Síndicos devem estar preparados para não incorrer em erros

A 8ª edição do Dia do Síndico 2017 foi um sucesso de público. Os temas abordados foram tão bem recebidos pelos convidados, que a revista O Síndico resolveu tratar dos assuntos de forma mais aprofundada na Entrevista Especial. As perguntas elaboradas na primeira palestra que não puderam ser respondidas na hora, por falta de tempo, estão descritas aqui e foram esclarecidas pontualmente pelo palestrante, o advogado e síndico profissional, Douglas Mendes Simião, também proprietário da Sindiservice Empreendimentos. Confira abaixo os questionamentos apresentados na palestra “A responsabilidade civil do síndico”.

Tendo o condomínio uma administradora que lhe presta serviços, neste caso, ela é a única responsável pela parte tributária?

Em regra, o artigo 22 § 2º da lei 4.591/64 dita que mesmo havendo a delegação de poderes administrativos, a responsabilidade continua sendo integralmente do síndico. Porém, existem casos em que se tratando de responsabilidade tributária, o Código Tributário em seu artigo 128, permite que o crédito seja cobrado a terceiros, caso estes tenham dado causa ao fato gerador. Então, em se tratando de responsabilidade tributária, dependerá do fato gerador, bem como o dano tributário aplicado. Em regra, o condomínio ainda continua sendo responsável tributário naqueles fatos geradores que lhe deram causa, mesmo nas delegações.

De acordo com a Convenção do condomínio, o condômino inadimplente não pode votar. É permitido ao Síndico nominar os inadimplentes na AGE ou AGO?

De acordo com a jurisprudência, não pode nominar. É salutar que, nestes casos, o condômino inadimplente que comparece à AGE ou AGO, seja advertido pessoalmente e separadamente pelo síndico. Se mesmo assim for da sua vontade participar, não se deve computar seu voto no momento da eleição.

Num condomínio de poucos apartamentos, cujo rateio é por fração ideal, podemos dividir as despesas por igual entre todas as unidades? Podemos mudar a Convenção?

Sim, podemos promover a mudança da convenção para definir o rateio por unidades. A regra da contribuição por fração ideal é do Código Civil, sendo então a mais ideal, como assim vejo. O artigo 12§1º da lei 4.591/64 permite esta alteração por convenção, já que incluiu a expressão “salvo disposição em contrário”. Com isso, deu-se autonomia aos condôminos realizar qualquer outra forma de contribuição desde que a decisão seja aprovada em assembleia com convocação e quórum específicos.

Em caso de dano na garagem onde transitam alguns condôminos, os custos com os reparos devem ser cobrados de todos? Tenho que dividir o prejuízo igual para todos já que não sei quem foi o causador?

Depende. O grande problema é encontrar o responsável pelo dano. Como visto, para que haja o dever de indenizar é necessária uma conduta, um dano, um ato culposo ou doloso e o nexo de causalidade entre o causador do dano com o dano propriamente dito. Se conseguir identificar o condômino que causou o prejuízo, então a responsabilidade passa a ser dele. Do contrário, certamente este ônus passará a ser do condomínio. Mesmo sem culpa, consubstanciado em uma teoria objetiva de responsabilidade, denominada de risco, ou seja, aquela que não leva em conta a culpa. Neste caso, quando a responsabilidade “respinga” no condomínio, certamente cada condômino deverá contribuir com o reparo, mesmo não sendo o causador do dano, afinal parte da área comum é também de propriedade do condômino.

O Síndico pode ser responsabilizado por problemas estruturais na edificação mesmo estando tentando resolver tais problemas com obras reparadoras?

Se ele está tentando resolver o problema com obras reparadoras, isso quer dizer que não está sendo negligente com o problema. Se o síndico não tomar todas as precauções que uma obra exige, como por exemplo, as placas indicativas de obra, e se o dano vier a acontecer e estiver diretamente ligado à pessoa dele, liame subjetivo, mesmo tendo sido causado por seus procuradores, pode o síndico responder. Se não existiu a figura da culpa ou o nexo de causalidade, lógico que ele não poderá ser responsabilizado.

Na reunião mensal, onde além dos moradores, estão sempre presentes síndico e subsíndico, é permitida a presença do zelador? Ele também pode participar da reunião?

Em regra, as AGE e as AGO são públicas, podendo qualquer um participar conforme artigo 5º da Constituição. Até porque alegar simplesmente que é zelador e que por isso não pode participar, poderá ser considerado como uma discriminação. Não há impedimento para que terceiros participem na AGE ou AGO, salvo se houver dispositivo expresso em Regimento ou Convenção. Mas o terceiro, se assim participar, não terá direito de voto, lógico. Pode haver também algum fato que desabone sua conduta, não só dele, mas de algum condômino, como o fato da inadimplência ou algum fato de tumultuar para frustrar as reuniões. Daí sim, o síndico, junto com os demais condôminos, poderá tomar atitudes para convidar a pessoa a se retirar.

Quanto tempo o síndico tem para processar um condômino por dano moral?

A regra do Código Civil é que as ações de reparação civil prescrevem em 3 anos, artigo 206 §3º  V do CC. Porém, existem casos em que o dano se protela com o tempo, ou seja, a ofensa moral pode existir de modo e tempo diversos e variados, neste caso fica muito difícil delimitar o termo inicial da prescrição.

Pode-se proibir a passagem de condôminos a pé pelo portão da garagem?

Não pode haver esta proibição. O portão da garagem é acesso às partes comuns do condomínio, ou seja, a garagem, e neste caso torna-se direito dele ao menos o direito de passagem.

Se o Regimento Interno proíbe animais, o que fazer?

Sugiro a leitura deste artigo no site: www.sindiservice.com.br/noticiasartigos. O que está em jogo aqui é o conflito de interesses existentes entre o Direito de Propriedade, constitucional, e as vedações legais da lei 4.591 relativos aos direitos de vizinhança, sossego e tranquilidade na propriedade. Não se trata de conflito de normas, isso porque uma complementa a outra. O que se discute são os conflitos de interesses. Em nossa concepção, as normas de interesses coletivos devem sobrepor as normas de interesse privado, ao se tratar de condomínio, assim é a máxima do direito. Por outro lado, o Direito Propriedade é a máxima constitucional, o que permite o condômino usar e utilizar de sua unidade com fins de habitação. Eu, particularmente, entendo que deva ter uma cláusula flexível específica sobre o assunto no regimento do condomínio. Deve-se existir esta possibilidade de ter animais, porém com ressalvas, a depender do condomínio, inclusive com as penalidades. O condômino que se sinta prejudicado pode recorrer ao judiciário para permitir seu direito.

FONTE: Revista O Síndico – Edição 24