Como prevenir ou corrigir infiltrações em fachadas e telhados

Fim de ano e início de ano são épocas marcadas pelas chuvas de verão. O volume e a frequência das precipitações costumam causar muitos problemas em edifícios, como infiltração em fachadas e telhados. Uma forma de antecipar aos problemas e evitar transtornos é agir de forma preventiva.

A fim de esclarecer sobre questões técnicas referentes a infiltrações em condomínios, entrevistamos o engenheiro especialista em manutenção predial, Felipe Lima, de São Paulo. Graduado e mestre em Engenharia Mecânica, ele é fundador do Portal e Revista da Manutenção Predial. Felipe aborda o tema Manutenção Predial em canais digitais como o Instagram e o Youtube, somando milhares de seguidores.

Quais são os principais tipos e causas de infiltração em edifícios?   

Há dois exemplos clássicos de infiltrações: na cobertura e no subsolo. Ambas são decorrentes de falhas na impermeabilização das lajes, que podem ser causadas por diversos fatores, como, por exemplo, furo nas lajes para instalação de antenas e brinquedos, o que danifica a impermeabilização; ralos e grelhas entupidos (o excesso de sujeira faz com que a água não tenha vazão suficiente e “procure” outro caminho para escoar); falhas nas juntas de dilatação (com o tempo, esse material perde a sua vida útil e precisa ser substituído, o que, se não for feito, a junta começa a “dar passagem” para a água, que, por sua vez, vai infiltrar pelas estruturas). Resumindo, os principais tipos de infiltração que encontro nos empreendimentos estão nos tetos. Teto das coberturas e teto das garagens do subsolo.

A quais sinais o síndico deve ficar atento?   

O primeiro ponto é visual. Ele precisa realizar rondas de inspeção para verificar se há manchas nas paredes e tetos, que indicam infiltrações. Se necessário, o gestor precisa contratar uma empresa especializada em inspeção predial para lhe auxiliar nesta atividade. Outro ponto de atenção é o tempo de vida da edificação. Prédios mais antigos tendem a ter mais problemas de infiltração. Com o passar do tempo, todos os componentes da edificação chegam ao fim de sua vida útil, o que não é diferente para as impermeabilizações. Apesar de ser um sistema resistente e de grande durabilidade, com o tempo, precisará passar por manutenções para continuar exercendo sua função e mantendo todos os locais secos e livres de infiltrações.

No caso de infiltração em fachadas decorrente de chuvas, de quem é a responsabilidade pelos reparos?   

Esse é um caso complicado. Eu não me envolvo em questões não técnicas porque pode variar muito. Em primeira instância, a responsabilidade é do condomínio. Contudo, se a unidade privativa passou por reformas e alterou a fachada, instalou condensadoras de ar condicionado, instalou vidros, fechou a sacada, colocou grades de proteção, tudo isso modifica a edificação e, consequentemente, pode mudar as responsabilidades. Assim, algo que era de responsabilidade do condomínio passa a ser do usuário.

E no telhado do condomínio? De quem é a responsabilidade?   

É o mesmo caso da fachada. É preciso uma avaliação a fundo para definir de quem é a responsabilidade. Há casos em que os usuários instalam antenas nas coberturas, máquinas de ar condicionado (condensadoras) e furam a impermeabilização, então algo que deveria ser de responsabilidade do condomínio passa a ser do usuário. Mas, a princípio, a responsabilidade é do condomínio.

Se a infiltração for registrada no telhado da unidade de cobertura, como proceder? Telhado da cobertura é considerado área comum?   

Com relação à infiltração propriamente dita, primeiro é preciso entender como é composto o empreendimento. Existem três possibilidades básicas, que são:

• Laje impermeabilizada e sem telhado;
• Laje impermeabilizada e com telhado;
• Laje não impermeabilizada com telhado.

Se a laje tem cobertura por telhado, o primeiro passo é verificar como estão as telhas. Se a laje não tem telhado, é preciso contratar uma empresa especializada em impermeabilização para verificar o que está ocasionando a infiltração. Agora, quanto ao telhado ser considerado área comum ou não, isso vai depender do empreendimento e de quem construiu esse telhado. Há casos em que sim, o telhado é área comum e a responsabilidade de corrigir é do condomínio. Mas há casos em que o telhado é da unidade privativa, e quem deve arcar com os custos e consertos é o usuário. Não há uma regra clara e definida de quem seja a responsabilidade. É preciso avaliar.

Fale um pouco sobre prevenção e tratamento para infiltração. A fim de evitar problemas com a chegada das chuvas, quais cuidados devem ser adotados e qual a periodicidade?  

O primeiro ponto que precisa ficar claro para todos os gestores prediais é que existem diversos tipos de impermeabilização. A impermeabilização de um reservatório de água é totalmente diferente de uma impermeabilização de laje. Produtos usados e técnicas são diferentes, e, consequentemente, os cuidados são diferentes. Mas, independentemente do sistema em questão, todos precisam de manutenção preventiva. Mesmo com a manutenção preventiva, vai chegar uma hora em que os componentes precisarão ser trocados. A manutenção preventiva prolonga o tempo de vida útil, mas componentes não são eternos. A sugestão é contratar uma empresa especializada para avaliar os sistemas de impermeabilização, que auxilie com a periodicidade de manutenção preventiva, isso porque varia conforme local, utilização, exposição, clima etc.

As manutenções preventivas básicas são:

• Juntas de Dilatação: nos condomínios, esse componente também é chamado de mastique. A manutenção preventiva nesse componente é simples, basta limpar corretamente e tomar cuidado com o produto utilizado para que ele não seja corrosivo e/ou abrasivo e danifique a junta.
• Jardineiras: aqui, o cuidado deve ser com relação às plantas que serão utilizadas, para que as raízes não prejudiquem a impermeabilização. Na remoção de plantas, tomar o mesmo cuidado, para não danificar a manta nem mesmo a proteção.
• Reservatório de água: semestralmente, esses reservatórios precisam ser lavados para garantir a assepsia do local e a potabilidade da água que será distribuída para a edificação. Os cuidados são os mesmos que com a junta de dilatação. Na hora de lavar as caixas d’água, o produto utilizado não pode ser abrasivo e/ou corrosivo, a fim de não danificar a impermeabilização.
• Piscinas e áreas molhadas: a manutenção preventiva aconselhada para esses locais é apenas rejuntar os revestimentos todos os anos, minimizando a possibilidade de a água penetrar e alcançar a manta asfáltica. Aqui vale um alerta: se a sua piscina já está com problemas de infiltração, apenas rejuntar os pisos não será a solução. Essa é uma medida preventiva, mas não corretiva. Em caso de infiltração em piscinas, na grande maioria dos casos, a manta asfáltica já foi danificada e precisará passar por manutenção corretiva.
• Lajes do térreo e cobertura: cuidado com as instalações de brinquedos, máquinas, equipamentos. Antes de instalar, verifique se o ponto onde será instalado tem impermeabilização, se sim, não podem ser posicionados diretamente no piso, é preciso que sejam feitas bases, isso para evitar que os parafusos de fixação furem as mantas. Essas áreas possuem ralos e grelhas, que devem ser limpos no mínimo uma vez por semana. Se for uma área com plantas que perdem folhas, de descarte de pontas de cigarro e copos plásticos, esse intervalo deve ser reduzido a fim de evitar entupimentos.

No caso de reparos em fachadas, quais os cuidados o síndico deve ter na contratação de pessoal ou de empresa para realizar o serviço? Qual a norma a respeito de serviços em altura?

Todos os serviços realizados em fachadas de condomínio possuem um valor expressivo. É importantíssimo que o gestor saiba exatamente quem ele está contratando e a idoneidade da empresa, para não “comprar gato por lebre”. A NR-35 trata sobre o trabalho em altura e deve ser premissa básica para a contratação desse serviço. O gestor não pode liberar a entrada de profissionais que não possuam o treinamento nessa Norma Regulamentadora. E mais, acompanhar o serviço para ter certeza de que todos os procedimentos que serão realizados não colocam em risco a saúde e/ou segurança dos operários. Mesmo sendo algo que a empresa prestadora deve se preocupar, o síndico também precisa olhar com muita atenção para esse ponto.

Fale um pouco sobre o seu trabalho em ambiente digital. Qual é o objetivo?    

Hoje, todo o trabalho que realizo tem como objetivo principal conscientizar gestores prediais, síndicos, gerentes prediais, coordenadores técnicos, pessoas que atuam diretamente em condomínios. O foco é entregar conteúdo de qualidade, de uma forma acessível e que todos entendam. Havia um estigma de que manutenção predial era apenas “coisa de engenheiro” e que somente esse grupo de profissionais poderia saber sobre a área técnica. Atuo há mais de dez anos e não concordo com isso. Acredito veementemente que todas as pessoas que atuam com gestão predial precisam saber sobre manutenção predial. Então, assim surgiu o Portal e a Revista da Manutenção Predial, meios de comunicação que foram criados para propagar esse conhecimento.

FONTE: Revista O Síndico – Edição 43