Rodrigo Karpat esclarece dúvidas que fazem parte da vida em condomínio

Dúvidas a respeito de legislação, de novas tecnologias, porte de animais… Esses temas fazem parte da vida condominial. Pensando nisso, a equipe da revista O Síndico conversou com o advogado, especialista em Direito Imobiliário e administração condominial, e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, Rodrigo Karpat, a fim de trazer esclarecimentos e novidades. Karpat é de São Paulo, conhecido em todo o país por seu trabalho como palestrante e fonte para importantes veículos de comunicação em assuntos relacionados à legislação condominial.

Fale sobre as recentes mudanças no papel do síndico.

O perfil do síndico vem mudando. O síndico era, costumeiramente, um morador que tinha disponibilidade de tempo. Com a entrada em vigor do Código Civil, em 2003, a função passou a ser desempenhada também por pessoas estranhas ao condomínio.

Antes do Novo Código, estava em vigor o artigo 22 da lei 4.591/64, o qual estabelecia que o síndico seria eleito na forma da convenção, sem qualquer menção de que poderia ser pessoa estranha ao condomínio. E somente no parágrafo 4º mencionava que o mesmo poderia ser um estranho, porém elencava, ainda, que prevalecia o que estivesse estabelecido na convenção. As convenções não traziam a opção de síndico não condômino, e, nas exceções, quando traziam a opção da eleição de pessoa estranha ao condomínio, a situação gerava conflitos de entendimento.

O síndico estranho ao prédio ficou popularmente conhecido como síndico profissional, mesmo inexistindo, por ora, a regulamentação da profissão. O crescimento da atuação do síndico profissional se deve a três fatores: a imparcialidade do profissional, já que ele não mora no prédio; a qualificação, já que se propõe a fazer deste trabalho a sua profissão; além de o profissional ficar atrelado a um contrato de prestação de serviços. Não quer dizer que não existam excelentes síndicos moradores, mas, em tese, o profissional tem ser preparado cada vez mais.

Da profissionalização para a regulamentação da profissão, há um caminho longo, além de ser preciso avaliar se é realmente necessário.  O Supremo Tribunal Federal entende que a regulamentação de profissões é legítima quando houver “potencial lesivo” na atividade exercida e o inequívoco interesse público. Ou seja, o exercício de uma atividade econômica como a de síndico profissional não requer necessariamente a regulamentação, o que não afeta reconhecimento da profissão e garantia de direitos.

A sindicância é um cargo/função, sendo que nos termos do art. 1.347 do Código Civil requer eleição. Então, sobre a sindicância profissional, não se trata apenas de contratar um síndico e sim de elegê-lo. Nesse sentido questiono: os requisitos para ser síndico profissional regulamentado vão trazer síndicos profissionais mais qualificados ou apenas criar uma barreira para o exercício do cargo de síndico?

Quais pontos devem ser observados ao escolher uma administradora?

A administradora de condomínios deve ser o braço direito do síndico no exercício da gestão, sem que isso represente influência política ou encubra irregularidades na gestão, uma vez que a administradora também responde pelos atos para os quais foi contratada. Ademais, a administradora é escolhida pelo síndico (mediante aprovação da assembleia) para auxiliar nas questões administrativas.

Pelo fato de o síndico, segundo o art. 1.348 do Código Civil, ser o responsável direto pela gestão, discute-se, inclusive, se ele poderia trocar a administradora e depois ratificar a escolha em assembleia. Situação que, particularmente, entendemos viável, uma vez que quem responde civil e criminalmente pela edificação é o síndico. E, como ele responde, nada mais justo que escolha para quem delegar responsabilidades que são dele.

Como sabemos das inúmeras funções/obrigações do dia a dia de um edifício, o síndico precisa ter auxílio administrativo, pois, legalmente, os erros cometidos pela gestão, mesmo que pela administradora, podem atingir o síndico diretamente.

Em princípio, o síndico ou o condomínio responde pelos erros praticados inclusive pela administradora, mesmo que exista a possibilidade legal de responsabilizar e repassar o prejuízo à administradora em um segundo momento. Por estes motivos, nada mais justo de que o síndico possa escolher a administradora de sua confiança. Escolha esta que pode e deve ser dividida com o conselho e, posteriormente, referendada em assembleia.

Sobre ter animais nas unidades, a Constituição Federal aponta ser um direito. Contudo, o Código Civil faz algumas ponderações a respeito. Como proceder?

O direito de manutenção de animais de estimação dentro de unidades é garantido pela Constituição Federal, Art. 5º, XXII, e pelo Artigo 1.228 do Código Civil, ambos inerentes ao exercício regular do direito de propriedade. Além dos artigos citados, encontramos no artigo 1.335 do Código Civil, menção ao direito de usufruir e dispor livremente de sua unidade, o que inclui o direito de manter um animal de estimação no interior dela.

Porém, a manutenção dos animais não é absoluta, encontra limitantes no Art. 1.336, IV, do Código Civil, que impõe aos condôminos o direito de usar da sua unidade de forma a não prejudicar o sossego (latidos intermitentes a ponto de prejudicar o descanso), a saúde (animal doente que ofereça risco de contaminação a demais animais ou humanos) e a segurança (animal com temperamento bravio) dos demais condôminos. Temos ainda limitadores no mesmo sentido agasalhados pelo direito de vizinhança, Art. 1.277 do Código Civil.

Em resumo, permite-se a manutenção de animal no interior de uma unidade, seja ele qual for, independente do seu tamanho, desde que não represente qualquer risco à saúde, à segurança e ao sossego.

Vale lembrar que a implantação da portaria virtual requer aprovação em assembleia com convocação específica. Na escolha da empresa, é fundamental estar atento ao fato de haver link dedicado, gerador, contrato sem fidelização, pesquisa em condomínios que a empresa atende, três orçamentos. A implantação requer, muitas vezes, aquisições de equipamentos (quórum de maioria simples), pequenas adequações, como subir o gradil, colocar insulfilm na portaria (quórum de maioria simples) e, algumas vezes, obras físicas (quórum de 50% mais um do todo quando se tratar de obras úteis).

A adoção da portaria remota é um caminho que vem sendo seguido?

A portaria virtual, remota ou digital consiste em um sistema onde o prédio opera com uma portaria 24 horas à distância, porém com as mesmas funcionalidades de uma portaria local, sem o porteiro fisicamente no prédio. Quando um visitante ou morador acessa o interfone entre andares ou na portaria principal, a ligação é atendida por uma central.

No início, parece assustador e inseguro a portaria não estar lá quando precisarmos. No entanto, questões práticas mostram que há deficiência nas portarias físicas, seja com porteiros que abrem indiscriminadamente o portão ou com porteiros que cochilam muitas vezes a noite inteira. Então, a falsa sensação de segurança não pode impedir a evolução do condomínio. E a evolução nesse caso se chama portaria digital.

Temos mais variantes que precisam ser analisadas: questões físicas do prédio e perfil e cultura dos moradores. A maior barreira para implantação da portaria virtual é a cultura dos condôminos. Em grande parte dos condomínios, há o hábito de o porteiro abrir a porta para pegar as compras, guardar as chaves, bater papo, e isso parece fundamental para alguns condôminos. Porém, custa caro, uma vez que a mão de obra chega a custar 80% do custo em condomínios pequenos. O que parece benefício e conforto representa custo.

Vale lembrar que a implantação da portaria virtual requer aprovação em assembleia com convocação específica. Na escolha da empresa, é fundamental estar atento ao fato de haver link dedicado, gerador, contrato sem fidelização, pesquisa em condomínios que a empresa atende, três orçamentos. A implantação requer, muitas vezes, aquisições de equipamentos (quórum de maioria simples), pequenas adequações, como subir o gradil, colocar insulfilm na portaria (quórum de maioria simples) e, algumas vezes, obras físicas (quórum de 50% mais um do todo quando se tratar de obras úteis).

FONTE: Revista O Síndico – Edição 29