Rigor com prestação de contas e olhos abertos à modernidade

A entrevistada da edição de janeiro da revista O Síndico é Tânia Herculano, que desde 1997 é síndica do condomínio do edifício Minas Flat, situado à Rua Braz Bernardino, no Centro de Juiz de Fora. São mais de 90 apartamentos sob a administração dela, marcada pela seriedade em relação à prestação de contas e pelo pioneirismo em temas que podem trazer grandes benefícios para os condomínios, como a implantação de energia solar.

Por que você decidiu ser síndica?

Quando decidi, atendi a pedidos. Eu morava aqui no prédio e havia vários problemas que não eram resolvidos, como a questão da escritura definitiva dos apartamentos, além da prestação de contas. Então, alguns condôminos me procuraram. Na ocasião, eu tinha acabado de me formar em Direito. Por isso, estava com a legislação muito atualizada. Decidi abraçar a empreitada até por interesse próprio para meus imóveis valorizarem. Não tinha nenhuma experiência na época, mas acabou dando certo. Acabei síndica de outros prédios também, e tornou-se uma atividade que passei a gostar, apreciar e aprender tanto com erros como com acertos.

Uma parte do seu trabalho muito elogiada é o rigor com o relatório anual de prestação de contas. Como você elabora esse documento?

Eu sou muito cuidadosa com a questão de documentos, pois quem administra valores alheios tem que ter cuidado ao prestar contas. Quando assumi o condomínio, essa foi uma das questões que dediquei muita atenção, já que o síndico anterior havia sofrido ação de prestação de contas em juízo. Normalmente, as pessoas não apresentam o relatório antecipadamente à assembleia. Eu apresento com 30 dias de antecedência e disponibilizo toda a documentação comprobatória para os condôminos durante esses 30 dias. Assim, otimizo o tempo da assembleia. O que eu via de falha nas prestações de contas que analisava é que elas estavam relacionadas às despesas, mas acredito que um dos pontos mais importantes é mostrar as receitas. A minha prestação de contas mostra as duas coisas: todas as receitas e todas as despesas, uma a uma, de cada apartamento. Isso é um trabalho árduo, mas eu faço questão de realizar. Faço uma planilha mostrando o que cada apartamento pagou em cada mês. Em outra planilha, mostro quais foram as despesas e como foram gastas. Além disso, disponibilizo os documentos que mostram tudo que foi alegado nas planilhas e as planilhas em Excel para que as pessoas façam as próprias conferências. Assim, mostro, de forma clara, a inadimplência, que realmente impacta bastante nas contas e no custo do condomínio. Tento ser o mais minuciosa possível, com o cuidado que eu gostaria que qualquer administradora tivesse com os meus proventos pessoais.

Você propôs ao condomínio a instalação de energia solar. Como foi o processo para conseguir fazer a instalação?

A questão da energia solar surgiu como uma ideia de redução de custos. Um condômino comentou comigo acerca disso. Comecei a estudar sobre energia solar com profundidade. Fui a Petrópolis visitar uma empresa do setor e empresas de Juiz de Fora. Pedi referências de três clientes que já tinham instalado energia solar aqui para que eu pudesse visitá-los. Eu precisava saber qual empresa escolher e se de fato existia um retorno. Pesquisei o assunto e depois passei para os orçamentos. No nosso caso, giravam de R$ 180 mil a R$ 200 mil, custo elevado para condomínio do nosso porte. Tive que fazer um trabalho de convencimento muito forte. Após isso, convoquei assembleia geral, na qual eu acreditava que seria voto vencido. Afinal, éramos o primeiro condomínio desse porte a abraçar essa ideia em Juiz de Fora. Na assembleia, fui verdadeiramente sabatinada, mostrei vídeos, imagens, números, gráficos e consegui a aprovação da instalação da energia solar por autofinanciamento, ou seja, o condomínio tinha o dinheiro em caixa. Com isso, negociamos para baixar o custo por pagar à vista. O valor caiu para R$ 151 mil, incluindo equipamentos e instalação. O autofinanciamento funcionou da seguinte forma, constando em ata: a economia retornaria não em redução da taxa de condomínio, mas em restituição ao fundo de reserva. Começamos a instalação em setembro e colhemos a primeira conta integral em dezembro. A nossa média de energia elétrica em 2019 era de R$ 3300. A nossa conta de dezembro, que vence em 23/12, é de R$ 48. Contra números não há argumentos. Está funcionando maravilhosamente bem. Consigo acompanhar a produção de energia diariamente pelo meu celular. É uma tecnologia que eu tenho na palma da mão. Foi um empreendimento de muito sucesso, alcançado com muito estudo e muita luta.

Quais as características que você acredita que um bom síndico deva ter?

São muitas, mas destaco algumas. Deve se relacionar bem com os condôminos e não se achar o dono da verdade. Entendo que organização é essencial, e saber da legislação é muito importante. O síndico tem que ser paciente. Ter pulso firme nos momentos necessários, mas ser paciente, pois assim ele consegue resolver situações que, inicialmente, aparentam não ter solução. Ser paciente não significa ser bobão. Acho muito importante ter versatilidade e se adequar às questões da modernidade, como lixo reciclável, economia de energia, economia de água. A imparcialidade também é muito bacana. Nas questões que envolvem condôminos, tem que aplicar somente a norma do condomínio e a legislação. Por mais que você seja mais amigo desse ou daquele condômino, a imparcialidade é essencial para que o síndico se mantenha na posição de guardião do regimento interno e da convenção do condomínio.

Vale a pena ser síndico, uma função tantas vezes incompreendida?

Como tudo na vida, tem um lado positivo e um lado negativo. Existem, sim, aqueles condôminos difíceis, incompreensíveis, mas também existem condôminos maravilhosos. Tenho grandes amigos que foram adquiridos através da atuação como síndica. Eu acredito sempre na parte melhor. Por isso, acho que vale a pena, porque os bons condôminos são em número muito maior do que os ruins.

Qual situação mais difícil que o síndico pode se deparar e o que fazer para resolvê-la?

O que eu acho mais difícil é quando as pessoas são intransigentes. Os problemas não são bem resolvidos quando a solução é boa só para uma das partes. E o síndico muitas vezes tem que intermediar isso. Quando você se encontra no meio de questões a serem resolvidas e uma das pessoas é intransigente, realmente dificulta. Problema bem resolvido é bom para ambos, o que passa pela questão de ser flexível, de ceder um pouco para ganhar um pouco. Se as pessoas tiverem jogo de cintura, fica bom para todo mundo.

FONTE: Revista O Síndico – Edição 36