, V, Código Civil) e eventual acidente ocorrido será de responsabilidade do condomínio. É o que determina o art. 937 do Código Civil: “O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta”.

Fale sobre furto e roubo em área comum ou unidade privada.

Condomínio não presta serviço aos condôminos e, portanto, não tem dever de guarda sobre os bens deixados em área comum ou de garantir segurança para as unidades privadas. Isso significa não ter comprometimento com furto e roubo de automóveis, celulares, bicicletas e outros bens particulares. Excepcionalmente, responderá se: houver cláusula expressa na Convenção de Condomínio assumindo a responsabilidade por furto e roubo em áreas comuns, ou; se tiver contratado aparato de segurança, de tal estrutura, que faça assumir uma responsabilidade tácita sobre esses eventos, ou; se tiver tido participação/facilitação de algum preposto do condomínio no evento.

Para finalizar, análise a ocorrência quando se trata de objetos lançados do edifício.

O condomínio não responde por atos dos condôminos. Excepcionalmente, em caso de lançamento de objeto do prédio que cause danos, não sendo identificado o lançador, a responsabilidade será da coletividade na forma do art. 938 do Código Civil: “Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”.

FONTE: Revista O Síndico – Edição 56