Locação de imóveis para curta temporada divide opiniões

Questão é recente e ainda não há uma legislação específica sobre o tema

O uso de plataformas digitais e aplicativos para aluguel de apartamento para curta hospedagem é um serviço cada vez mais popular e vem ganhando notoriedade nos últimos anos. Porém, a locação temporária de imóveis em condomínios tem causado grandes transtornos para síndicos e administradoras. Eles alegam que a prática ocasiona alta rotatividade de hóspedes nas dependências comuns e traz riscos para a segurança dos demais moradores. A modalidade também tem gerado relatos de furtos, barulhos, incômodos e desrespeito às regras de convivência.

Por outro lado, os sites ou apps de intermediação de locação de imóveis, como Airbnb e Booking, têm se tornado uma possibilidade de renda extra para o proprietário do bem, que disponibiliza o próprio apartamento para que terceiros se hospedem por poucos dias ao invés de contratos longos. Eles reclamam da restrição do exercício do direito de uso da propriedade ao proibir esse tipo de aluguel.

O fato é que o debate sobre o tema é complexo e motivo de conflito entre síndicos, administradoras e condôminos. A dúvida comum a todos é se os condomínios podem autorizar ou proibir seus moradores de alugarem seus apartamentos por meio dessas plataformas. Para analisar o assunto e esclarecer as principais questões, conversamos com Alessandra Ribeiro, diretora do setor de administração de condomínios da Universal Imóveis.

O Síndico: Condomínios podem impedir a locação de apartamentos por meio de plataformas de hospedagem curta?

Alessandra Ribeiro: Há correntes que defendem que o condomínio não pode proibir em função do Direito de Propriedade do locador (podendo, contudo, normatizar esse tipo de locação) e há outras que sustentam o argumento de que o condomínio poderia sim, proibir, caso esteja constando na Convenção, assim como pela fragilidade na segurança que a rotatividade de hóspedes gera aos demais moradores. No entanto, essa questão é muito nova e vem sendo debatida e julgada pelos tribunais, visto que ainda não há legislação específica acerca do tema.

Há alguma decisão do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) sobre o aluguel por temporada em condomínios?

No dia 20 de abril desse ano, a 4ª Turma do STJ decidiu que o condomínio pode proibir a locação por aplicativo, caso conste na Convenção de Condomínio que a destinação dos imóveis seja exclusivamente residencial. Porém, esta decisão não tem efeito vinculante, valendo apenas para o caso concreto do julgamento. No fato específico, o proprietário estava utilizando seu apartamento como hostel. Isso significa que o espaço é alugado e compartilhado ao mesmo tempo por pessoas diferentes.

No caso de locação única, quando o apartamento é locado por determinado tempo pela mesma pessoa ou família, ainda não há inteiramente uma definição concreta para o tema. Trata-se do primeiro caso julgado pelas instâncias superiores a respeito de aluguel por meio de plataformas digitais. Ele abre caminhos para que a decisão possa ser usada em outras ações judiciais sobre o tema.

“Em Juiz de Fora, vejo como pequeno ainda o público para este tipo de hospedagem”

O que dizem os condôminos que defendem esse tipo de locação?

Como não há legislação específica, o Direito de Propriedade é um dos argumentos de quem defende este tipo de locação para validá-la. Querem que este direito seja preservado, podendo o dono do imóvel dar a ele a destinação que entender ser correta. Reforçam ainda que o condomínio é quem deve tomar as medidas para normatizar o uso e não o proibir totalmente.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê a locação por temporada. No Art. 48, “considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”. No entanto, a norma foi criada em outro contexto.

O condomínio pode alterar a Convenção para proibir a locação por temporada?

Discussões que vão alterar a rotina e o dia a dia do condomínio devem ser sempre levadas à Assembleia para que o tema possa ser debatido e colocado em votação. A locação por temporada é uma das formas de expressão do Direito de Propriedade. Somente é possível proibir esse tipo de hospedagem quando a Convenção originária, documento redigido na criação do condomínio, contiver uma cláusula proibindo especificamente a locação por temporada, isso por se tratar de restrição ao Direito de Propriedade quanto à destinação da edificação. Ao adquirir um imóvel nesse condomínio, você já teria ciência sobre as limitações de uso.

A segunda possibilidade, conforme prevê os arts. 1.332, III e 1.351 do Código Civil, caso a Convenção original não estabeleceu a destinação exclusivamente residencial, a restrição que visa impedir a locação por temporada por meio de aplicativos deve ser aprovada pela unanimidade dos condôminos em Assembleia especialmente convocada.

Você percebe que está havendo um aumento neste tipo de hospedagem nos condomínios de Juiz de Fora?

Em Juiz de Fora, vejo como pequeno ainda o público para este tipo de hospedagem. Talvez por não se tratar de cidade turística, que acredito ser o grupo alvo deste tipo de negócio. Outro “nicho” que poderia se servir deste recurso seria o dos estudantes, mas com o início da pandemia, a maioria deles retornou para a cidade dos pais, não acontecendo as festas, eventos, formaturas e outros movimentos que poderiam ter interesse neste tipo de serviço.

Quais os principais transtornos que essa prática pode trazer?

O principal problema é com relação à segurança, uma vez que não é fácil o controle de quem estaria tendo acesso ao condomínio, principalmente quando se tratar de prédio que não tenha serviço de portaria. De qualquer forma, a responsabilidade por questões que envolvam a unidade é sempre do proprietário e caso haja qualquer tipo de perturbação ao condomínio ou aos condôminos, seja ele em função de dano, barulho, higiene, risco à saúde, roubos ou furtos, entre outros, o proprietário deve ser acionado com notificação ou até mesmo multa.

“A locação por temporada é uma das formas de expressão do Direito de Propriedade”

O condomínio pode criar regras específicas para a locação por temporada? Qual a orientação aos síndicos?

O ideal é que o síndico aja sempre com bom senso para a manutenção do bem-estar geral e que o assunto seja debatido e estudado de acordo com a realidade de cada condomínio. Os locatários de apartamentos por meio de plataformas como Airbnb e Booking devem seguir as regras de convívio do Regimento Interno do condomínio.

De quem é a responsabilidade caso aconteça algum sinistro?

A responsabilidade final por qualquer coisa que aconteça dentro do condomínio é do proprietário do imóvel. Caso ele venha a fazer a locação do seu apartamento para um terceiro, em caso de sinistro, o mesmo deve ser identificado e responsabilizado.

A quem os moradores podem recorrer no caso de perturbação?

Em caso de perturbação da ordem, seja por condômino proprietário ou locatário, ainda que essa locação tenha sido feita por meio das plataformas digitais, deve ser registrado um boletim de ocorrência e acionado o síndico e/ou a administradora para que possam notificar a unidade e se for o caso, multá-la.

FONTE: Revista O Síndico – Edição 46