Gilberto Procópio de Souza fala sobre condomínios de alto padrão

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Novos empreendimentos da GPS Construtora são um desafio aos síndicos

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Vários prédios residenciais estão sendo construídos em Juiz de Fora com um novo padrão. Nele, estão incluídas áreas de lazer como nunca vistas na cidade, assinadas por renomadas empresas ou profissionais. Estes empreendimentos de luxo impressionam pela robustez e grandiosidade. Por um lado, temos proprietários ávidos pelas novidades, mas por outro lado, temos um novo perfil de administração condominial que traz um desafio para síndicos, administradoras e conservadoras. Para nos revelar sua visão sobre este mercado em ascensão, a revista O Síndico convidou o engenheiro Gilberto Procópio de Souza, fundador da GPS Construções, para um bate papo que você confere abaixo.

O Síndico – Conte-nos um pouco da história de como surgiu a construtora GPS.

Gilberto Procópio de Souza – Fundei a GPS Construções Ltda. em 1994. Na época, eu já estava casado, tinha dois filhos, e trabalhava com meu pai, o engenheiro Jarbas de Souza, dono da construtora Jarbas de Souza e Cia Ltda. Porém, o mercado estava desaquecido e com isso não satisfazia os anseios das duas famílias. Para conquistar meu próprio espaço, abri a GPS Construções, com DNA de empreiteira, prestando serviços de engenharia, obras e construções para terceiros (sempre particulares). Desta forma, angariamos clientes importantes fazendo obras em diversos segmentos como construção de edifícios residenciais, de empresas e instituições, de hospitais, galpões comerciais e industriais e residências unifamiliares. Paralelamente, meu amigo e engenheiro André José de Souza Fernandes, tinha a Modelo Engenharia e Construções Ltda. com foco no mesmo segmento. Como estávamos trabalhando juntos em todas as obras da GPS, convidei o André a fazer parte da empresa e assim ficamos, meio a meio. Mais tarde, com a ampliação dos negócios, entraram na sociedade também os engenheiros Rodrigo Santos Fortuna e Lucas Lovisi Procópio de Souza, meu primeiro filho.

E como se deu a entrada da GPS no mercado de incorporação de edifícios?

No ano de 2008, tivemos a oportunidade de incorporar e construir o nosso primeiro empreendimento, em um terreno próprio da família, na esquina da Avenida Rio Branco com Rua Sampaio, na região central da cidade. Construímos ali o Residencial Iracema de Souza, que ficou muito bonito, sendo muito elogiado e caindo no gosto dos clientes.

De lá para cá, a GPS contabiliza quase 1.000 unidades entregues e em obra. Hoje trabalhamos com nossos próprios lançamentos e com contratos de execução de obras de terceiros.

“Buscamos, junto aos proprietários, pessoas com o perfil de síndico”

Cite para nós, alguns empreendimentos entregues pela GPS e em fase de construção.

No bairro Cascatinha construímos os Residenciais Dr. Renato Sirimarco, Antônio Salinas e Ônix. Construímos também três prédios do projeto Minha Casa Minha Vida – o Residencial Jardins do Eldorado (Torre Lótus), Avenida Sete Residências e Poço Rico Residências. Estamos entregando, no momento, os edifícios Felicità e Niva Villela, ambos de alto padrão. Ainda em construção, estão o Residencial Praça Kennedy no bairro Paineiras, e o Tiradentes 315, no Santa Helena. A lista inclui ainda os edifícios Siena, Vivace, Bossa Nova Torre III, Varandas do Mariano e Versatille Studios, dentre outros.

Qual é o perfil atual dos empreendimentos da GPS? Quais são suas características?

Não estamos trabalhando mais, por ora, com os projetos Casa Verde e Amarela, porque o preço máximo é determinado pelo governo federal. Com os altos preços dos insumos e dificuldades de mão de obra, não achamos interessante, no momento, a construção neste segmento. Estamos atendendo à demanda de mercado de prédios de alto padrão, com apartamentos com qualidade e bom acabamento, que incluem itens agregados como espaço fitness, espaço kids, espaço pet, ambiente gourmet, piscina aquecida, pista de corrida, sauna úmida, storage room, dressing room, etc.

Fale um pouco do papel do síndico na entrega de uma obra.

Este assunto é muito importante para nós da GPS, pois quando entregamos um prédio vemos que o síndico normalmente não conhece a fundo o funcionamento de um elevador, de uma bomba d’água, e dos demais equipamentos instalados nas áreas comuns. Por este motivo, contratamos um engenheiro perito para fazer o laudo técnico de entrega das nossas edificações, que inclui a vistoria de toda área comum e teste dos equipamentos existentes. Assim, o síndico eleito assumirá tendo as áreas comuns do edifício devidamente conferidas e atestadas por perito profissional, dando maior segurança e transparência ao processo de transferência da propriedade da construtora aos moradores. Este laudo é custeado pela construtora, sendo o mesmo um dos diferenciais da GPS no mercado.

E como é feita a assembleia de entrega do condomínio?

Entendemos que, para o condomínio, o ideal é que a administração não seja assumida por um síndico leigo no assunto. Por isso, na entrega de nossas obras, na assembleia de instalação do condomínio, levamos uma sugestão de uma administração com síndico, sub síndico e conselho, assim como propostas de administradora e conservadora indicados pela construtora para o primeiro mandato. Buscamos, junto aos proprietários, pessoas com o perfil de síndico e, se não encontramos, partimos para convidar um síndico profissional, dentre os mais conhecidos. Organizamos a reunião de instalação do condomínio e levamos uma chapa pronta sugerida que vai concorrer na eleição com outras, que porventura sejam apresentadas. Fazemos tudo com transparência para facilitar a vida dos proprietários e normalmente a indicação é bem aceita, mas nada impede que outros candidatos ganhem, como já aconteceu. Não encaramos isso como uma disputa, mas sim como uma reunião de agregação de pessoas que querem trabalhar em benefício do grupo.

Quais os parâmetros para seleção das administradoras a serem apresentadas na assembleia de instalação do condomínio?

Por indicação, normalmente, procurando aquelas mais bem cotadas no mercado. Hoje as administradoras que têm aplicativos com muita transparência têm se beneficiado disso.

Com relação à Convenção e ao Regimento Interno do condomínio, como eles são elaborados em empreendimentos novos?

A lei atual nos obriga a entregar aos proprietários a Convenção e o Regimento Interno do condomínio prontos e registrados em cartório. Por um lado, isso ficou ruim, pois para alterar a Convenção depois é preciso a assinatura de 2/3 dos condôminos. Na GPS, nós contratamos um advogado especializado em processo de incorporação para fazer as convenções e regimentos internos de nossos prédios, de acordo com as especifidades de cada um e conforme o que determina a lei. Como o Regimento Interno pode ser alterado com quórum de maioria simples numa assembleia, orientamos então que as questões mais específicas e polêmicas, como uso da piscina, da área gourmet, dentre outros, sejam colocadas nele, para que sejam votadas e resolvidas depois, de acordo com a realidade do empreendimento e decisão dos condôminos.

Algumas administradoras já nos relataram que a convenção entregue pelas construtoras poderiam vir mais atualizadas para facilitar a vida do condomínio depois. Seria possível fazer adequações para atender a este pedido?

Sim, claro! Elas podem nos enviar suas observações e sugestões. Vou te cobrar esse feedback deles então!

Para você, qual seria o perfil do síndico(a) para assumir um condomínio do atual padrão da GPS, com tantos itens agregados?

Primeiramente, é indispensável que seja uma pessoa de equilíbrio. A pessoa deve estar disponível e deve ter a construtora como uma aliada. É importante então que o síndico tenha bom raciocínio, entendimento, e que seja de bom acesso para que possa administrar bem. Tem que ser alguém que queira resolver os problemas e não ficar criando dificuldades. Tanto no Niva Villela quanto no Felicità, tivemos eleição de síndicas orgânicas (moradoras).

Como os prédios que estamos entregando possuem áreas diferenciadas projetadas em parceria com profissionais como piscina, sauna, espaço kids, espaço pet, área gourmet, academia, dentre outras, o síndico terá que gerir os profissionais que vão cuidar e dar manutenção nestas áreas. Antigamente, por exemplo, tínhamos o zelador que tratava da piscina, hoje temos a figura do piscineiro que é contratado para ir ao condomínio e limpar a piscina regularmente. O mesmo serve para os equipamentos fitness, espaço pet, etc. Outro exemplo: teremos cada vez menos porteiros e mais portaria remota. Ou seja, o síndico precisará contar cada vez mais com uma equipe de profissionais terceirizada e capacitada para dar manutenção ao condomínio. A tendência é ter menos funcionários próprios em função da tecnologia e mais pessoas atendendo ao condomínio em função dos serviços específicos que são ofertados aos moradores.

Quais os documentos o síndico deve receber da construtora?

Damos ênfase aos manuais de uso e conservação dos imóveis. Este documento é muito importante tanto para o cliente quanto para a construtora se precaverem de possíveis problemas relacionados ao uso do imóvel e sua conservação. Temos ainda as normas de desempenho que determinam o tempo de garantia de cada produto. Na GPS, investimos na elaboração dos manuais de conservação de cada apartamento, e publicamos no nosso site para que qualquer pessoa possa ter acesso, seja ela o morador, o síndico, ou o profissional que vai fazer o serviço dentro da unidade (um pedreiro, eletricista etc.). Se o morador fizer um furo na parede ou uma obra sem consultar o manual e causar danos ao imóvel, ele perderá a garantia pois a construtora não responde pelos problemas causados. No Brasil, infelizmente não temos a cultura de ler manuais e nem de dar a correta manutenção nos imóveis.

No caso de identificação de problemas na construção, como é tratado o recall? Qual o papel do síndico?

Orientamos que se abra um chamado para a construtora por e-mail. Qualquer morador pode fazer e se for problemas na área comum, o síndico faz. Temos um canal aberto para a garantia. Estamos sempre prontos para atender.

FONTE: Revista O Síndico – Edição 50