ESCRITO EM DEZEMBRO DE 2025 POR: Cleuzany Lott.
Advogada com especialização em Direito Condominial, MBA em Administração de Condomínios e Síndico Profissional, Presidente da Comissão de Direito Condominial da 43ª Subseção da OAB-MG, Governador Valadares e 3ª Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial de Minas Gerais, síndica, jornalista e palestrante.
A partir do ano que vem, moradores, síndicos e administradoras devem se preparar para um cenário de mudanças que pode refletir diretamente no valor da taxa condominial. A Reforma Tributária, atualizações de IPTU e taxas municipais, e até projetos de lei sobre manutenção predial tendem a modificar a forma como serviços são cobrados — e, como acontece em condomínios, tudo o que muda “lá fora” normalmente chega ao boleto.
Para entender por que esse movimento importa, é essencial lembrar o que é, afinal, a taxa condominial. Ela é o valor pago mensalmente por cada unidade para garantir o funcionamento do condomínio e cobrir todas as despesas comuns: salários de funcionários, portaria, limpeza, água das áreas compartilhadas, energia das garagens e corredores, manutenção de elevadores, bombas, portões, seguros obrigatórios, pequenas obras, jardinagem, sistemas de segurança e contratos com empresas terceirizadas. É uma taxa que não tem fins lucrativos — todo valor arrecadado tem como destino exclusivo manter o condomínio operando e preservado.
Ou seja: sempre que algum desses itens sobe, seja por reajuste, tarifa, revisão de contrato ou mudança na legislação, a taxa condominial precisa acompanhar.
Serviços que podem ficar mais caros
Com a entrada da Reforma Tributária em fase de transição, os impostos cobrados das empresas de serviços vão mudar aos poucos. Como o condomínio depende de empresas de portaria, limpeza, manutenção e segurança, qualquer alteração no custo tributário dessas atividades tende a ser repassada para os contratos.
Como o novo sistema conviverá com o antigo por alguns anos, é possível que haja reajustes pontuais, revisões inesperadas e até flutuações entre um contrato e outro. Isso significa que o condomínio terá de revisar seu orçamento com mais atenção, especialmente em serviços de rotina, que representam grande parte das despesas fixas.
IPTU e Taxas Municipais: entender o contexto ajuda a entender o boleto
Embora a Reforma Tributária não modifique o IPTU em si, ela incentiva as prefeituras a revisarem seus cadastros e atualizarem valores venais dos imóveis — algo que muitos municípios não fazem há décadas. A partir de 2026, várias cidades podem rever plantas genéricas de valores, corrigir distorções e recalcular a forma de cobrança.
Além do IPTU, as prefeituras também estudam atualizar ou reestruturar taxas municipais ligadas a serviços públicos, como coleta de lixo, iluminação pública e conservação urbana. Essas taxas, quando aumentam, afetam diretamente contratos do condomínio, que por sua vez repassam os novos valores aos moradores dentro da taxa condominial.
Por isso, mesmo quem nunca teve aumento expressivo no IPTU pode começar a notar diferenças. Em algumas cidades, bairros valorizados terão maior impacto; em outras, regiões subavaliadas podem sentir uma equiparação.
Água, Energia e outros Serviços: sem eles condomínio não funciona
A taxa condominial inclui o consumo de água e energia das áreas comuns — garagens, escadas, fachadas, portões eletrônicos, bombas de água, câmeras, iluminação interna, entre outros. Qualquer mudança nas tarifas das concessionárias, seja por aumento anual ou por nova forma de cobrança, afeta o custo total do condomínio.
Em prédios grandes, um reajuste pequeno nas tarifas pode representar milhares de reais a mais no orçamento anual. Em prédios menores, o impacto é proporcional, mas igualmente sentido no rateio entre as unidades.
Contratos de manutenção também acompanham a dinâmica econômica. Serviços como manutenção de elevadores, bombas, interfones e sistemas de incêndio costumam sofrer reajustes automáticos ou reposição de custos por parte das empresas. Nesse ponto, a Reforma Tributária pode ser um dos elementos que influenciam esses reajustes.
Manutenção Preventiva: Um tema que deve ganhar espaço
Projetos de lei que tratam de manutenção predial preventiva seguem em debate no país. Eles apontam para uma tendência: tornar periódicas as vistorias técnicas e reforçar responsabilidades na conservação das edificações. Não é algo definido ainda, mas o tema já desperta atenção em administradoras e síndicos, pois pode exigir planejamento financeiro adicional.
Por ora, é um ponto de atenção — não de preocupação imediata.
O impacto das mudanças para quem mora em Condomínio
A soma de todos esses fatores explica por que 2026 pode ser um ano de reajustes na taxa condominial em diversos municípios. A taxa não aumenta “porque o síndico quis”; ela sobe porque os contratos necessários para manter o condomínio funcionando ficam mais caros, os serviços públicos passam por revisão e as regras de tributação estão mudando.
O momento exige mais acompanhamento das assembleias, mais diálogo entre síndico e moradores e mais transparência na apresentação de despesas. Condomínios que monitoram de perto essas mudanças têm mais chance de se organizar, evitar sustos e até negociar com fornecedores antes que os aumentos se tornem inevitáveis.
O importante agora é informação. Quanto mais o condomínio entender o cenário que se forma com a Reforma Tributária, taxas municipais e ajustes nos serviços essenciais, mais fácil será atravessar 2026 com previsibilidade — e com um boleto que faça sentido para todos.
