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Provisões de Férias e 13º Salário em Condomínios

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ESCRITO POR: Sergio Paulo da Silva

Sócio da Indep Auditores Independentes, perito contábil, auditor contábil CNAI e membro da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC/RJ

foto de perfil do Editor Sérgio Paulo da Silva | Síndico JFDesafios e Importância do Controle Gerencial

A gestão de um condomínio envolve uma série de responsabilidades financeiras que vão além do simples pagamento das despesas mensais, requerendo uma abordagem estratégica e cuidadosa. Entre essas responsabilidades, a provisão de férias e 13º salário para os funcionários do condomínio se destaca como uma área crucial que, se não for devidamente gerenciada, pode acarretar sérias consequências financeiras e operacionais, impactando diretamente o fluxo financeiro do condomínio.

Desafios da ausência de norma contábil específica

Ao contrário das empresas, os condomínios, ainda não dispõem de uma norma contábil específica que oriente detalhadamente como devem registrar seus ativos e passivos. Isso leva muitos condomínios a se limitarem a um fluxo de caixa mensal, sem considerar a necessidade de provisionar adequadamente para despesas futuras. Essa prática limita a visão financeira e pode resultar em surpresas desagradáveis quando chega o momento de pagar férias ou 13º salário aos funcionários, comprometendo sua saúde financeira.

Entendendo a provisão de férias

A provisão de férias é o reconhecimento contábil do valor que deve ser pago aos funcionários quando eles tirarem férias. No Brasil, a legislação trabalhista garante que todo funcionário tem direito a 30 dias de férias remuneradas após completar 12 meses de trabalho. Além disso, durante o período de férias, o funcionário tem direito a um adicional de 1/3 do seu salário.

Para condomínios, a falta de uma norma contábil específica frequentemente resulta em falhas, pois, apesar de constarem em seus orçamentos, esses valores não são devidamente provisionados ao longo do ano. A gestão eficiente exige que mensalmente se reserve uma parte do orçamento para cobrir essas despesas futuras. Por exemplo, e de forma simplificada, se um funcionário ganha R$ 3.000 por mês, o condomínio deve provisionar R$ 250 (1/12 do salário mensal) todo mês, mais aproximadamente R$ 83 (1/3 do adicional de férias), totalizando R$ 333 mensais para este funcionário.

Provisão do 13º Salário

O 13º salário, também conhecido como gratificação natalina, é um direito de todo trabalhador com carteira assinada. Ele corresponde a um salário extra pago em duas parcelas, geralmente uma até 30 de novembro e a outra até 20 de dezembro. Assim como nas férias, é crucial que os condomínios provisionem mensalmente o valor correspondente ao 13º salário.

Para calcular a provisão do 13º salário, o condomínio deve reservar 1/12 do salário de cada funcionário a cada mês. Por exemplo e de forma simplificada, para um funcionário que recebe R$ 3.000 mensais, deve-se provisionar R$ 250 por mês. Essa prática garante que, ao final do ano, o condomínio tenha os recursos necessários para pagar o 13º salário sem comprometer outras despesas operacionais.

Integração das provisões no Orçamento Anual

Para garantir que as provisões de férias e 13º salário sejam adequadamente contabilizadas, esses valores devem ser incorporados no orçamento anual do condomínio. O orçamento proposto deve refletir todas as obrigações financeiras previstas, incluindo as provisões para férias e 13º salário, de forma que a administração possa planejar e distribuir os recursos ao longo do ano de maneira equilibrada.

Controle gerencial anexo aos Demonstrativos Mensais

Além de integrar as provisões no orçamento anual, é essencial que a administração do condomínio mantenha um controle gerencial anexo aos demonstrativos financeiros mensais. Esse controle deve detalhar as provisões acumuladas para férias e 13º salário, permitindo que os síndicos, administradores, e principalmente os condôminos acompanhem de perto a evolução dessas obrigações ao longo do ano.

A manutenção de um controle gerencial atualizado ajuda a evitar surpresas. Ao ter uma visão clara dos passivos trabalhistas acumulados, a administração pode ajustar o planejamento financeiro conforme necessário, garantindo que os recursos estejam sempre disponíveis quando as despesas se concretizarem.

Impacto na Gestão Financeira do condomínio

A falta de provisão adequada para férias e 13º salário pode causar um desequilíbrio significativo nas finanças do condomínio. Se esses custos não forem previstos e alocados ao longo do ano, o condomínio pode enfrentar dificuldades para arcar com essas despesas, necessitando recorrer a rateios extras entre os condôminos,  a famosa cota extra ou até mesmo atrasando pagamentos, o que pode resultar em juros e multas.

Implementação de boas práticas

Para evitar esses problemas, é essencial que os condomínios adotem boas práticas de gestão financeira. A utilização de ferramentas de contabilidade e softwares específicos para gestão de condomínios pode ajudar a automatizar o processo de provisão e garantir que todos os passivos trabalhistas sejam devidamente contabilizados.

Além disso, é recomendável que os síndicos e administradores recebam treinamento adequado em contabilidade e finanças. Com uma compreensão clara das obrigações trabalhistas e das melhores práticas de gestão, eles estarão mais bem preparados para planejar e acompanhar a execução orçamentária de forma eficiente.

A transparência na gestão financeira é crucial preponderante para a obtenção da confiança e colaboração dos moradores. Os síndicos devem comunicar claramente as necessidades de provisão para férias e 13º salário, explicando como esses valores são calculados e a importância de reservar fundos ao longo do ano. O envio dos relatórios financeiros detalhados de forma antecipada, que pode ser feito junto ao edital de convocação, deve ser amplamente debatido durante A assembleia, possibilitando a colaboração de todos condôminos.

Essa transparência não apenas ajuda a evitar conflitos, mas também garante que todos os moradores compreendam a importância de uma gestão financeira responsável e estejam dispostos a colaborar para manter a saúde financeira do condomínio.

Mesmo na ausência de uma norma contábil específica, os condomínios devem adotar práticas de provisão semelhantes às das empresas, para que esses custos sejam devidamente alocados ao longo do ano. Isso evita surpresas desagradáveis e possibilita que o condomínio possa cumprir suas obrigações trabalhistas sem comprometer outras áreas.

Ao adotar uma abordagem proativa e transparente na gestão financeira, utilizando ferramentas adequadas e promovendo a comunicação clara com os moradores, os síndicos podem garantir a sustentabilidade financeira do condomínio, mantendo a qualidade dos serviços oferecidos e a satisfação de todos os residentes.

 

Cresce adesão à energia solar por assinatura em Juiz de Fora

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Modalidade permite que consumidores adquiram energia a um custo inferior ao tradicional

Por sustentabilidade, entendemos, a forma de suprir as necessidades do presente sem afetar as gerações futuras. O desenvolvimento sustentável busca maneiras de crescer economicamente, tecnologicamente e socialmente, com foco na preservação de recursos naturais de forma consciente.

Diante disso, as fontes de energia limpa vêm ganhando destaque na sociedade, especialmente pela maior conscientização sobre a importância da preservação do meio ambiente. Assim como outras fontes sustentáveis, a energia solar se destaca por sua contribuição com a natureza, isso porque ela é considerada inesgotável. E mais: trata-se de uma fonte de energia que não produz resíduos, não emite poluentes atmosféricos como óxidos de nitrogênio (NOx), dióxido de carbono (CO2) e dióxido de enxofre (SO2), prejudiciais à saúde e ao meio ambiente; não produz ruídos e também não impacta na fauna e flora local. Dessa forma, pode ser realmente considerada 100% limpa.

Lei 14.300

Em 6 de janeiro de 2022 foi instituído no Brasil o Marco Legal da Geração Distribuída, por meio da Lei 14.300, que estabelece o regramento da micro e minigeração distribuída de energia, modalidade que permite que consumidores produzam a própria eletricidade e obtenham economia na conta de luz por meio de um sistema de compensação de créditos com a concessionária de distribuição.

A partir disso, surgiu a modalidade de assinatura de energia solar, por meio da qual o cliente contrata uma empresa que tem créditos, a partir de energia gerada nas fazendas solares, passando a consumir energia a um custo inferior ao tradicional.

 

Adesão em JF

Segundo a administradora Silayne Viccini, a economia tem um impacto direto nas despesas ordinárias

Os benefícios da energia solar são tantos que Juiz de Fora conta uma administradora que converteu praticamente todos os condomínios sob sua responsabilidade para esta modalidade.

“O que motivou a conversão da energia tradicional para energia solar, em um primeiro momento, foi a possibilidade de economia no valor mensal da conta de energia, mas, atrelado a isso, tem a questão do planeta, a preocupação em ter uma fonte limpa de energia”, destaca a proprietária da Lázuli Condomínios e Síndicos, Silayne Viccini. Ela relata que, do total dos condomínios administrados pela Lázuli, cerca de 90% já aderiu à energia solar.

Segundo Silayne, após a adesão, os moradores percebem que “o valor da conta de luz cai em torno de 20% em relação ao que pagavam, com impacto direto nas despesas ordinárias, refletindo na taxa de condomínio. Penso que esse é um ponto atrativo que ajuda a valorizar o imóvel”.

Responsável pela administradora, Silayne aponta os benefícios ao meio ambiente como motivos para incentivar outros condomínios a fazerem a mudança. “Temos que pensar que a energia solar não polui o meio ambiente e não há necessidade de manutenção. Pensamos em diminuir as taxas de carbono para reduzir a poluição. É uma energia considerada infinita, que tem o sol como fonte.”

Silayne lembra que o primeiro passo para a compra da energia limpa é pesquisar empresas que oferecem o serviço.

“É importante conferir a idoneidade da empresa, ver seus antecedentes e se ela realmente está entregando o serviço que promete. Após fazer essa pesquisa e escolher a empresa, você vai fazer um contrato de fornecimento de energia, o qual deve ser avaliado com atenção.”

 

Energia via plano de assinatura              

De acordo com a síndica Leivânia, a possibilidade de baixar o custo da energia foi o que mais chamou a atenção

Uma dúvida importante diz respeito à diferença entre um plano de assinatura e a instalação de placas solares. “A diferença está no fato de o plano de assinatura não requerer nenhum tipo de investimento ou instalação de equipamentos ou placas solares. Já as placas exigem espaço físico exposto diretamente à luz solar, além do investimento na implantação. No caso de condomínios verticais, raramente há espaço na cobertura ou no térreo para instalação de placas solares”, explica o consultor sênior da iGreen Energy, Julio Walter Sanábio Freesz.

Foi justamente a economia e o fato de não ser necessário qualquer tipo de investimento ou realização de obras que chamou a atenção da síndica do Condomínio do Conjunto Parque Independência, Leivania Maria Laureano Valente, que fechou contrato com a empresa em 2022. “Fomos atraídos pela possibilidade de baixar o custo da energia, e também pela questão da sustentabilidade.”

Segundo Julio, a partir da adesão e decorrido o prazo para efetivação da injeção de energia compartilhada, que é de até 90 dias, o cliente passa a receber a conta da Cemig com valor menor (incluindo, aqui, tarifas obrigatórias, como taxa de distribuição, iluminação pública e impostos) e um boleto da iGreen contendo o valor da energia injetada, com desconto mínimo de 10%.

 

 

 

Desconto progressivo

O consultor sênior da Igreen Energy, Júlio Sanábio, explica que o plano de assinatura não requer nenhum tipo de investimento

“Na iGreen, temos um grande diferencial, o cashback. O condomínio que faz sua adesão obtém um desconto mínimo garantido de 10%, enquanto os condôminos também podem fazer adesão individualmente, com direito ao benefício. E mais: oferecemos ao condomínio um bônus com desconto de 2% sobre cada boleto iGreen pago pelo morador. Dependendo do número de moradores e  valor de suas contas, o desconto final do condomínio pode chegar a 100%.”

No caso de condomínios grandes, que possuem sua tarifa de energia com média e alta tensão, a iGreen oferece uma opção especial chamada mercado livre, que pode oferecer descontos de até 25%. “Outro ponto positivo dos nossos serviços é que, para assinatura iGreen, não há fidelidade. Se um morador precisar, basta solicitar o cancelamento da assinatura sem cobrança de multa.”

Facilidade

A síndica Leivania lembra que a parte burocrática, de aprovação da adesão ao plano de assinatura de energia foi “bastante simples. Não levei para aprovação em assembleia, já que não  teríamos que realizar nenhum tipo de investimento.

“A questão foi discutida na esfera da administração e com membros do conselho. Recebi o contrato para análise, que, aprovado, foi assinado digitalmente. Aliás, cabe destacar que todo o processo é 100% digital”.

 

Fonte: Revista O Síndico Edição 57

Condomínios Clube – A Importância do Controle Patrimonial

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ESCRITO POR: Sergio Paulo da Silva

Sócio da Indep Auditores Independentes, perito contábil, auditor contábil CNAI e membro da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC/RJ

foto de perfil do Editor Sérgio Paulo da Silva | Síndico JFOs condomínios clube, caracterizados por oferecerem uma vasta gama de facilidades e serviços que promovem a convivência e o lazer dos moradores, tornaram-se uma tendência crescente nas grandes cidades e englobam a maioria dos empreendimentos imobiliários dos últimos 20 anos. Com uma infraestrutura ampla que inclui áreas de lazer, academias, piscinas, quadras esportivas, entre outros, a gestão eficiente desse tipo de condomínio é essencial para assegurar a qualidade dos serviços oferecidos e a satisfação dos moradores.

Nesse contexto, o controle patrimonial desempenha um papel fundamental.

Aspectos gerenciais

A gestão dessa configuração condominial é ainda mais complexa e exige uma abordagem sistemática e muito bem organizada. O controle patrimonial, que envolve a identificação, classificação, contabilização e monitoramento dos bens do condomínio, possui papel preponderante para garantir que todos os ativos sejam utilizados de maneira eficiente e estejam em boas condições de uso. Isso inclui desde móveis e equipamentos de ginástica até sistemas de segurança e infraestrutura das áreas comuns.

Um controle patrimonial bem estruturado permite que os gestores tenham uma visão clara de todos os bens do condomínio, facilitando a tomada de decisões.

Além disso, ajuda a evitar o desperdício de recursos, reduzindo custos e melhorando a eficiência operacional.

 

Necessidade de reposição de itens

Principalmente em se tratando de condominios clube, a reposição de itens é uma necessidade constante. Equipamentos de academia, móveis das áreas comuns, salões de festas, utensílios das áreas gourmet, entre outros, sofrem desgaste com o uso frequente e precisam ser substituídos ou tenham manutenção constante. Um controle patrimonial eficaz permite que os gestores identifiquem rapidamente quais itens precisam de manutenção ou substituição, evitando que se tornem obsoletos ou causem inconvenientes aos moradores.

Embora ainda não haja uma norma contábil específica para condomínios, os conceitos de depreciação de bens podem ser aplicados como balizadores para a reposição de itens. A depreciação, que é a redução do valor dos bens ao longo do tempo devido ao desgaste e à obsolescência, baseado na determinação da vida útil estimada, pode ser usada para prever minimamente, quando um item precisará ser substituído. Essa abordagem permite uma proposição orçamentária mais assertiva aos condôminos, garantindo que os recursos necessários para a manutenção e reposição dos bens sejam adequadamente planejados e disponibilizados.

Aspectos orçamentários

A gestão financeira envolve a elaboração de um orçamento detalhado que contemple todas as despesas previstas, incluindo a manutenção e reposição dos bens patrimoniais.

Com base nas informações obtidas através do controle patrimonial e utilizando a depreciação como referência, é possível identificar padrões de desgaste e definir ciclos de reposição para os diferentes tipos de bens, a exemplo de condominios situados próximos ao mar, em que seus bens são afetados pela maresia. Isso ajuda a distribuir as despesas ao longo do tempo, evitando picos de gastos e possibilitando uma melhor gestão do caixa do condomínio. Além disso, a transparência nas informações patrimoniais fortalece a confiança dos moradores na administração, facilitando a aprovação de orçamentos e a colaboração para o cumprimento das metas financeiras.

Benefícios adicionais do controle patrimonial

Além dos aspectos gerenciais, de reposição de itens e orçamentários, o controle patrimonial traz outros benefícios relevantes para os condomínios. A segurança é um deles: ao manter um registro detalhado dos bens, a administração pode prevenir e identificar casos de furto ou extravio de itens do condomínio. A rastreabilidade dos bens também facilita a responsabilização em casos de danos ou perda de equipamentos.

Outro benefício importante é a valorização do imóvel. Um condomínio bem gerido, com todas as suas instalações em perfeito estado, tende a ser mais valorizado no mercado imobiliário. Isso não apenas atrai novos moradores, mas também beneficia os atuais proprietários, que veem seus investimentos se valorizarem.

A adoção de tecnologias de gestão patrimonial, aliada a uma administração transparente e proativa, são os pilares para o sucesso na gestão desses complexos residenciais.

 

Advogada de JF é membro da Comissão Nacional de Direito Condominial da ABA

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Foto da Advogada Silayne Viccini | Site da Revista Síndico JF
Silayne afirma que, com a colaboração da ABA, espera trazer mais eventos da área condominial para Juiz de Fora, estendendo a participação para síndicos, conselheiros e condôminos.

Silayne Viccini soma mais de duas décadas no ramo condominial e está à frente da Lázuli Condomínios e Síndicos

Somando mais de 20 anos no ramo condominial e à frente da Lázuli Condomínios e Síndicos há 12 anos, Silayne Viccini, que é graduada em Direito, Administração e pós-graduada em Gestão e Direito Imobiliário, integra a Comissão Nacional de Direito Condominial da Associação Brasileira de Advogados (ABA).

Em entrevista à revista O Síndico, Silayne fala sobre o caminho percorrido até essa conquista, e aborda os ganhos para o segmento condominial de Juiz de Fora a partir da novidade. Ela destaca, ainda, que essa é mais uma conquista, não apenas para ela, mas para mulheres que ocupam posições nas áreas representadas.

Fundada em 2002, a ABA é uma associação voluntária de advogados, com sede em Brasília e atuação em todo território nacional. Sua finalidade é promover a integração dos advogados associados, no Brasil e no exterior, visando à consolidação das boas relações, cooperação e amizades entre os membros da entidade.

Revista o Síndico: Qual foi o caminho para que você se tornasse membro da ABA? Como isso ocorreu?

Silayne Viccini – Em qualquer ramo em que você atue, é imprescindível o aperfeiçoamento constante para que você possa prestar um serviço de melhor qualidade. Eu sempre acreditei e busquei isso. Sempre fiz cursos de extensão, pós-graduação, participei de palestras, encontros da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) sobre direito condominial e outros mais que foram surgindo. Infelizmente, em nossa cidade, não encontramos nada disponível no ramo do direito condominial e, por isso, buscamos por esse suporte em outras cidades. Em um desses congressos, no Rio de Janeiro, conheci algumas pessoas que participam de entidades de classe relacionadas ao mercado condominial, inclusive membros da Associação Brasileira de Advogados (ABA). E, a partir desses workshops, o interesse comum foi se estabelecendo e, no fim de 2023, veio o convite para fazer parte como membro da ABA, passando a integrar a Comissão Nacional de Direito Condominial.

Como funciona o trabalho e quais são os objetivos da ABA-Comissão Nacional de Direito Condominial?

A ABA é constituída por uma grande rede de contatos profissionais, para troca de experiências, informações, além de potencializar oportunidades de trabalho e promover a capacitação dos seus associados. A ABA tem por finalidade promover a capacitação dos associados, por meio de cursos de graduação, pós-graduação, extensão e aprimoramento profissional, oferecidos por sua Universidade Corporativa – UniABA. A ABA-Comissão Nacional de Direito Condominial trabalha com o objetivo de propiciar à sociedade brasileira a difusão de um conhecimento profundo da área condominial, visto estar crescendo, cada vez mais, a moradia em prédios.

O que representa essa conquista em sua vida pessoal e como proprietária de uma administradora de condomínios?

Durante toda a vida, sempre procurei estudar, me capacitar, tornando-me, assim, uma profissional melhor. Com esse pensamento, graduei em Administração e Direito e fiz pós-graduação em Gestão e Direito Imobiliário, além de participar de eventos para uma troca salutar de conhecimento. O convite e o aceite traz a certeza de que estamos no caminho certo. A ABA é uma instituição séria, com reconhecimento nacional em todas as áreas, incluindo, claro, a condominial. Então, ser convidada para participar da Comissão Nacional é uma honra e uma oportunidade de estar dividindo conhecimento com grandes mentes do direito condominial. Como proprietária de uma administradora de condomínios, é uma satisfação mostrar que estamos sempre em busca da primazia.

O que essa indicação representa para Juiz de Fora?

Para o mercado nacional condominial é de extrema importância saber que existem, por meio da ABA, profissionais preocupados em discutir leis que, direta ou indiretamente, podem afetar os direitos e deveres dos moradores de condomínios. E penso que para a cidade de Juiz de Fora não seria diferente. Saber que cidadãos juiz-foranos, que são profissionais desta área, estão abraçando o aperfeiçoamento profissional e a especialização, traz tranquilidade, equilíbrio e consolidação de que a cidade está buscando não ficar “para trás” perante os avanços que vêm ocorrendo a nível nacional. É preciso se atualizar sempre!

E como está sendo essa sua participação?

Por meio da ABA, todos os seus membros têm a oportunidade de participar ativamente de grupos de estudos, palestras, lives, seminários, workshops e congressos, chegando até à publicação de artigos e livros sobre a área condominial. Com a colaboração da ABA, esperamos trazer mais eventos da área condominial para a cidade de Juiz de Fora, estendendo a participação para síndicos, conselheiros e até mesmo condôminos.

As reuniões administrativas são realizadas com qual periodicidade e qual a sua finalidade?

As reuniões da ABA-Comissão Nacional de Direito Condominial acontecem uma vez por mês, com objetivo principal de atualizar, estudar, organizar e planejar ações que possam difundir a legislação acerca do direito condominial. Além disso, têm o intuito de analisar muitas ações e problemas do dia a dia desta área, problemas esses que ainda não encontram consonância direta com nenhuma legislação. Dentro da ABA-Comissão Nacional de Direito Condominial existem Grupos de Trabalho para cada área do direito condominial, com intuito de se aprofundar, cada vez mais, em temas que fazem parte do mercado condominial.

Fonte: Revista O Síndico Edição 57

SINTEAC promove, no dia 25 de julho, o “Bate-papo com Síndicos”

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Foto de Sérgio Felix presidente do SINTEAC | Revista Síndico JF
Para Sérgio Félix, presidente do SINTEAC, o evento pretende auxiliar síndicos e administradores de condomínios a efetuarem contratações mais assertivas.

Com objetivo de levar conhecimento aos síndicos e administradores de condomínios, que atuam como responsáveis contratantes e fiscais de contrato, tendo em vista a terceirização dos serviços prestados nos condomínios, o Sindicato dos Trabalhadores das Empresas de Asseio e Conservação de Juiz de Fora (SINTEAC-JF) promove, no dia 25 de julho, o “Bate-Papo com Síndicos”. O evento, totalmente gratuito, será realizado às 18h30, no Serrano Hotel.

“Pretendemos abordar, junto ao nosso público-alvo, a legislação que rege nossa categoria, de modo que síndicos e administradores consigam fazer contratações e fiscalizações mais assertivas e, consequentemente, que o trabalhador não seja prejudicado”, destaca o presidente do SINTEAC, Sérgio Félix. Dessa forma, ele destaca a importância de se escolher uma boa conservadora, o que gera impactos diretos na gestão condominial.

Segundo Sérgio, a motivação para a realização do evento deve-se às constantes ocorrências de casos em que os condomínios sofreram sanções por indisciplina ou incompetência de empresas que deixaram de cumprir a Convenção Coletiva de Trabalho, assim como a necessidade de se conhecer melhor os postos de serviços que fazem as contratações. “O ‘bate-papo’ é importante para se criar um networking, realizar troca de ideias e deixar o canal do sindicato sempre aberto.”

Sobre a possibilidade de realização, futuramente, de outros eventos como esse, o presidente do SINTEAC destaca que “a prestação de serviços em condomínios é um dos segmentos dos trabalhadores que o SINTEAC representa, portanto, em se tratando de representatividade dos trabalhadores, cremos que esse evento é uma grande ação voltada para tal representação. Esse deve ser o primeiro de próximos encontros.”

As inscrições para o “Bate-papo com Síndicos” são gratuitas e podem ser feitas pelo telefone do sindicato, (32) 3218-7127, e por meio da plataforma Sympla.

Confira e programação

  • 18h30 – “Welcome Coffee”
  • 19h – Abertura com o presidente do SINTEAC, Sérgio Félix | Palestra conduzida pelo coordenador jurídico do SINTEAC, Dr. Rodrigo Gabriel
  • 20h – Palestra com o instrutor e especialista em Segurança Pública, Tenente Daniel Gonçalves Pereira
  • 21h – Encerramento

 

Saiba o que esperar do Bate-Papo com Síndicos

“Os participantes podem esperar temas referentes à Responsabilidade Subsidiária do Condomínio, como saber se o que está pagando cobre a integralidade de salários, benefícios, FGTS, taxas sindicais e impostos; saber a situação trabalhista de cada empresa – não somente através de CNDT, mas também em volume de ações; consulta ao sindicato para se orientar sobre direitos e deveres do tomador de serviços e da prestadora de serviços; exigir certidão de regularidade na entidade sindical; observar a discrepância de valores entre uma proposta e outra, buscando observar todo o custo com a manutenção do trabalhador. Além disso, ter conhecimento de que o pagamento a uma empresa não idônea pode acarretar em custas vultuosas sobre o condomínio, como despesas trabalhistas, custas processuais e honorários advocatícios. Vamos destacar, ainda, a importância de uma advocacia preventiva olhando para o prisma de investimento e não do custo, a cautela com orientações de contadores e conhecimento básico sobre acordo e Convenção Coletiva de Trabalho.”

Palestrante Dr. Rodrigo Gabriel – coordenador jurídico do SINTEAC

 

“Pretendo relembrar, de forma breve, o Código Civil e a lei 10.406, que estabelece normas jurídicas para os síndicos. A partir de então, vamos destacar a importância de o síndico conhecer seus colaboradores. Isso porque, durante os cursos que ministro para agentes de portaria, esses profissionais me reportam sobre a ausência do síndico para resolver determinadas questões no condomínio. Por vezes, o colaborador sabe resolver, mas não tem aval do síndico, não tem autonomia. Outro ponto a ser abordado diz respeito à importância de o síndico conhecer toda a estrutura do local onde atua, a fim de que exerça melhor sua função. Minha intenção é incentivar que síndicos passem a pensar conforme o porteiro. Muitas vezes, ele está no topo da pirâmide e se acostuma a pensar em coisas muito grandes, considerando que já tem quem cuide de coisas mais simples. A função de síndico requer muito tempo e conhecimento, mas, por vezes, ele não se atenta ao básico. Além disso, vamos destacar a importância de o síndico entender as diferenças entre os tipos de condomínios e ter acesso às novas tecnologias de segurança disponíveis no mercado.”

Palestrante Daniel Gonçalves Pereira – Especialista em Segurança Pública

 

SERVIÇO – Bate-papo com Síndicos

  • Data: 25 de julho de 2024 (quinta-feira)
  • Horário: 18h30 às 21h
  • Local: Serrano Hotel – Rua Santa Rita 399, Centro, Juiz de Fora, MG
  • Inscrições gratuitas: Sympla (clique aqui e acesse)
  • Público-alvo: Síndicos, sub-síndicos, conselheiros, gestores condominiais e administradores de condomínios
  • Informações: (32) 98839-0843

Saiba mais em @sindico.jf  e @sinteacjf_e_regiao

 

Fonte: Equipe Síndico JF

Instalação de portaria virtual e dispensa de porteiro rende multa a Condomínio

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Implementação de Portaria Virtual | Síndico JF

Mais uma decisão do TST (Tribunal Superior do Trabalho) penaliza Condomínio que implanta portaria virtual e dispensa colaborador para colocar em prática a vigilância à distância.

Desta vez, um Condomínio de São Caetano do Sul foi condenado a pagar multa a um porteiro dispensado, em cumprimento a Convenção Coletiva de Trabalho assinada entre o Sindicond e o Sindicato dos Empregados em Edifícios e Condomínios Residenciais e Comerciais de São Bernardo do Campo, Diadema, Santo André, São Caetano do Sul, Mauá, Ribeirão Pires e Rio Grande da Serra (SEEC-ABCD) .

A decisão foi da Terceira Turma do Tribunal Superior do Trabalho, no julgamento de recurso de revista do condomínio.  A decisão do TST reconhece, mais uma vez, a legalidade da cláusula acordada entre as partes.

 

Entenda o caso

Após implantação da portaria virtual no Condomínio, um porteiro demitido entrou com a ação trabalhista em março de 2020. Mais dois porteiros foram dispensados na ocasião.

Acontece que uma cláusula da convenção coletiva de trabalho de 2019 e 2020 vedava a implantação ou substituição de empregos pelas centrais de monitoramento terceirizadas.  A cláusula previa multa de sete pisos salariais da categoria para cada colaborador dispensado.

A alegação do Condomínio foi que a cláusula teria ultrapassado os limites de atuação do sindicato, ao obrigar a contratação, e por violar os princípios constitucionais da livre iniciativa e do livre exercício de qualquer atividade econômica.

Outro argumento usado pelo Condomínio foi que a substituição dos porteiros por empregados que atuam de forma remota visou atender melhor os interesses condominiais.

TST reconheceu legalidade da proibição

O porteiro ganhou o processo na 3ª Vara do Trabalho de São Caetano do Sul e no Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região. A Justiça reconheceu que a cláusula visava proteger os postos de trabalho diante do avanço tecnológico, como foi de fato a intenção do Sindicond.

O relator do recurso de revista do condomínio, o ministro Alberto Balazeiro, salientou, em seu voto, que a Constituição Federal protege o trabalhador da automação (artigo 7º, inciso XXVII) e integra o princípio da busca do pleno emprego à proteção da ordem econômica (artigo 170).

“Assim, o instrumento coletivo que veda a substituição de trabalhadores por máquinas prestigia o texto constitucional e as garantias ali positivadas”, afirmou em seu relatório.

Ao mesmo tempo,  o ministro ressaltou que o artigo 170, inciso VIII, da Constituição Federal, reconhece o princípio da busca do pleno emprego à proteção da ordem econômica. “A convenção coletiva que estabelece limites à liberdade de contratação não encerra, em si, conflito com as garantias constitucionais, mas com elas dialoga”, cita trecho do relatório.

Qual é a posição do Sindicond sobre a decisão do TST

A diretoria do Sindicond ressalta que aceitou incluir essa proibição na CCT, pois recebe muitas queixas diariamente acerca de falhas grotescas de segurança nestas empresas que claramente não dão conta deste serviço.

O TST manteve integralmente a condenação ao pagamento da multa, definida ainda em 1ª instância.

Inclusive, há um projeto de lei em trâmite no Congresso Nacional para regulamentar este caótico setor de prestação de serviços. A intenção é normatizar a prestação de serviços e garantir a fiscalização dos colaboradores dessas empresas, que, muitas vezes, exercem a atividade em estados diferentes daqueles em que os condomínios ficam.

 

Confiram o trecho que trata do assunto:

“Nesse contexto, não se cogita de invalidade da cláusula 32ª e respectivo inciso 4º da CCT de 2019/2020, sendo inviável aferir a apontada violação do artigo 170, IV, da Constituição da República, notadamente ante o prestígio conferido aos instrumentos coletivos pelo artigo 7º, XXVI, da Carta Magna, e reiterado no julgamento do Tema 1.046 de repercussão geral do Supremo Tribunal Federal”.

 

“Portanto, senhor Síndico e senhora Síndica, evitem graves problemas com segurança e não façam monitoramento eletrônico até o Congresso regulamentar minimamente esse serviço”, orientou  o Sindicond.

Esta também é uma forma de evitar passivo trabalhista, que recairá sobre os Condôminos, que arcarão com o rateio da multa, como  ocorreu nesta recente decisão do TST.

Trata-se do processo RR-1001024-08.2020.5.02.0473 disponível na integra no site do SINDICOND e em www.tst.jus.br.

Fonte: Sindicond

Transição de síndico: Promovendo a transparência

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ESCRITO POR: Sergio Paulo da Silva

Sócio da Indep Auditores Independentes, perito contábil, auditor contábil CNAI e membro da Comissão de Contabilidade Condominial do CRC/RJ

foto de perfil do Editor Sérgio Paulo da Silva | Síndico JF

Ao longo de nossa experiência profissional, observamos um momento chave e que por vezes não é tratado com a devida atenção, que é a troca de comando da gestão condominial. A transição de síndico é um delicado balé de responsabilidades legais, expectativas dos moradores e desafios administrativos, onde a transparência é a luz que guia o caminho.

Imagine-se em uma assembleia, onde os murmúrios ecoam pelas paredes enquanto os moradores debatem as questões do condomínio. Neste momento, a comunicação transparente é a essência que mantém a ordem e a harmonia. Mas, cuidado, pois em meio aos votos e candidaturas, o risco de conflitos paira no ar como uma sombra indesejada.

A legalidade é o alicerce sobre o qual repousa toda a estrutura. Desde a convocação da assembleia até a formalização da transição, cada passo deve ser cuidadosamente planejado e executado dentro dos limites estabelecidos pela legislação, pela convenção e pelo regimento interno do condomínio.

No entanto, uma transição conflituosa pode transformar esse cenário de harmonia em um campo de batalha, onde as relações interpessoais se desgastam, as operações se deterioram e a paz se torna uma lembrança distante.

Tudo começa na parte legal da transição de síndico em um condomínio, ponto inicial crucial e de extrema importância para garantir que o processo ocorra dentro dos parâmetros.

Aqui estão algumas considerações importantes:

  1. Convenção e Regimento Interno:

O regimento interno e a convenção do condomínio são documentos essenciais que estabelecem as regras e procedimentos a serem seguidos durante a transição de síndico. Eles podem conter disposições específicas sobre eleições, transferência de poderes, responsabilidades do síndico e demais questões relacionadas à gestão do condomínio.

  1. Assembleia Geral:

A eleição do síndico é realizada durante uma assembleia geral de condomínio, onde os moradores têm a oportunidade de votar no candidato de sua preferência. É fundamental que o processo eleitoral seja conduzido de acordo com as regras estabelecidas na convenção e no regimento interno, de maneira transparente e imparcial.  Isso inclui a verificação da elegibilidade dos candidatos, bem como a verificação de habilitação dos condôminos votantes, a contagem dos votos de forma clara e a proclamação do resultado de maneira pública garantindo assim sua legalidade e legitimidade.

  1. Formalização da Transição:

Após a eleição, é fundamental formalizar a transição de síndico por meio da elaboração de uma ata de assembleia que registre todos os detalhes do processo eleitoral, incluindo a lista de candidatos, os votos recebidos por cada um deles e o resultado final. Essa ata deve ser assinada pelos presentes na assembleia e arquivada de acordo com as exigências legais.

  1. Transferência de Documentação:

O síndico em exercício tem a responsabilidade legal de fornecer ao novo síndico toda a documentação necessária para o exercício do cargo. Isso inclui contratos, registros financeiros, atas de assembleias, apólices de seguro, senhas, arquivos digitais, entre outros documentos relevantes para a gestão do condomínio.

Ponto importante, a falta de transparência ou omissão na transferência de documentação pode acarretar em responsabilidades legais para o síndico em exercício.

  1. Responsabilidades Legais do Síndico:

É importante destacar que o síndico é uma figura legalmente responsável pela administração do condomínio. Portanto, durante a transição, tanto o síndico em exercício quanto o novo síndico devem estar cientes das responsabilidades legais envolvidas no cargo.

Isso inclui o cumprimento das obrigações fiscais e trabalhistas, a manutenção da segurança e da ordem no condomínio, e o respeito às normas estabelecidas na legislação vigente.

Cumprir esses aspectos legais é fundamental para garantir uma transição suave e dentro da legalidade.

Um dos pontos que percebemos no dia a dia e que entendemos merecer destaque é a transferência da documentação financeira do Condomínio à nova gestão.

Após a eleição, o síndico em exercício deve garantir a transferência de toda a documentação relevante para o novo síndico eleito.

Durante a transição, é importante manter total transparência na gestão financeira do condomínio. Disponibilizando informações sobre contratos, registros financeiros; atas de assembleias; orçamento, este geralmente elaborado pelo síndico que está deixando a gestão; as receitas; despesas; reservas financeiras; processos em curso; inadimplência; controle dos bens imobilizados; situação fiscal e quaisquer outros aspectos relevantes das finanças condominiais.

Isso, sem dúvida, ajuda a evitar suspeitas de má administração e conflitos relacionados a questões financeiras.

Entendemos que o síndico em exercício deve oferecer orientação e apoio ao novo síndico durante o processo de transição. Isso pode incluir a apresentação dos fornecedores e prestadores de serviços do condomínio, informações sobre questões específicas do prédio e orientações sobre como lidar com situações comuns do dia a dia. Quanto mais preparado estiver o novo síndico, mais suave será o processo de transição.

Ao assumir o cargo, o novo síndico deve se comprometer a manter a transparência em sua gestão. Isso inclui a prestação de contas regular aos moradores, a divulgação de informações relevantes sobre as finanças e as decisões administrativas do condomínio, e a promoção de uma comunicação aberta e transparente com todos os envolvidos.

Após a transição, é importante realizar uma avaliação contínua do desempenho do novo síndico e do funcionamento do condomínio. Isso pode ser feito por meio de pesquisas de satisfação, reuniões periódicas com os moradores e análise dos resultados financeiros e operacionais do condomínio. A transparência na avaliação ajuda a identificar áreas de melhoria e a promover um ambiente de confiança e colaboração entre todos os envolvidos.

Entendemos que esse é o mundo ideal e que muitas vezes esse processo é realizado de forma conflituosa, o que é ruim para todos.

Evitar uma transição conflituosa durante a troca de síndico em um condomínio é fundamental para manter a harmonia entre os moradores e garantir a continuidade das operações de forma eficiente.

Em caso de surgimento de conflitos durante a transição, busque resolver as divergências de forma diplomática e colaborativa. Promova o diálogo entre as partes envolvidas e busque encontrar soluções que atendam aos interesses de todos. A mediação por parte do síndico em exercício ou de um profissional especializado pode ser útil para evitar que os conflitos se agravem.

Uma transição conflituosa de síndico em um condomínio pode acarretar uma série de problemas e riscos que afetam diretamente a convivência dos moradores e a eficiência da gestão condominial, que passam pelo desgaste nas relações interpessoais entre moradores, funcionários, membros da administração do condomínio e os próprios síndicos, criando um ambiente de hostilidade e desconfiança, prejudicando a convivência e dificultando futuras colaborações.

Em meio a um ambiente conflituoso, os síndicos podem ser pressionados a tomar decisões precipitadas ou arbitrárias, sem considerar adequadamente todas as implicações e alternativas disponíveis. Isso pode levar a escolhas inadequadas que resultam em prejuízos financeiros ou insatisfação dos moradores.

Conflitos não resolvidos durante a transição podem levar à judicialização de questões relacionadas à gestão do condomínio, principalmente quanto a parte financeira, risco esse que consideramos ser bastante minimizados quando o condomínio conta com uma auditoria preventiva mensal, pois esta atua de forma independente, tendo, portanto, uma visão imparcial de toda gestão financeira, trabalhista e fiscal.

Sempre é importante lembrar que um ambiente de conflito constante pode afetar negativamente a imagem e a reputação do condomínio, afinal vizinhos se comunicam, o que pode resultar em uma queda na valorização dos imóveis.

Moradores em potencial podem ser desencorajados a comprar ou alugar unidades no condomínio devido à sua reputação negativa.

Em resumo, uma transição conflituosa representa diversos riscos que podem comprometer a convivência dos moradores, a eficiência da gestão condominial e a valorização do patrimônio imobiliário. Portanto, é fundamental adotar medidas para evitar ou resolver conflitos de forma pacífica e colaborativa, visando sempre o bem-estar e o interesse coletivo dos moradores.