Como ficam as assembleias durante a pandemia?

O artigo 1.350 do Código Civil, bem como o artigo 24 da Lei 4.591/64, conhecida como a Lei do Condomínio, apontam para a necessidade de realização, anualmente, de uma assembleia geral ordinária. Contudo, devido à proibição de encontros presenciais durante a pandemia, não está permitida a realização de assembleias presenciais. A lei 14.010/2020, que instituiu normas de caráter transitório e emergencial, como a realização de assembleias virtuais e prorrogação do mandato do síndico, esteve em vigência até outubro do ano passado. O que fazer, então?

O presidente da Confederação Nacional dos Síndicos do Brasil (Conasi), professor Sérgio Craveiro, defende a realização de assembleias virtuais. “Acredito que este seja o caminho a ser seguido porque já sabemos que as assembleias presenciais não devem ocorrer devido ao distanciamento social. No meio virtual, as assembleias têm maior quórum justamente porque a participação fica facilitada. Contudo, é preciso estar atento à necessidade de uma assessoria jurídica ou advocacia preventiva, que tem como função dar assistência em tal realização, a fim de que não haja anulação da assembleia. Vale lembrar, ainda, que os passos seguidos no caso de assembleia presencial devem ser tomados nas assembleias virtuais, como, por exemplo, a convocação, onde deve constar o link do evento.”

Por outro lado, o advogado, síndico profissional, síndico do Edifício Le Quartier, membro do Conselho Fiscal do Edifício Comercial Rossi Rio Branco e assessor jurídico da 676 Administradora de Condomínios e Associações, Diego Marques de Paula, defende cautela quanto à forma de realização de assembleias neste período de pandemia.

“Creio que as assembleias virtuais devam ser realizadas apenas em casos de extrema necessidade, como bloqueio de contas pelo banco devido ao término do mandato do síndico. Isso porque existe o risco de impugnação. Se fosse algo tacitamente permitido, a lei nº 14.010 não teria sido criada em 2020 para dar respaldo a tal realização. Acredito que seja o caminho, mas é preciso aprimorar este diálogo. Em casos polêmicos, o síndico deve contar com conselheiros, dividir a responsabilidade de decisões, convocando a assembleia assim que possível. O que não podemos é aproveitar o momento da pandemia adotando procedimentos e regras frágeis, a fim de ‘fugir’ das assembleias presenciais.”

Diante do impasse, o síndico profissional e gestor na iNove Administradora de Condomínios de Visconde do Rio Branco, Guilherme Dutra Ferraz, afirma estar “em um beco sem saída”. “Com o fim da lei 14.010, ficamos sem respaldo. Quando a lei perdeu a validade, os bancos voltaram a cobrar a documentação, como a ata, no caso de fim de mandato dos síndicos. Conseguimos fazer assembleia em alguns condomínios. Nos menores, foi tranquilo porque havia permissão, naquela época, de reunião com até 30 pessoas. Mas, em condomínios maiores, como no caso de um com 763 unidades que administramos em Visconde do Rio Branco, não conseguimos realizar a assembleia. Isso porque temos entendimentos a favor e contrários à assembleia virtual. Como a maioria das convenções não tem previsibilidade quanto a esta modalidade de assembleia e por não termos respaldo legal, resolvemos não arriscar, afinal existe a possibilidade de impugnação.”

A síndica profissional Cláudia Millard relata ter contado com apoio da administradora de condomínios para solucionar problemas relacionados ao fim do mandato e à realização de assembleias. “A lei 14.010 previa a prorrogação dos mandatos de síndicos que venciam entre março e outubro do ano passado. Com o fim da sua vigência, optamos por buscar a prorrogação junto aos bancos, o que foi feito pela administradora diretamente com o banco, mas me deparei com a necessidade de realização de assembleia em alguns casos. Em março desse ano, organizei a primeira assembleia on-line, permitindo que as pessoas participem em tempo real. Ainda estou aprendendo, afinal, é tudo muito novo, mas fato é que nas assembleias on-line o quórum é maior do que nas presenciais. Destaco, aqui, a importância na escolha de administradoras de condomínios e bancos, que, neste momento de crise, tiveram que trabalhar com discricionariedade, ou seja, pautando-se na capacidade de decisão.”

A proprietária da Teccon Administradora de Condomínios, Ângela Maria Galhardo de Freitas, aponta que todas as assembleias que vêm sendo realizadas estão ocorrendo em ambiente virtual. “Não tivemos um caso sequer de anulação até hoje. Para isso, nos planejamos de forma a cumprir todos os trâmites, como atualização de cadastro dos condôminos, incluindo número de WhatsApp e e-mail; envio da convocação com o link da reunião; publicação do edital em jornal, no site e envio do mesmo por WhatsApp e e-mail. É uma forma de fazer com que todos sejam avisados. Para isso, o planejamento é fundamental.”

Enquanto isso, o presidente do Sindicato dos Condomínios de Juiz de Fora e Zona da Mata Mineira (SINDICON-JF), Márcio Vinícius dos Santos Tavares, afirma que a realização de assembleias virtuais vem aumentando a cada dia. “Hoje, segundo acompanhamento do SINDICON-JF, 80% das assembleias são realizadas virtualmente. Mas é preciso estar atento aos trâmites previstos para tal realização, como preparação do edital, informação aos condôminos sobre a modalidade e sobre a necessidade de organização dos equipamentos necessários para participarem, atualização do cadastro de todos, atenção à participação dos idosos…”.

FONTE: Revista O Síndico – Edição 44