Lei que reduz quórum para mudança da destinação de edifícios divide opiniões

ANTES, PARA MODIFICAR A DESTINAÇÃO ERA PRECISO APROVAÇÃO UNÂNIME. AGORA, O QUÓRUM PASSA A SER DE 2/3 DOS VOTOS

A mudança na votação para a destinação de condomínios, prevista na lei nº 14.405/2022, que entrou em vigor em 13 de julho, vem gerando dúvidas e dividindo opiniões de advogados, síndicos e administradoras. A nova lei alterou o artigo 1.351 do Código Civil, que exigia a aprovação unânime para esse tipo de modificação. Com a alteração, o quórum passa a ser de 2/3 (dois terços) dos votos. Diante disso, está facilitada a mudança de destinação para que imóveis comerciais, por exemplo, possam ter seu uso alterado para residenciais.

Trata-se do resultado do projeto de lei 4.000/2021, de autoria do senador Carlos Portinho (PL-RJ), baseado em uma demanda que surgiu no contexto da pandemia de Covid-19, que reduziu significativamente a procura por imóveis comerciais, especialmente com a expansão do teletrabalho, e aumentou a busca por unidades residenciais.

“Agora é possível fazer de forma oficial, já que alguns condomínios haviam mudado a destinação sem o amparo legal”

Desde então, condomínios e municípios passaram a repensar a forma de ocupação de imóveis vagos, uma vez que, aqueles com destinação exclusivamente comercial e estrutura adequada, poderiam ser reaproveitados, com a alteração de sua destinação para mista ou residencial. Entretanto, a necessidade de aprovação unânime por todos os condôminos dificultava tal adaptação desses empreendimentos.

Com a nova lei, as alterações de destinação de empreendimentos imobiliários já construídos ou, até mesmo, a expansão de empreendimentos por meio da construção de novas edificações com destinações diversas à originalmente estabelecida se torna mais fácil.

Para o advogado Rodrigo Karpat, da comissão especial de direito condominial da OAB-SP, a medida pode gerar confusão nos condomínios, podendo ser questionada na Justiça porque traz um viés de inconstitucionalidade. “A partir do momento em que a pessoa adquire um bem, não pode ter a destinação alterada, salvo se a unanimidade assim entender.”

Diante disso, as comissões especiais de Direito Civil e Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil de São Paulo (OAB-SP), encaminharam um ofício ao presidente da República, Jair Bolsonaro, antes da sanção da lei, levantando a questão da inconstitucionalidade do então Projeto de Lei. Entretanto, o ato não teve efeito, diante da aprovação e da publicação da nova lei.

Por outro lado, há especialistas do ramo condominial que veem a nova lei com otimismo, considerando justamente a dificuldade anterior em se conseguir alcançar unanimidade. É o caso da proprietária do Contato Administração de Condomínios, Simone Lopes Furtado. “Esta mudança veio ao encontro dos anseios de vários condomínios quanto à modificação de áreas. Agora é possível fazer de forma oficial, já que alguns haviam mudado a destinação sem o amparo legal. Além disso, a diminuição do quórum possibilitará a reestruturação em unidades autônomas que, por enquanto, estão desocupadas por conta dos últimos anos de pandemia. Será possível reavaliar cada situação tendo em vista as necessidades conjuntas de proprietários e condomínios.”

A lei abrange todas as áreas comuns do condomínio, como jardins, salões, vagas de garagens e se estende também às unidades autônomas. ”Neste caso, é de fundamental importância que o condomínio faça uma consulta jurídica prévia, a fim de entender o que a legislação determina quanto às mudanças que poderão ser feitas. Esta modificação do quórum veio ampliar a função social da propriedade, prevista no artigo 5º da Constituição Federal, aumentando a autonomia da vontade privada dos condôminos em gerir seu próprio patrimônio, em prol de uma necessidade de modificações que venham a atender melhor seus interesses coletivos e, por que não dizer privados. Já estão surgindo pensamentos em correntes divergentes à aprovação da lei, temendo sobre uma possível desvalorização em se mudar destinações de unidades que, originalmente, foram adquiridas por proprietários para determinado fim”, destaca o consultor jurídico Apoliano Lopes.

DESTINAÇÃO DE EDIFÍCIOS

De acordo com Simone, a destinação se resume a três tipos: residenciais, comerciais ou mistos. A destinação deve estar bem caracterizada em sua Convenção, instrumento de constituição do condomínio e devidamente registrado. Qualquer modificação da destinação de qualquer área de um edifício deverá, ao final, ser atualizada no Cartório de Registro de Imóveis, para sua validade plena. Ainda segundo a representante da Contato Administração de Condomínios, atualmente, as atividades comerciais mais comuns exercidas em uma unidade autônoma, que não alteram de forma totalitária sua destinação são atividades de representação comercial, prestação de serviços administrativos, contábeis e jurídicos, produção de produtos para alimentação, enfim, atividades que, por si só não geram conflitos na convivência com os demais condôminos.

Apoliano lembra: “Por mais que a nova alteração no art. 1.351 permita mudanças de destinação nas unidades residenciais para comerciais, e vice-versa, não podemos ignorar o artigo 1332, inciso III, que determina que todo condomínio edilício, em seu documento de constituição, devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, conste a destinação de suas unidades. Neste caso, ao se cogitar a modificação de uma unidade residencial para comercial, deve-se também normatizar quais atividades poderão ser exercidas de forma a não criar um conflito entre as relações condominiais”.

“Unanimidade, hoje em dia, é praticamente impossível. A redução do quórum irá facilitar algumas regularizações”

Simone ressalta que “o primeiro passo é passar pelo crivo de uma assembleia com pauta específica, observando- -se o novo quórum de 2/3 dos proprietários. A partir daí é dar andamento à regularização da nova área junto à prefeitura, seguindo as legislações municipais e, em seguida, cartoriais. Não podemos esquecer que a permissão modificada pela legislação federal precisa ser regularizada pelo filtro das legislações municipais e estaduais, quando necessário”.

AUTONOMIA

Para a síndica do Condomínio Residencial Bom Pastor, Valeska Larcher de Aragão, a mudança trará mais autonomia aos proprietários das unidades e ao próprio condomínio. “Unanimidade, hoje em dia, é praticamente impossível. A redução do quórum irá facilitar algumas regularizações.” Uma delas, segundo a síndica, diz respeito ao uso de áreas comuns que já haviam recebido novas destinações em função da pandemia. “Um exemplo são áreas comuns que viraram bicicletários; outro exemplo, salões de festas que se transformaram em academias.”

Valeska, por outro lado, pondera que um aspecto negativo da nova lei é a possibilidade de haver desvalorização das unidades, que eram predominantemente residenciais. “Em alguns casos, a transformação em unidade mista ou comercial pode trazer prejuízo ao proprietário, visto que imóveis destinados a fins residenciais tendem a ser mais valorizados.”

OUTRAS APLICAÇÕES

Além da mudança da destinação de edifício residencial para comercial ou de comercial para residencial, além da alteração de residenciais e comerciais para mistos, a lei pode ser aplicada em outras situações, como a locação de topo de prédio para instalação de antena de telefonia, a locação de empena cega para publicidade em cidades onde é permitido e a instalação de restaurantes, lojas e mercadinhos em áreas comuns.

“Com a atualização da legislação condominial, o condomínio pode, obedecendo-se o quórum de 2/3, modificar áreas comuns que visem a angariar recursos para o condomínio. Grande parte das convenções ainda está desatualizada e, por isto, não previam a locação de certas áreas para fins comerciais. Este seria um facilitador para que o condomínio consiga aprovar estas modificações e atualizar suas convenções”, explica Apoliano.

FONTE: Revista O Síndico – Edição 51