O uso de procurações em condomínios

ESCRITO POR: Cristiano Oliveira
Advogado condominial, membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios – GEAC do CRA/SP

Uma grande preocupação das pessoas que vivem em condomínios é o uso indiscriminado de procurações nas assembleias onde, por vezes, a solenidade que seria o consciente coletivo do condomínio não delibera pela razão.

As procurações, nos termos do Código Civil, são instrumentos de mandatos, podendo a representação também ser exercida pela forma verbal. Esta representação que gera o mandato pode ser ainda expressa (dizendo para que serve e seus detalhes) ou tácita (quando apenas se deduz qual a manifestação de vontade).

A regra para representação deve estar na convenção, assim será neste instrumento de norma interna que virá qual a forma do ausente em uma assembleia se fazer representar, ou por procuração, ou no silêncio, por simples mandato que poderá ser verbal a ser comunicado ao síndico via e-mail ou por outra forma de comunicação.

Quando houver a menção de apenas “poder se fazer representar”, ou ainda nada dizer, cabe por exemplo, quando um participante da assembleia sair, indicar verbalmente quem ficará em seu lugar, devendo o secretário da mesa registrar a hora e quem ficará como representante do condômino que sair.

Quando for a representação por procuração, ela deve atender aos seguintes requisitos: a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

Quem exige o reconhecimento de firma ou até se a procuração deva ser pública (uma exigência que ganha corpo, mas com um certo grau de preciosismo não recomendável), será a convenção do condomínio. Atualmente, procurações com assinaturas eletrônicas podem ser aceitas, desde que haja como se confirmar a assinatura.

“O condomínio não pode proibir o uso, no entanto, poderá restringir sua utilização em número de procurações por representante”

Não há como o condomínio questionar sobre a relação jurídica entre o representante e representado, uma vez que o primeiro responde civil e criminalmente pelos atos que assume perante o segundo, salvo se na procuração já constar a declaração de voto ou limites de atuação.

O mandato perde sua validade, além da própria revogação ou término da solenidade (quando específica), pela morte de um dos envolvidos (representante ou representado). A boa fé prevalece nas representações, cabendo à pessoa que desconfia ou alega fraude, provar o alegado.

O condomínio não pode proibir o uso, no entanto, poderá restringir sua utilização em número de procurações por representante, ou mesmo que o síndico e membros da administração recebam procurações, ou ainda, que o interessado na deliberação receba procurações em número maior que ‘X” (a critério de cada condomínio).

O reconhecimento social de representantes (filhos, esposas, companheiros, entre outros) pode ser aceito, devendo, porém, haver cuidado em assuntos de quóruns especiais. Os locatários também não precisam de procuração, quando estiverem deliberando em qualquer assunto que não envolva despesa extraordinária.

Por fim lembramos que aos interessados em atualizar a convenção para limitar o uso de procuração ou formas de representação, diz o Código Civil em seu §2º do art. 1228, que não se pode promover atos animados pela intenção de prejudicar outros proprietários, valendo sempre o bom senso e boa convivência.

FONTE: Revista O Síndico – Edição 50