Condomínio em ordem: manutenção e reparações necessárias

Manter as dependências do condomínio em ordem não é tarefa fácil. Afinal, a quantidade de itens que precisa ser revista com frequência parece infinita. São elevadores, bombas, interfones, portões automáticos, antenas coletivas, geradores, iluminação de emergência, minuterias, hidrantes, extintores de incêndio, bombas de recalque e de águas pluviais, para-raios, filtros de piscina, equipamentos de sauna e piscina, jardins, equipamentos de segurança, entre outros itens, que devem ser verificados constantemente.

Cabe ao síndico cuidar de tudo isso e, ainda, observar o desgaste aparente do edifício em itens como rejuntamento de pisos e pastilhas, vazamentos de água, queima de lâmpadas e fusíveis, fixação de corrimão, degeneração de pintura e limpeza de caixa d’água.

Para cada uma dessas revisões existem cronogramas de ações e valores a serem pagos. É interessante que o síndico apresente aos condôminos uma previsão orçamentária, que considere os gastos com manutenção preventiva. Se não houver um plano de manutenção constante, os problemas irão se acumular, acarretando a desvalorização do patrimônio comum, além de colocar em risco a vida dos moradores.

Para assegurar a “saúde” do condomínio é necessário que o síndico solicite uma inspeção, a qual deve ficar a cargo de um profissional habilitado na checagem de cima a baixo do prédio, verificando, inclusive, tubulações de incêndio e água. De posse do relatório técnico, ele poderá identificar os problemas e priorizar as correções por ordem de importância: urgentes – quando oferecem riscos aos moradores ou à estrutura e quando podem comprometer equipamentos. Para todas as ações, o síndico pode contar com a orientação da administradora, como a Nacional, primeira administradora da cidade do Rio de Janeiro e com 83 anos de experiência no mercado.

Não é despesa, é investimento

É comum que condomínios façam o planejamento anual – previsão orçamentária e programação das obras – na assembleia geral ordinária (AGO). Geralmente, a AGO é realizada no primeiro trimestre, até o dia 31 de março, como prevê a maioria das convenções condominiais.

Na pauta da assembleia entram prestação de contas do exercício anterior, eleição do síndico (se for final de gestão), aprovação da nova previsão orçamentária, de verbas para manutenção e melhoramentos. Na relação da previsão financeira consideram-se como despesas ordinárias mão de obra, encargos, impostos e taxas, contas de consumo, contratos de conservação e manutenção, seguros obrigatórios, despesas de expediente (correios, xerox etc.), materiais diversos, honorários de administradora, fundo de reserva (para emergências e despesas não previstas).

O dinheiro aplicado em manutenção pode ser considerado um investimento e não necessariamente uma despesa. Contudo, alguns cuidados com o consumo podem ajudar o condomínio a economizar dinheiro e, consequentemente, reduzir as quotas condominiais. Tanto o síndico quanto os condôminos devem ter em mente que a manutenção predial, quando feita de forma regular, evita o encarecimento dos trabalhos de recuperação, e isto é um fato mais que consumado. A regra para que um condomínio seja mantido na mais perfeita ordem é ter um bom síndico, um zelador muito bom e uma excelente administradora.

Itens obrigatórios

A lei básica que regulava o condomínio era a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. O novo código civil (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002) alterou profundamente a Lei anterior nos artigos que se referem ao condomínio. O tema manutenção é regido, além das referidas, por normas técnicas.

Para um bom acompanhamento da situação do condomínio, é recomendável que o zelador tenha um relatório de gestão predial ou ele mesmo faça uma verificação diária sobre o nível da caixa d’água – evita falta e detecta alteração na média consumida –, medição do consumo de luz e gás, e revisão nos equipamentos, permitindo, por exemplo, identificar mudança no ruído das bombas.

A vistoria do zelador não desobriga a revisão periódica por técnicos habilitados, que podem apontar, entre outros problemas, infiltrações, rachaduras e até mesmo focos de dengue. Todas as manutenções devem ser feitas por empresas sérias. O critério de menor preço pode comprometer a qualidade e eficiência dos serviços.

Os moradores devem ter conhecimento desses cuidados. Cabe ao síndico comunicar aos condôminos por meio de circular a realização de vistorias periódicas no edifício ou, quando necessário, em suas residências. A intenção é sanar problemas de vazamentos, o que às vezes é percebido por distorções nas contas de consumo.

Manutenção do condomínio: o que é obrigatório?

• Caixas d’água – desinfecção e análise de água a cada ano;

• Elevadores – contrato de manutenção ou conservação e renovação com especializadas e cadastradas em órgão fiscalizador;

• Recarga de extintores – anual ou de acordo com fabricante. Inspeção visual e anotação vide etiqueta de controle;

• Teste de mangueiras – inspeção anual;

• Teste hidrostático – a cada cinco anos;

• PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais) – vistoria, laudo e certificado anual;

• Para-raios – medição ôhmica (resistência do metal) anual e vistoria completa do sistema a cada cinco anos;

• PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) – anual;

• Sinalização interna – indicação fluorescente de escada, extintores, porta corta-fogo etc. e de filmagem no ambiente – vistoria periódica;

• Renovação anual

• Dedetização e desratização;

• Limpeza da caixa d’água – a cada seis meses;

• Revisão periódica de portas corta-fogo, escadas, corrimãos, cabine de elevadores;

• Ferramentas de trabalho dos funcionários;

• Atestado de regularidade das instalações elétricas;

• Bombas d’água, portões, porteiro eletrônico, portão automático, circuito interno de TV, interfones, telefones, minuteria, antenas coletiva e parabólica, geradores, TV a cabo, aquecimento central, jardins, sistema de alarmes, cercas e CFTV – revisões periódicas e conforme contratos;

• Seguro de vida para funcionários – previsto em acordo coletivo;

• Telhados, calhas e ralos – vistoria antes do período das chuvas (janeiro a março);

• Condição dos pisos, de janelas e portas, piscinas e arredores, playground, salão de jogos, salão de festas; depósitos, hall de entrada, vidraças;

• Banheiros da área comum ou de funcionários;

• Casa de máquinas;

• Iluminação geral e de emergência. Orientação aos moradores

• Não jogar bitucas de cigarro e nenhum dejeto pela janela;

• Utilizar com responsabilidade os elevadores e demais equipamentos;

• Orientar os filhos para não brincarem em locais como garagem, escadas, telhados e lajes;

• Andar em velocidade reduzida com os veículos dentro da garagem ou no trajeto até o portão;

• Não se encostar aos portões automáticos;

• Utilizar com cuidado a piscina, salão de festas, playground e salão de jogos;

• Cuidar do jardim, não pisando na grama ou arrancando flores;

• Condicionar bem o lixo doméstico;

• Manter as unidades limpas e livres de insetos;

• Evitar que a sujeira produzida pelos animais se espalhe;

• Contratar apenas profissionais especializados para reformas;

• Participar das assembleias. Muitos querem exigir, mas não aparecem na reunião para opinar;

Condomínio seguro é um condomínio em dia com as suas demandas e sob a direção de um bom gestor.

FONTE: Guia do Síndico