Locação por temporada e a vigência da MP 1.108/2022

ESCRITO POR: Cristiano Oliveira
Advogado condominial, membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios – GEAC do CRA/SP

As locações por temporada em condomínios ainda terão uma longa jornada de discussão no tocante à possibilidade de os condomínios poderem ou não proibir que o proprietário alugue seu imóvel nesta modalidade, prevista no art. 48 da Lei de Locações (Lei nº 8245/91), sob o argumento de insegurança, pela rotatividade de locatários e desvio de finalidade do uso da unidade condominial.

Com a vigência da Medida Provisória 1108/2022 – que tem força de lei, ainda que por tempo limitado até ser convertida em lei após debate no Congresso, que entre vários assuntos, adota a possibilidade da relação de trabalho ser exercida na modalidade de teletrabalho, da mesma forma os condomínios terão que deliberar sobre o home office e debater se o mesmo alteraria a finalidade da unidade condominial residência, bem como, se haveria como se limitar visitantes as unidades residenciais, uma vez que não se poderia descriminar entregadores de clientes ou mesmo visitas sociais ou familiares, os quais observado cada caso também poderia gerar um fluxo maior de entradas no ambiente condominial.

Importante para ambos os casos, observar inicialmente que antes de pensarmos em toda a proteção que recai sobre a propriedade privada (incluindo a liberdade do proprietário, observado a coletividade), ninguém está obrigado a fazer ou deixar de fazer algo no Brasil, senão em virtude de lei (inciso II do art. 5º da Constituição Federal), e ambas as autorizações são permitidas por lei.

Junto ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgados recentes sobre locação por temporada, o interesse coletivo foi elevado a proteção do bem-estar e boa convivência, sendo autorizado aos condomínios, quando observado fatos concretos de incidentes de segurança e mau comportamento, proibir a locação por temporada por meio de alteração de convenção, preservando-se o quórum mínimo de 2/3.

Paralelo à observação de que ambos os julgados tiveram situações especificas (Resp 1819075/RS – falava em sublocação e uso da unidade condominial como pensionato /  Resp 1884483/PR – se tratava de um condomínio de casas e incidentes de segurança de passeios dos locadores nas ruas internas observando o dia a dia dos demais), algo ficou claro em ambos os casos, as decisões não tratam como regra a possibilidade de proibição, mas sim avaliam que “somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial” haverá uma decisão final, ou seja, a análise deve ser caso a caso.

Desta forma, também a questão do Home Office caberia uma observação apurada , uma vez que o STJ frisa que é importante se verificar  “a afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial. O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia”.

Em ambos os recursos junto ao STJ, não houve trânsito em julgado das decisões, estando ainda em fase de julgamento de Embargos de Declaração.

Sem muita verticalidade na decisão sobre este prisma, deixa a mesma de observar, por exemplo, em complemento ao que já citamos:

1. nos termos da lei de locação compete a qualquer locatário cumprir as normas internas do condomínio (art. 23, X da Lei nº 8245/91);
2. que o proprietário neste sentido é sempre responsável pelas infrações cometidas as normas internas e legislação, em especial art. 1336 do Código Civil (§2º do art. 1336 do Código Civil);
3. que para locar, o proprietário exerce a faculdade do dispor de sua propriedade, o que para ser impedido requer lei específica, uma vez que recai sobre o dispor (diferente do usar e gozar que é comportamental) o princípio da reserva legal, não sendo a convenção lei sequer entre os condomínios, mas sim, por conceito doutrinário, um ato institucional normativo.
4. Que nos termos do art. 1228, §2º do código civil, é vedado qualquer ato animado pela intenção de prejudicar outrem, sendo certo que pelo art. 170 da Constituição Federal a propriedade esta inserida na ordem econômica, podendo ser objeto de exploração e atividade econômica.
5. E ainda, mas não só, qualquer ato proibitivo de atividade laboral, poderá ser um ato discriminatório nos termos da convenção 111 da OIT, da qual o Brasil é signatário e desta forma nos termos da própria Constituição Federal (§3º do art. 5º) uma afronta aa um direito fundamental.

A vigência da MP 1108/2022 à luz do direito condominial, poderá da mesma forma que a locação por temporada gerar uma insegurança se pensarmos na rotatividade de pessoas no condomínio, uma vez que assim como em qualquer modalidade de locação não se pode ter certeza do futuro, nas atividades por teletrabalho, home office, haveria uma preocupação, ainda que sem saber, pela segurança dos moradores.

Mas, o que fazer então?

Entendo que o mais correto para não haver um bloqueio na harmonização da vida condominial, respeitando-se os princípios que conduziram o Código Civil (lei que trata da vida privada) trazidos na Exposição de Motivos do Código Civil, seria seguir a ideia de que “(…) superado de vez o individualismo, que condicionara as fontes inspiradoras do Código vigente, reconhecendo-se cada vez mais que o Direito é social em sua origem e em seu destino, impondo a correlação concreta e dinâmica dos valores coletivos com os individuais, para que a pessoa humana seja preservada sem privilégios e exclusivismos, numa ordem global de comum participação (…)”, ou seja, regulamentar internamente, de acordo com cada necessidade, tecnologia, particularidade e estilo de vida da coletividade, não só a locação por temporada, mas toda a locação e possibilidade de haver teletrabalho nas unidades condominiais, com os menores impactos possíveis à coletividade, a exemplos:

1. Para locações (qualquer tipo):
   1. Comunicação previa de quem entrará e seu cadastro;
   2. Sem possibilidade de chaves ficarem na portaria;
   3. Sem possibilidade do condomínio controlar entrada e saída especifica (salvo as normais que já possui para todos os moradores);
   4. Entrada apenas em dia e horário comercial estabelecido;
   5. Responsabilidade expressa de todo condômino/locador informar as regras aos locatários e ser o responsável por infrações e danos;
   6. Entre outras.
2. Para home office:
   1. Recebimento de encomendas e malotes na entrada do condomínio;
   2. Caso haja necessidade de recebimento de pessoas, que as áreas comuns não sejam usadas como sala de espera, salvo se houver uma reserva previa de um salão de festas, por exemplo
   3. Não uso dos funcionários e portaria como controladores de acesso ou atividades de secretaria;
   4. Entre outras.

O regramento pode ser por alteração do Regimento Interno, não sendo assunto a ser tratado pela convenção, diretamente, podendo ser criado (incluído no regimento existente), pelo quórum mínimo definido no próprio documento, ou no silencio, por analogia ao §5º do art. 1354-A do Código Civil, pela maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.