A Lei 14.010 e as assembleias virtuais

Está em vigor desde 12 de junho a Lei 14.010, que “dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19)”. Entre as mudanças previstas na legislação está a possibilidade de realização, até o dia 30 de outubro, de assembleias por meio de recursos virtuais. Dessa maneira, “a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, a sua assinatura presencial”.

Apesar de a lei estabelecer um prazo, acredita-se que as assembleias virtuais tenham vindo para ficar. É o que pensa o advogado de São Paulo, especialista em Direito Condominial e palestrante, Thiago Badaró, entrevistado dessa edição da revista O Síndico. De acordo com ele, a pandemia antecipou em dez anos a chegada definitiva das assembleias virtuais aos condomínios. Mas para que tudo tenha legalidade, é preciso que os síndicos adotem uma série de medidas. Entre elas, certificar-se de que todos os moradores têm acesso à internet. Além disso, todos devem ser convocados e ter direito a voz. Todavia, como a lei afirma que as assembleias virtuais “poderão” ocorrer, as presenciais não estão totalmente descartadas, conforme explica Thiago Badaró.

O que a Lei 14010 traz de novidade para os condomínios?

A Lei 14.010 trouxe a definição de alguns cenários dentro dos condomínios, sendo que as principais novidades são a validação legal das assembleias virtuais, a possibilidade de prorrogação do mandato do síndico e a suspensão dos prazos prescricionais para a propositura da ação de execução de cota condominial, pouco divulgada no meio.

No parágrafo único do artigo 12, consta que “não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020”. É possível exemplificar situações em que não seria possível realizar a assembleia de maneira virtual?

Para responder a esta questão é importante avaliarmos a questão social dos condôminos. Fato notório é que o condomínio é feito de pessoas, sendo elas de diferentes formações, classes e níveis de conhecimento. Logo, as situações que podem ser elencadas como impossíveis para a realização da assembleia virtual estão intimamente ligadas à possibilidade de participação de determinado condômino, como por exemplo, um condômino que não tem acesso à internet.

A lei determina que as assembleias gerais “poderão” ocorrer por meios virtuais. Não determina que seja feita dessa maneira. Em Juiz de Fora, por exemplo, reuniões com até 30 pessoas, desde que mantendo uma distância mínima entre elas e tomando as precauções indicadas pela OMS, não são proibidas pela Prefeitura. Em quais casos é possível ao síndico optar pela assembleia presencial?

Tanto a legislação nova como a antiga não determinam a forma específica de realização das assembleias, sendo que, no cenário atual, os síndicos tiveram que se adequar ao que determina o Ministério da Saúde e OMS [Organização Mundial de Saúde]. Sendo assim, é possível concluir que a assembleia que respeita estes protocolos (distanciamento e uso de máscaras) e permite um tratamento diferenciado para aqueles que estão no grupo de risco poderá acontecer.

As assembleias feitas de maneira virtual têm o mesmo peso das presenciais?

Se preenchidos os requisitos legais, a assembleia virtual tem peso idêntico à reunião presencial.

Quais os procedimentos que os síndicos devem adotar para realizar as assembleias neste novo formato?

Dos vários procedimentos, podemos destacar: a necessidade de o sistema ser acessível a todos os moradores, sem exceções; a comunicação do edital de convocação da assembleia todos os condôminos; e ser concedido o direito de voz durante a reunião.

Como convocar essas assembleias? E conduzi-las? Há alguma orientação neste sentido?

O Código Civil é claro em seu art. 1.354 que a assembleia condominial não poderá ocorrer se todos não forem convocados. Sendo assim, a forma de convocação deverá ser avaliada como a melhor que possibilitem a todos terem o conhecimento da existência da assembleia virtual, podendo ser por e-mail (desde que com confirmação de leitura), carta registrada, entre outros. A forma de condução é livre, desde que clara para todos os moradores e respeitando o que determina o edital de convocação. Neste sentido, recomendo que o edital contenha à exaustão todas as informações da assembleia.

As assembleias para prestação de contas, previsão orçamentária e eleição para novo mandato também podem ser realizadas dessa maneira?

Sim, desde que preenchidos os requisitos legais e que possibilite a manifestação dos moradores sobre o assunto.

Por quais recursos a assembleia virtual pode ser realizada? Por exemplo, pode ser feita por WhatsApp?

Tanto o Código Civil quanto a Lei 14.010/2020 não determinam de forma expressa a forma da realização das assembleias virtuais, mas tão somente elencam os requisitos da sua validade. Sendo assim, a assembleia por meio do WhatsApp poderá ser viável se observados os requisitos de validade das assembleias.

E quais os cuidados que os síndicos devem tomar para se resguardarem de contestações?

Sempre destaco a importância de a assembleia ser acompanhada, desde a sua convocação, por um advogado de confiança do síndico. Observar os requisitos legais de instauração de uma assembleia é trabalho do advogado do condomínio, que poderá orientar todo o corpo administrativo para que as medidas sejam adotadas para impossibilitar ao máximo as contestações e a reunião seguir de forma democrática.

Passada a pandemia, é possível que as assembleias virtuais sejam mantidas? Há alguma tramitação neste sentido?

Com certeza que, após a pandemia, as assembleias virtuais continuarão nos condomínios. Esta modalidade chegou para ficar, pois traz comodidade, objetividade e velocidade no procedimento. Estimava-se que demoraríamos mais dez anos para que as assembleias virtuais fossem uma realidade nos condomínios, e a pandemia antecipou este processo.

FONTE: Revista O Síndico – Edição 39