Administradora aponta caminhos para combater a inadimplência nos condomínios

A inadimplência é um problema grave que o síndico deve combater de forma rápida antes que ele se torne crônico e provoque o desequilíbrio financeiro no condomínio com suas consequências negativas. Para tratar dos detalhes deste assunto, entrevistamos Carla Zoffoli, sócia da 676 Administradora, com mais de 20 anos de atuação e formação em administração de empresas. Ela respondeu às dúvidas mais frequentes que certamente irão ajudá-lo a encontrar o caminho certo para solucionar o questão no seu condomínio.

Quais as medidas mais indicadas para resolver o problema da inadimplência no condomínio?

É imprescindível ter agilidade na cobrança extra judicial, junto aos condôminos inadimplentes,  propondo até um parcelamento da dívida. Na hipótese do condômino não efetuar o pagamento, o condomínio deverá realizar a cobrança judicial. Não é recomendado incluir na planilha de despesas do condomínio o item “% de inadimplência”, para equilibrar receitas e despesas. Esse recurso costuma ser questionado pelos condôminos adimplentes que não acham justo pagar pelos devedores. Se a inadimplência afeta substancialmente o fluxo de caixa, torna-se necessário marcar uma Assembleia Geral Extraordinária para dar ciência aos condôminos da necessidade da instituição de taxas complementares para a quitação das despesas que não foram pagas, de acordo com a prioridade destas.

Quais os percentuais de multa e juros que podem ser cobrados nas taxas condominiais em atraso?

Segundo o Código Civil, a multa por atraso em pagamento deve ser de 2%. Os juros cobrados devem ser os previstos na Convenção. Caso ela seja omissa, devem respeitar o patamar de 1% ao mês.  Apesar do Código Civil de 2002 no artigo 1336 ter diminuído o teto da multa de 20% para 2%, o mesmo abriu a possibilidade de elevação dos juros, além do patamar de 1% ao mês, se assim a Convenção do condomínio dispuser. Para isso, é necessária a aprovação de 2/3 de todos os condôminos em Assembleia Geral.

Pode-se cobrar correção monetária?

Sim, além de multa e juros, a cobrança judicial inclui também as custas processuais, os honorários advocatícios e a correção monetária sobre o valor do débito total (taxa + juros + multa), se prevista na Convenção do Condomínio.

Com quanto tempo de atraso o condômino passa a ser considerado inadimplente?

No dia seguinte ao do vencimento da taxa de condomínio.

Quando deve ser feita a cobrança judicial e a partir de qual valor?

Após 30 dias de atraso, é feita a cobrança extra judicial. Não logrando êxito, poderá ser feita a cobrança judicial, independente do valor. Mas cada condomínio tem sua particularidade, pois os custos de um processo muitas vezes não compensam o ajuizamento da ação imediatamente, devido ao baixo valor de algumas taxas condominiais.

Em imóveis alugados quem deve ser acionado: o inquilino ou o proprietário?

A cobrança judicial é sempre feita em nome do proprietário atual da unidade visto que a dívida acompanha o imóvel.

Quanto tempo demora, em média, para se concluir um processo judicial de cobrança de dívida de condomínio?

Vai depender dos trâmites legais e recursos impetrados. Em média, dependendo da vara cível, demora 9 meses.

Quem deve arcar com as custas advocatícias do processo de cobrança judicial?

Geralmente, elas são pagas pelo condomínio ao advogado e após o recebimento do débito na justiça, esse valor é ressarcido ao mesmo já que receberá o valor devido, acrescido da multa, juros, correção monetária, honorários advocatícios e as custas processuais.

Quais garantias o condomínio tem de receber as dívidas de condomínio?

Em última instância, a cobrança judicial pode terminar com a penhora do imóvel que pode ser leiloado para quitar o débito com o condomínio.

Em quanto tempo a dívida de condomínio prescreve?

Não há uma jurisprudência, nem súmula vinculante a este respeito. Com relação ao prazo, alguns tribunais consideram que em 5 anos a dívida prescreve.

O síndico pode mandar cortar água ou gás dos devedores ou vetar o uso de áreas comuns como de lazer, piscina e churrasqueira?

Não, o síndico não pode impedir ou dificultar o abastecimento de gás e água para as unidades e também não pode impedir a utilização das áreas comuns aos condôminos inadimplentes. No caso de água e gás, só poderá ser efetuado o corte do abastecimento se as instalações forem individualizadas. Neste caso a concessionária irá procedê-lo.

Pode-se divulgar o nome do condômino que está em atraso no quadro de avisos, no boleto bancário ou no balancete mensal?

Não se deve adotar este expediente, pois a divulgação do nome do condômino inadimplente pode causar constrangimento. No boleto bancário da taxa de condomínio da unidade, pode ser impresso um alerta dos meses que estão em débito e no balancete mensal deve-se anexar a lista de inadimplência, contendo apenas o número da unidade e o valor, sem a descrição do nome.

Inadimplentes podem participar e votar nas assembleias? Podem ser eleitos síndicos?

Em assembleias, quando existe algum condômino inadimplente, deve-se informar diretamente ao mesmo que ele não poderá votar ou ser votado devido a sua inadimplência.

O condômino inadimplente que fez acordo judicial ou extrajudicial pode votar nas assembleias?

Sim. A partir do momento em que fez um acordo, considera-se que não está mais inadimplente e poderá participar,  votar e ser votado na assembleia.

O que fazer quando um condômino se nega a pagar a taxa extra seja por alegação de que não tem condições financeiras ou por não ser afetado pelo problema que motivou a cobrança da taxa?

As taxas extras são instituídas em assembleias, e para serem aprovadas têm que ter a maioria dos votos. O condômino pode votar contra ou não concordar com a instituição desta taxa extra, mas deverá acatar a decisão da maioria. Se for deliberado pela maioria a instituição da taxa, e o mesmo não efetuar o pagamento, ficará inadimplente.

FONTE: Revista O Síndico – Edição 12