Como prevenir ou corrigir infiltrações em fachadas e telhados

11 mar | 8 minutos de leitura
Youtuber expert em manutenção predial orienta sobre danos causados pelas chuvas de verão
Felipe Lima

Fim de ano e início de ano são épocas marcadas pelas chuvas de verão. O volume e a frequência das precipitações costumam causar muitos problemas em edifícios, como infiltração em fachadas e telhados. Uma forma de antecipar aos problemas e evitar transtornos é agir de forma preventiva.

A fim de esclarecer sobre questões técnicas referentes a infiltrações em condomínios, entrevistamos o engenheiro especialista em manutenção predial, Felipe Lima, de São Paulo. Graduado e mestre em Engenharia Mecânica, ele é fundador do Portal e Revista da Manutenção Predial. Felipe aborda o tema Manutenção Predial em canais digitais como o Instagram e o Youtube, somando milhares de seguidores.

Quais são os principais tipos e causas de infiltração em edifícios?   

Há dois exemplos clássicos de infiltrações: na cobertura e no subsolo. Ambas são decorrentes de falhas na impermeabilização das lajes, que podem ser causadas por diversos fatores, como, por exemplo, furo nas lajes para instalação de antenas e brinquedos, o que danifica a impermeabilização; ralos e grelhas entupidos (o excesso de sujeira faz com que a água não tenha vazão suficiente e “procure” outro caminho para escoar); falhas nas juntas de dilatação (com o tempo, esse material perde a sua vida útil e precisa ser substituído, o que, se não for feito, a junta começa a “dar passagem” para a água, que, por sua vez, vai infiltrar pelas estruturas). Resumindo, os principais tipos de infiltração que encontro nos empreendimentos estão nos tetos. Teto das coberturas e teto das garagens do subsolo.

A quais sinais o síndico deve ficar atento?   

O primeiro ponto é visual. Ele precisa realizar rondas de inspeção para verificar se há manchas nas paredes e tetos, que indicam infiltrações. Se necessário, o gestor precisa contratar uma empresa especializada em inspeção predial para lhe auxiliar nesta atividade. Outro ponto de atenção é o tempo de vida da edificação. Prédios mais antigos tendem a ter mais problemas de infiltração. Com o passar do tempo, todos os componentes da edificação chegam ao fim de sua vida útil, o que não é diferente para as impermeabilizações. Apesar de ser um sistema resistente e de grande durabilidade, com o tempo, precisará passar por manutenções para continuar exercendo sua função e mantendo todos os locais secos e livres de infiltrações.

No caso de infiltração em fachadas decorrente de chuvas, de quem é a responsabilidade pelos reparos?   

Esse é um caso complicado. Eu não me envolvo em questões não técnicas porque pode variar muito. Em primeira instância, a responsabilidade é do condomínio. Contudo, se a unidade privativa passou por reformas e alterou a fachada, instalou condensadoras de ar condicionado, instalou vidros, fechou a sacada, colocou grades de proteção, tudo isso modifica a edificação e, consequentemente, pode mudar as responsabilidades. Assim, algo que era de responsabilidade do condomínio passa a ser do usuário.

E no telhado do condomínio? De quem é a responsabilidade?   

É o mesmo caso da fachada. É preciso uma avaliação a fundo para definir de quem é a responsabilidade. Há casos em que os usuários instalam antenas nas coberturas, máquinas de ar condicionado (condensadoras) e furam a impermeabilização, então algo que deveria ser de responsabilidade do condomínio passa a ser do usuário. Mas, a princípio, a responsabilidade é do condomínio.

Se a infiltração for registrada no telhado da unidade de cobertura, como proceder? Telhado da cobertura é considerado área comum?   

Com relação à infiltração propriamente dita, primeiro é preciso entender como é composto o empreendimento. Existem três possibilidades básicas, que são:

  • Laje impermeabilizada e sem telhado;
  • Laje impermeabilizada e com telhado;
  • Laje não impermeabilizada com telhado.

Se a laje tem cobertura por telhado, o primeiro passo é verificar como estão as telhas. Se a laje não tem telhado, é preciso contratar uma empresa especializada em impermeabilização para verificar o que está ocasionando a infiltração. Agora, quanto ao telhado ser considerado área comum ou não, isso vai depender do empreendimento e de quem construiu esse telhado. Há casos em que sim, o telhado é área comum e a responsabilidade de corrigir é do condomínio. Mas há casos em que o telhado é da unidade privativa, e quem deve arcar com os custos e consertos é o usuário. Não há uma regra clara e definida de quem seja a responsabilidade. É preciso avaliar.

Fale um pouco sobre prevenção e tratamento para infiltração. A fim de evitar problemas com a chegada das chuvas, quais cuidados devem ser adotados e qual a periodicidade?  

O primeiro ponto que precisa ficar claro para todos os gestores prediais é que existem diversos tipos de impermeabilização. A impermeabilização de um reservatório de água é totalmente diferente de uma impermeabilização de laje. Produtos usados e técnicas são diferentes, e, consequentemente, os cuidados são diferentes. Mas, independentemente do sistema em questão, todos precisam de manutenção preventiva. Mesmo com a manutenção preventiva, vai chegar uma hora em que os componentes precisarão ser trocados. A manutenção preventiva prolonga o tempo de vida útil, mas componentes não são eternos. A sugestão é contratar uma empresa especializada para avaliar os sistemas de impermeabilização, que auxilie com a periodicidade de manutenção preventiva, isso porque varia conforme local, utilização, exposição, clima etc.

As manutenções preventivas básicas são:

  • Juntas de Dilatação: nos condomínios, esse componente também é chamado de mastique. A manutenção preventiva nesse componente é simples, basta limpar corretamente e tomar cuidado com o produto utilizado para que ele não seja corrosivo e/ou abrasivo e danifique a junta.
  • Jardineiras: aqui, o cuidado deve ser com relação às plantas que serão utilizadas, para que as raízes não prejudiquem a impermeabilização. Na remoção de plantas, tomar o mesmo cuidado, para não danificar a manta nem mesmo a proteção.
  • Reservatório de água: semestralmente, esses reservatórios precisam ser lavados para garantir a assepsia do local e a potabilidade da água que será distribuída para a edificação. Os cuidados são os mesmos que com a junta de dilatação. Na hora de lavar as caixas d’água, o produto utilizado não pode ser abrasivo e/ou corrosivo, a fim de não danificar a impermeabilização.
  • Piscinas e áreas molhadas: a manutenção preventiva aconselhada para esses locais é apenas rejuntar os revestimentos todos os anos, minimizando a possibilidade de a água penetrar e alcançar a manta asfáltica. Aqui vale um alerta: se a sua piscina já está com problemas de infiltração, apenas rejuntar os pisos não será a solução. Essa é uma medida preventiva, mas não corretiva. Em caso de infiltração em piscinas, na grande maioria dos casos, a manta asfáltica já foi danificada e precisará passar por manutenção corretiva.
  • Lajes do térreo e cobertura: cuidado com as instalações de brinquedos, máquinas, equipamentos. Antes de instalar, verifique se o ponto onde será instalado tem impermeabilização, se sim, não podem ser posicionados diretamente no piso, é preciso que sejam feitas bases, isso para evitar que os parafusos de fixação furem as mantas. Essas áreas possuem ralos e grelhas, que devem ser limpos no mínimo uma vez por semana. Se for uma área com plantas que perdem folhas, de descarte de pontas de cigarro e copos plásticos, esse intervalo deve ser reduzido a fim de evitar entupimentos.

No caso de reparos em fachadas, quais os cuidados o síndico deve ter na contratação de pessoal ou de empresa para realizar o serviço? Qual a norma a respeito de serviços em altura?

Todos os serviços realizados em fachadas de condomínio possuem um valor expressivo. É importantíssimo que o gestor saiba exatamente quem ele está contratando e a idoneidade da empresa, para não “comprar gato por lebre”. A NR-35 trata sobre o trabalho em altura e deve ser premissa básica para a contratação desse serviço. O gestor não pode liberar a entrada de profissionais que não possuam o treinamento nessa Norma Regulamentadora. E mais, acompanhar o serviço para ter certeza de que todos os procedimentos que serão realizados não colocam em risco a saúde e/ou segurança dos operários. Mesmo sendo algo que a empresa prestadora deve se preocupar, o síndico também precisa olhar com muita atenção para esse ponto.

Fale um pouco sobre o seu trabalho em ambiente digital. Qual é o objetivo?    

Hoje, todo o trabalho que realizo tem como objetivo principal conscientizar gestores prediais, síndicos, gerentes prediais, coordenadores técnicos, pessoas que atuam diretamente em condomínios. O foco é entregar conteúdo de qualidade, de uma forma acessível e que todos entendam. Havia um estigma de que manutenção predial era apenas “coisa de engenheiro” e que somente esse grupo de profissionais poderia saber sobre a área técnica. Atuo há mais de dez anos e não concordo com isso. Acredito veementemente que todas as pessoas que atuam com gestão predial precisam saber sobre manutenção predial. Então, assim surgiu o Portal e a Revista da Manutenção Predial, meios de comunicação que foram criados para propagar esse conhecimento.

FONTE: Revista O Síndico – Edição 43


Zona Norte de Juiz de Fora ganha uma administradora10, maio 2022

Zona Norte de Juiz de Fora ganha uma administradora

Assessoria Condominial Moinho volta seu foco para região em expansão Uma empresa criada com o objetivo de proporcionar atendimento personalizado e de […]

Leia mais
CRA-MG cria Grupo Temático de gestão de condomínios3, maio 2022

CRA-MG cria Grupo Temático de gestão de condomínios

Na última edição de “O Síndico em Revista”, você ficou sabendo sobre o importante papel exercido pela Conselho Regional de Administração de […]

Leia mais
Governo federal sanciona lei que permite assembleias virtuais nos condomínios28, abril 2022

Governo federal sanciona lei que permite assembleias virtuais nos condomínios

A Lei n° 14.309/22 ainda estabelece a possibilidade de ser instaurada sessão permanente A pandemia acelerou o uso da tecnologia em diversos […]

Leia mais