Advogado Rodrigo Karpat esclarece as mudanças trazidas pelo Novo Código de Processo Civil

Com intenção de abrir espaço a entrevistados que tragam novidades, em diversas áreas, aos nossos leitores, damos continuidade, nesta edição, à entrevista com o renomado palestrante e advogado, especialista em Direito Imobiliário e administração condominial e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, de São Paulo, Rodrigo Karpat. Nesta edição, o foco da entrevista são as ações de cobrança e as mudanças trazidas pelo Novo Código de Processo Civil. Confira.

É mito ou verdade que em três dias o devedor pode perder o imóvel para pagar a dívida de condomínio?

Com o advento do Novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor no dia 18 de março de 2018, algumas mudanças vão agilizar o processo de cobrança das cotas condominiais em atraso.  Mas algumas informações, porém, precisam ser bem analisadas, a fim de não causar dúvidas quanto ao novo procedimento de cobrança. Uma dessas informações divulgadas é a de que o devedor será executado e pode perder o imóvel em três dias, o que não condiz com o que de fato ocorrerá. Esse pagamento é devido na ação de execução após o devedor ser citado, conduta idêntica ao período anterior da vigência do novo código. Situação esta que poderá levar um ou dois meses, até mesmo anos, em casos extremos, como se o devedor não for localizado.

E como funcionam os prazos no novo rito para que o devedor efetue o pagamento da dívida de condomínio?

Somente a partir do momento em que ele for citado é que terá três dias para pagar a dívida ou nomear bens à penhora, sob risco de ter o bem que originou a dívida penhorado, passado esse prazo. Isso porque, como o rito não é mais o ordinário e sim o da execução, a dívida de condomínio se transformou em título executivo extrajudicial por força do artigo Art. 784, parágrafo X.

Significa que, após citado e passados os três dias, o oficial de justiça voltará à residência do devedor, a fim de lavrar a penhora do bem, ou seja, de forma simples, o oficial anotará em termo próprio que o presente bem servirá para garantir a dívida, e essa informação também constará na matrícula do bem, e o documento devolvido ao processo para a continuidade do trâmite da cobrança.

A partir desse momento, com a intimação da penhora, o devedor terá o prazo de 15 dias para oferecer não mais a defesa, a qual, via de regra, era genérica, mas os embargos à execução. Estes, apesar de serem uma forma de defesa, somente serão recebidos e processados pelo juiz da causa se abordarem questões técnicas, como excesso de execução, erro na penhora, entre outras questões técnicas e não mais de simples defesa.

Passado o prazo de embargos, ou seja, os 15 dias após intimação da penhora, o devedor, mediante a prévia autorização judicial, poderá constar nos cadastros de proteção ao crédito. O passo seguinte é o leilão, que também traz mudanças com o novo CPC. Antes, o bem não poderia ser vendido com menos de 50% de seu valor. Agora, a venda só não pode ser feita a preço vil.

O que precisa ser feito para que o boleto seja aceito como título executivo extrajudicial?

Para que seja título executivo extrajudicial é importante que tenha liquidez, seja certo e exigível, sendo que a liquidez do título estará na previsão orçamentária, onde deverá constar a cota parte de cada unidade no rateio, levando em conta a fração ideal ou conforme previsto na Convenção. Caso o título seja mal formado, caberão embargos à execução e consequente suspensão da execução.

Para início da execução, na petição inicial, será necessário anexar o título de propriedade; a ata de eleição do síndico; a planilha da dívida, que poderá incluir valor principal, juros, multa, correção monetária; a ata contendo a previsão orçamentária com a devida fração e valor destinado a cada unidade; além da segunda via dos boletos em aberto. Caso não estejam presentes todos os pressupostos, poderá ser iniciada a ação de cobrança de cotas de condomínio e não diretamente a execução.

Qual outra mudança impactante para os condomínios o senhor ressalta no novo Código de Processo Civil?

Outra inovação do NCPC é a previsão, no artigo 252, que autoriza o oficial de justiça a proceder com a intimação ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. Sem previsão anterior.

Da mesma forma, na citação pelos Correios, será válida a entrega do mandato ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente. Também sem previsão anterior. São informações importantes, que devem impactar diretamente na vida condominial de condôminos inadimplentes.

FONTE: Revista O Síndico – Edição 30