O que fazer e o que não fazer para cobrar os inadimplentes

Para manter a saúde financeira dos condomínios, é importante saber como acionar o condômino

De acordo com Pesquisa Nacional de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (Peic), realizada pela Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo, 27% dos lares brasileiros foram atingidos pela inadimplência em fevereiro. Mas como fazer para essa inadimplência não ter impacto na taxa condominial? A cobrança ganha especial destaque para evitar esse problema. Mas você sabe a maneira correta de cobrar?

De acordo com Elisângela Nogueira, proprietária da Nogueira Imóveis, em caso de inadimplência, locador e locatário devem ser contatados. E se o imóvel estiver locado em imobiliária, ela também deve ser comunicada. Mas o advogado especialista em Direito Imobiliário e síndico profissional, Fernando Guedes, alerta: “O responsável legal obrigado pelo pagamento da taxa condominial é o proprietário do imóvel. Aquele que está registrado na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis competente. No caso de atraso, o condomínio acionará judicialmente o proprietário.”

Multas e juros

O artigo 1336 do Código Civil estabelece juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito, ou o convencionado no condomínio. E os síndicos podem retirar os juros e a multa da cobrança? Guedes explica que esse é um tema polêmico, pois há quem diga que, se previsto em Convenção, não haveria problema.

“Mas nós aconselhamos a seguir a lei, pois o síndico tem como uma de suas funções conforme descrito em nosso Código Civil — artigo 1348, inciso VII — [compete ao síndico] ‘cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas’. Portanto não pode privilegiar algum condômino sem as cobranças de multas e juros.” Essa também é a opinião de Elisângela, que aconselha: “O correto seria levar à Assembleia Extraordinária para que seja aprovada a liberação de juros e multa.” Mas, para isso, é necessário quórum qualificado de 2/3 dos condôminos.

Divulgação dos inadimplentes

Segundo Elisângela e Guedes, o síndico tem obrigação de informar quais unidades estão inadimplentes. Para Guedes, “os condôminos têm o direito de saber sobre esses débitos, pois isso afeta diretamente aos demais e, consequentemente, a situação financeira do condomínio. Todavia, ele ressalta que é importante ter muito cuidado na hora de fazer essa comunicação.

“A divulgação dos valores de débitos condominiais e das unidades inadimplentes nos boletos mensais, balancetes e assembleias é legal, o que não é aconselhável é a divulgação do nome dos devedores nos quadros de avisos, comunicados internos ou qualquer outro meio de divulgação que exponha o devedor a uma situação vexatória ou que cause constrangimento.” Na visão de Elisângela, “o síndico pode, em sua prestação de contas, trazer as unidades que estão com dívida, ou seja, dentro do limite do bom senso, a divulgação dos condôminos inadimplentes no âmbito estrito dos condôminos não é conduta vexatória, humilhante ou abusiva.”

Elisângela explica que, em condomínios em que não existe medição individual, “são legalmente proibidas represálias como cortar o fornecimento de água ou gás de inadimplentes.” Continuando, expõe que “para que o condômino inadimplente tenha o fornecimento destes recursos, considerados essenciais, cortados pelo condomínio, recomenda-se que esse procedimento esteja definido na Convenção. Mas alerta: “O uso destes insumos é considerado essencial, abrindo, assim, precedente para o condômino ganhar juridicamente a continuação do seu fornecimento, mesmo estando inadimplente, e o acesso às áreas comuns alegando constrangimento”.

Guedes acrescenta que “quanto a ‘cortar’ luz e água, não é uma decisão sábia do síndico, visto que, se ele estiver bem assessorado, com certeza terá outras formas legais de recebimento desses débitos, sendo desnecessário uma atitude tão drástica.”

FONTE: Revista O Síndico – Edição 49