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A Oposição na Gestão Condominial

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Vela, Âncora e a Política Inerente ao Ser Humano

foto de perfil do Editor Sérgio Paulo da Silva | Síndico JF

ESCRITO POR: Sergio Paulo da Silva

Sócio da Indep Auditores Independentes, perito contábil, auditor contábil CNAI e membro da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC/RJ

A gestão condominial é, em sua essência, um microcosmo da vida política, ou seja, somos seres que, por natureza, vivemos em comunidade e buscamos organizar nossa convivência por meio de regras, diálogos e, claro, 

disputas. No condomínio, essa dinâmica se manifesta de forma clara: há interesses coletivos, individuais, alianças, divergências e, inevitavelmente, a oposição. Mas como lidar com ela quando suas raízes estão fincadas em questões pessoais? E como discernir o que é legítimo do que é meramente egoísta?

  1. A oposição vela movida por questões pessoais

A oposição vela é aquela que, aparentemente, busca o progresso. Ela questiona, propõe e parece estar sempre em movimento. No entanto, nem sempre suas intenções são tão coletivas quanto parecem. Muitas vezes, essa oposição nasce de motivos pessoais: um morador que se opõe a uma obra porque ela atrapalha sua rotina, ou alguém que critica o síndico por uma desavença antiga.

Aqui, a política se revela em sua forma mais humana. Afinal, é natural que nossos interesses pessoais influenciem nossas posições. O problema não está em ter motivações individuais, isso é inerente à condição humana, mas em disfarçá-las de preocupação coletiva. 

  1. A oposição âncora e o peso das frustrações individuais

Já a oposição âncora é aquela que paralisa. Ela não propõe, não sugere, apenas critica e bloqueia. E, muitas vezes, essa resistência também tem raízes pessoais: um morador que vota contra tudo porque se sente excluído das decisões, ou alguém que trava projetos por puro ressentimento em relação ao síndico ou a outros condôminos.

Essa oposição é mais difícil de lidar, pois ela não busca o diálogo, apenas a paralisia. E, no entanto, mesmo aqui é possível enxergar a política em ação. A oposição âncora, em muitos casos, é um grito de quem se sente invisível ou injustiçado. O desafio, então, não é apenas identificar as intenções por trás dela, mas também criar mecanismos para que essas vozes sejam ouvidas e integradas ao processo decisório. Afinal, como nos lembra Hannah Arendt, a política é o espaço onde as diferenças se encontram e, por meio do diálogo, se transformam em ação coletiva.

  1. Os cuidados necessários: discernimento e diálogo

Diante dessas duas faces da oposição, a liderança condominial , seja o síndico, o conselho ou a administração  precisa agir com discernimento e sensibilidade. O primeiro passo é reconhecer que a política é inerente ao ser humano e que, portanto, interesses pessoais sempre estarão presentes. O segundo passo é criar espaços de diálogo onde essas motivações possam ser explicitadas e discutidas de forma transparente.

Perguntas como “O que está por trás dessa crítica?” ou “Como podemos integrar essa preocupação ao bem comum?” são essenciais. O objetivo não é eliminar as divergências , vez que isso seria impossível e, de certa forma, indesejável, mas transformá-las em oportunidades de crescimento. 

  1. A política como caminho para a convivência

No fim das contas, a gestão condominial é um exercício de política no sentido mais nobre da palavra. Ela nos desafia a conciliar nossos interesses individuais com os coletivos, a transformar nossas divergências em propostas e a construir, juntos, um espaço de convivência mais justo e harmonioso.

A oposição, seja ela vela ou âncora, faz parte desse processo. O que importa é como lidamos com ela. Quando a oposição é movida por questões pessoais, mas ainda assim contribui para o bem comum, ela pode ser acolhida. Quando ela serve apenas a interesses individuais e paralisa o progresso, é preciso questioná-la e redirecioná-la.

E você, que tipo de oposição escolhe ser? Uma vela que impulsiona o barco, mesmo que movida por ventos pessoais, ou uma âncora que mantém todos presos ao passado? A resposta não diz respeito apenas ao seu condomínio, mas à forma como você enxerga sua própria humanidade e seu papel na construção de uma vida em comunidade.

Conselho Fiscal: Guardião das Contas ou Chefe do Síndico?

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ESCRITO POR: Sergio Paulo da Silva

Sócio da Indep Auditores Independentes, perito contábil, auditor contábil CNAI e membro da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC/RJ

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Nos bastidores de muitos condomínios, existe uma tensão silenciosa que poucos moradores percebem: o delicado equilíbrio entre o síndico e o conselho fiscal. Embora a lei defina claramente as funções de cada um, na prática, alguns conselheiros acabam agindo como se fossem os verdadeiros chefes do síndico, assumindo um papel que não lhes cabe. Essa confusão de papéis pode gerar conflitos desnecessários e prejudicar o bom funcionamento do condomínio.

O conselho fiscal tem uma missão nobre e essencial: fiscalizar as contas do condomínio e emitir pareceres sobre a prestação de contas do síndico. O Código Civil, no artigo 1.356, deixa claro que sua atuação é consultiva e opinativa. Ou seja, o conselho pode – e deve – analisar documentos, questionar lançamentos financeiros e sugerir correções. No entanto, ele não tem poder de decisão nem autoridade para interferir no dia a dia da administração.

Já o síndico, conforme os artigos 1.347 e 1.348 do Código Civil, é o verdadeiro responsável pela gestão do condomínio. Cabe a ele representar o condomínio legalmente, prestar contas regularmente e tomar as decisões necessárias para preservar o patrimônio e garantir o bem-estar dos moradores. Ele pode ser fiscalizado, mas nunca subordinado ao conselho fiscal.

O problema começa quando os conselheiros ultrapassam seus limites e tentam impor ordens ao síndico, bloqueando ações ou dificultando a administração. Essa postura não só desrespeita a legislação, mas também atrapalha a governança do condomínio. Imagine um cenário em que o síndico precise de “aprovação” do conselho para contratar um serviço urgente, como o conserto de um elevador ou a reparação de um vazamento. A gestão fica engessada, e os prejuízos acabam recaindo sobre os próprios moradores.

Por outro lado, síndicos que ignoram o conselho fiscal também cometem um erro grave. Uma relação saudável entre as partes deve ser baseada no diálogo e no respeito mútuo. O conselho tem o direito – e o dever – de cobrar transparência, apontar irregularidades e sugerir melhorias, mas sempre dentro dos limites de suas atribuições.

A Política do Condomínio e os Riscos da Falta de Transparência

A gestão de um condomínio não é apenas uma questão técnica ,  é também uma questão política. Decisões tomadas pelo síndico e pelo conselho fiscal afetam diretamente a vida dos moradores, e a falta de transparência pode gerar desconfiança, conflitos e até situações de violência.

A transparência é a base de uma administração eficiente. Quando os moradores têm acesso claro às informações sobre gastos, contratos e decisões, a confiança no síndico e no conselho fiscal aumenta. Por outro lado, a opacidade abre espaço para especulações, acusações e, em casos extremos, para ações judiciais ou até agressões físicas.

O conselho fiscal, quando atua de forma técnica e imparcial, é um aliado fundamental nesse processo. Ele ajuda a garantir que as contas estejam em ordem, que os recursos sejam usados de forma correta e que o síndico cumpra suas obrigações. No entanto, para que isso funcione, é essencial que o conselho não se deixe levar por interesses pessoais ou disputas de poder.

A Importância de uma Auditoria Independente

Uma das formas mais eficazes de garantir transparência e segurança na gestão condominial é a contratação de uma empresa de auditoria independente e legalmente habilitada. Essa prática não apenas fortalece a credibilidade da administração, mas também fornece ao conselho fiscal e ao síndico informações técnicas precisas e imparciais, que servem como base para decisões mais seguras e embasadas.

A auditoria independente mensal pode identificar irregularidades financeiras, apontar falhas na gestão de recursos e sugerir melhorias nos processos administrativos. Além disso, ela serve como um instrumento de prevenção, ajudando a evitar problemas futuros, como desvios de recursos, fraudes ou má gestão. Para o conselho fiscal, esses relatórios são uma ferramenta valiosa, pois fornecem dados concretos para a fiscalização e a tomada de decisões.

Para o síndico, a auditoria é um aliado estratégico. Ela não apenas valida a qualidade de sua gestão, mas também oferece um norte técnico para decisões complexas, como a contratação de serviços, a parte fiscal, de pessoal, entre outros. Em um cenário onde a pressão por cortes de custos é constante, a auditoria ajuda a equilibrar economia e qualidade, garantindo que o condomínio não comprometa a segurança ou o bem-estar dos moradores em nome de uma falsa economia.

A Responsabilidade Civil e Criminal: O Peso das Decisões

A administração de um condomínio não é uma tarefa simples. Síndicos e conselheiros fiscais carregam uma responsabilidade enorme: zelar pelo patrimônio, pela segurança e pelo bem-estar de todos os moradores. Essa responsabilidade não se limita ao aspecto moral – ela também tem implicações civis e criminais.

Responsabilidade Civil do Síndico: O síndico pode ser responsabilizado civilmente por atos ou omissões que causem prejuízos ao condomínio ou a terceiros. Por exemplo, se ele deixar de realizar manutenções essenciais, como a revisão do sistema elétrico ou hidráulico, e isso resultar em um acidente ou dano material, ele pode ser processado pelos moradores ou por terceiros afetados. Além disso, se houver má gestão financeira, como desvio de recursos ou contratação de serviços superfaturados, o síndico pode ser obrigado a ressarcir os prejuízos com seu próprio patrimônio.

Responsabilidade Criminal do Síndico: Em casos mais graves, o síndico pode responder criminalmente por suas ações ou omissões. Se um acidente fatal ocorrer devido à falta de manutenção em áreas comuns, ele pode ser enquadrado em crimes como homicídio culposo (quando não há intenção de matar, mas há negligência). Outras situações, como fraude, apropriação indébita ou falsificação de documentos, também podem levar a processos criminais.

Responsabilidade Civil do Conselho Fiscal: Os conselheiros fiscais podem ser responsabilizados civilmente se falharem em cumprir suas obrigações legais. Por exemplo, se deixarem de identificar irregularidades graves nas contas do condomínio, como desvios de recursos ou fraudes, e isso resultar em prejuízos financeiros para os moradores, eles podem ser processados por negligência. Além disso, se agirem de má-fé ou com intenção de prejudicar o síndico ou o condomínio, podem ser obrigados a indenizar os danos causados.

Responsabilidade Criminal do Conselho Fiscal: Embora menos comum, os conselheiros fiscais também podem responder criminalmente em casos extremos. Se, por exemplo, forem coniventes com práticas ilegais, como fraude ou lavagem de dinheiro, ou se agirem de forma deliberada para prejudicar a gestão do condomínio.

A Importância do Equilíbrio e da Colaboração

A chave para uma administração eficiente está no equilíbrio. O síndico deve agir com responsabilidade, evitando gastos desnecessários e garantindo uma gestão profissional. O conselho fiscal, por sua vez, deve exercer seu papel de forma técnica e imparcial, sem personalismos ou disputas de poder.

Quando síndico e conselho fiscal trabalham juntos, com transparência e respeito mútuo, e contam com o apoio de uma auditoria independente, o condomínio se beneficia de uma gestão harmoniosa, segura e eficiente. No final das contas, não se trata de quem manda em quem, mas de como todos podem colaborar para construir um condomínio melhor, mais seguro e mais justo para todos.

A boa gestão condominial não é apenas uma questão de cumprir regras,  é uma questão de zelar pelo bem comum e garantir que todos possam viver com dignidade e tranquilidade. E isso, sem dúvida, é uma responsabilidade que vai muito além da lei.

Você Síndico, ainda gira os pratos sozinho?

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ESCRITO POR: Sergio Paulo da Silva

Sócio da Indep Auditores Independentes, perito contábil, auditor contábil CNAI e membro da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC/RJ

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Na gestão condominial, o síndico é o artista principal, aquele que se equilibra sobre uma corda bamba, tentando manter dezenas de pratos girando ao mesmo tempo. 

Esses pratos representam as inúmeras responsabilidades que recaem sobre seus ombros: a manutenção das áreas comuns, a gestão financeira, a mediação de conflitos entre moradores, a segurança do condomínio, e por aí vai. Nos últimos 15 anos, com o boom dos lançamentos imobiliários no Brasil, esses pratos se multiplicaram. Os condomínios modernos não são mais apenas conjuntos de apartamentos com um hall de entrada e uma garagem. São verdadeiros complexos, com piscinas, academias, salões de festa, áreas gourmet, playgrounds, espaços coworking e até mesmo cinemas. E, com toda essa infraestrutura, a responsabilidade do síndico cresceu exponencialmente.

Imagine um condomínio com centenas de unidades, dezenas de torres e uma área comum que mais parece um pequeno bairro. O síndico, muitas vezes voluntário e sem formação específica para a função, se vê diante de um desafio hercúleo. Ele precisa garantir que as contas estejam em dia, que os funcionários sejam treinados, que os elevadores funcionem perfeitamente, que a água da piscina esteja cristalina, que os conflitos entre vizinhos sejam resolvidos e que a segurança esteja impecável. Tudo isso enquanto tenta conciliar sua vida pessoal e profissional. É uma tarefa sobre-humana, que exige não apenas habilidades de gestão, mas também uma saúde mental blindada.

 

E é aí que mora o perigo. Muitos síndicos, movidos por um senso de dever ou pela ilusão de que podem dar conta de tudo sozinhos, acabam negligenciando seu próprio bem-estar. O estresse se acumula, as noites de sono se tornam mais curtas, a irritabilidade aumenta e, antes que percebam, estão à beira de um esgotamento. E, quando o síndico chega nesse ponto, todo o condomínio sofre. Um prato começa a querer cair, cai, depois outro, e o que era para ser um espetáculo de eficiência vira um caos generalizado.

 

Aqui, entra um conceito que precisa ser urgentemente assimilado pela cultura condominial: a responsabilidade compartilhada. O síndico não pode e não deve ser um herói solitário. A complexidade dos condomínios modernos exige uma gestão profissionalizada, com o apoio de uma equipe multidisciplinar. Contratar esses profissionais não é um gasto, mas um investimento. Um investimento na eficiência da gestão, na valorização do patrimônio e, principalmente, na saúde mental do síndico.

Contar com profissionais qualificados, tais como administradores, contadores, advogados, especialistas em manutenção não é sinal de fraqueza, mas de inteligência. Afinal, o verdadeiro talento não está em tentar fazer tudo sozinho, mas em reconhecer a necessidade de dividir o peso.

Assim como no circo, onde a magia se constrói com a colaboração de muitos, a boa gestão condominial exige um time. O síndico que se cerca de especialistas não apenas evita o desastre, mas transforma sua administração em um espetáculo harmônico, onde cada engrenagem gira com fluidez.

Então, da próxima vez que se sentir tentado a girar todos os pratos sozinho, lembre-se do artista circense. A plateia pode aplaudir sua coragem, mas o verdadeiro espetáculo acontece quando há equilíbrio real, e isso só se conquista com ajuda.

Além disso, é fundamental que os próprios condôminos entendam que a boa gestão do condomínio é uma responsabilidade de todos. Reuniões transparentes, participação ativa nas decisões e respeito às normas internas são atitudes que ajudam a aliviar a carga do síndico. Afinal, um condomínio harmonioso não é aquele em que o síndico faz tudo sozinho, mas aquele em que todos colaboram para o bem comum.

E não podemos falar de gestão condominial sem tocar em um ponto crucial: a prevenção. Assim como no circo, onde cada número é cuidadosamente planejado e ensaiado, a administração de um condomínio deve ser pautada por uma gestão proativa. Manutenções preventivas, reservas financeiras bem planejadas e treinamentos constantes para funcionários são medidas que evitam crises e reduzem o estresse do síndico. 

Afinal, é muito melhor prevenir o desequilíbrio dos pratos do que tentar consertá-los depois que caíram.

Por fim, é preciso falar sobre a saúde mental do síndico de forma aberta e sem tabus. A função é desafiadora, e não há vergonha em admitir que, às vezes, o peso é grande demais. Buscar apoio psicológico, praticar atividades que promovam o bem-estar e, principalmente, aprender a delegar são passos essenciais para que o síndico não só cumpra seu papel com excelência, mas também preserve sua qualidade de vida.

 

O Síndico e o Fio da Navalha: Entre o Risco e a Prudência

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ESCRITO POR: Sergio Paulo da Silva

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Em tempos de manchetes trágicas, síndicos que ignoram a prudência acabam se tornando protagonistas de desastres que poderiam ter sido evitados. Recentemente, o noticiário tem destacado casos de acidentes fatais em áreas comuns de condomínios, causados por obras irregulares, manutenção precária e omissões que colocam vidas em risco. Há também relatos de violência, onde moradores, frustrados com a falta de transparência na gestão, partiram para agressões verbais e até físicas contra síndicos. O que todas essas tragédias têm em comum? A negligência.

O Código Civil Brasileiro, em seus artigos 1.331 a 1.358, deixa claro que o síndico é responsável pela administração do condomínio, incluindo a obrigação de zelar pela segurança, realizar manutenções preventivas e prestar contas de forma regular. No entanto, muitos gestores, pressionados pela necessidade de cortar custos ou pela falta de recursos, acabam optando pelo caminho mais arriscado: contratam serviços sem a devida qualificação, adiam inspeções essenciais e ignoram a importância de comunicar decisões que afetam a todos.

Aqui entra um dilema comum: a busca por fazer sempre mais barato. Em um cenário onde manter um condomínio é caro, é tentador priorizar o custo mais baixo em detrimento da qualidade. Mas essa escolha pode sair muito cara no longo prazo. Um serviço mal executado, um material de baixa qualidade ou uma manutenção adiada podem resultar em acidentes, multas e até processos judiciais. 

O síndico prudente, por outro lado, é aquele que entende que sua função vai muito além da simplista visão de redução de custos. Ele é, acima de tudo, um guardião do bem-estar coletivo. Ele sabe que a transparência é a chave para evitar conflitos e que a manutenção adequada não é um gasto desnecessário, mas um investimento na segurança e na qualidade de vida de todos. Ele resiste à pressão de cortar custos a qualquer custo e busca equilibrar as contas sem comprometer a integridade do condomínio.

A diferença entre um síndico que se arrisca e um síndico prudente é a linha que divide a irresponsabilidade e a boa gestão. Enquanto o primeiro pode colocar vidas em risco e gerar prejuízos incalculáveis.

No fim das contas, a verdadeira liderança está em saber que, mesmo diante das pressões por redução de custos, a prudência e a qualidade nunca devem ser negociadas. Afinal, o que está em jogo não são apenas os números frios em um balanço, mas a transparência da necessidade desses custos e principalmente a vida e o bem-estar de pessoas.

Fonte: revista O Síndico Edição 59