Até quando o condomínio pode cobrar pelo atraso no pagamento das taxas condominiais?

A cobrança de juros devido ao atraso no pagamento de taxas condominiais costuma gerar muitas dúvidas entre condôminos e síndicos. Para ajudar a resolver esta confusão, apresentamos aqui a resposta para os principais questionamentos sobre este assunto.

A legislação prevê um limite para a cobrança de juros?

Para ficar mais claro, veja o que diz o artigo 1.336, § 1º do Código Civil:

“O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, ou não sendo previstos, os de (1%) um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.

Com base na legislação, a regra geral para os condomínios é cobrar os juros moratórios que tiverem sido convencionados, ou seja, tiverem sido aprovados em reunião de assembleia e estejam dispostos na Convenção do Condomínio.

A exigência de 1% ao mês só deve ser utilizada quando não existir uma cobrança determinada na convenção.

O que é considerado um valor abusivo na cobrança de juros?

O Decreto nº 22.626, também conhecido como Lei da Usura, diz:

“Art. 1º. É vedado, e será punido nos termos desta lei, estipular quaisquer contratos taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal.”

O Código Civil determina que a taxa legal é aquela que estiver em vigor para a mora no pagamento de impostos devidos para a Fazenda Nacional, cuja adota a taxa SELIC como parâmetro para a cobrança de juros.

No entanto, vale destacar que há divergências nestas determinações.

Enquanto o art. 406 do Código Civil menciona uma taxa legal de 1% ao mês, outra linha diz que o correto é a aplicação da SELIC.

Além destas, também houve uma recente decisão do STJ, na qual afirma que a taxa de juros referida no Código Civil é, na verdade, a taxa SELIC.

Na hipótese de serem cobrados juros com base na taxa SELIC, então não pode ser exigida a correção monetária da dívida, porque já está incluída a expectativa de inflação na SELIC.

Portanto, respeitando o limite imposto pela Lei da Usura e adotando como parâmetro os julgamentos do STJ, os juros moratórios podem ser cobrados de diversas maneiras.

Veja alguns exemplos:

1. Quando não existir determinação na convenção do condomínio, cobrar 1% ao mês, fixo. Neste caso, também cabe atualização financeira da dívida, desde que a soma dos juros + correção monetária não ultrapasse o dobro da taxa da taxa SELIC;
2. Quando existir uma cláusula na convenção do condomínio prevendo uma taxa de juros, então é ela que deverá ser aplicada;
3. Se for adotada a taxa legal, ou seja, a taxa SELIC. Neste caso, não cabe correção monetária da dívida, porque, de acordo com a jurisprudência, a taxa SELIC já possui uma projeção da inflação no seu valor;
4. Se for aplicada a taxa equivalente ao dobro da taxa legal, ou seja, duas vezes o percentual atribuído para a taxa SELIC. Neste caso, também não cabe correção monetária, pelo mesmo motivo do tópico anterior.

Em resumo, é importante sempre respeitar o que foi previsto na legislação. Isso significa que, estando a taxa SELIC em junho de 2022 em 1,10%, por exemplo, então não será possível cobrar juros acima de 2,20% ao mês.

Portanto, a cobrança de juros moratórios pode sofrer mudanças, dependendo do percentual da taxa Selic vigente no momento da cobrança da dívida.

O que pode acontecer em caso de atraso no pagamento da taxa condominial?

Geralmente, após 30 dias no atraso do pagamento, a dívida é encaminhada para o jurídico do condomínio ou da administradora, que fará a cobrança de multas e efetuará acordos.

Na prática, o condômino inadimplente será acionado pelo jurídico e então serão cobradas taxas condominiais acrescidas da multa, juros e correção monetária, se couber.

Além disso, em caso de não pagamento das taxas, é possível:

1. Ficar com o nome sujo. Em alguns estados, como São Paulo e Rio de Janeiro, os condôminos podem ter os seus nomes negativados e incluídos em sistemas de proteção ao crédito, como o Serasa, SPC e SCPC;
2. Perder o direito de votar em assembleia. Neste caso, o condômino pode perder o direito de voto em situações relevantes para o condomínio, como eleição do síndico ou aprovação do orçamento;
3. Ter a conta penhorada. De acordo com alguns especialistas, se o pagamento não acontecer, a Justiça poderá fazer a penhora online da conta corrente do condômino e resgatar o dinheiro para pagar a dívida. No entanto, este processo não acontece de maneira automática, existe um trâmite processual estabelecido. Se, após ação judicial, o condômino não realizar o pagamento voluntário, só então ocorrerá a penhora online.

Antes de finalizar este artigo, lembre-se que, por conta das divergências das decisões judiciais, o ideal é sempre consultar um advogado para ter certeza de que a sua situação está de acordo ou vai contra a legislação vigente.

FONTE: Blog Town Sq