Portaria Virtual em Xeque: A Lei 7.686/2025 e os Desafios para Síndicos

A portaria virtual tem se consolidado como uma solução moderna e, muitas vezes, mais econômica para a segurança e gestão de condomínios. No entanto, uma nova legislação no Distrito Federal, a Lei nº 7.686/2025, acende um alerta e cria obstáculos significativos para a sua implantação, trazendo reflexões importantes para síndicos, administradoras e conselheiros condominiais de todo o Brasil, inclusive aqui em Juiz de Fora.

Embora a lei seja específica do DF, suas implicações e o debate que gera servem de termômetro para o cenário nacional. Compreender o que ela propõe é fundamental para antecipar tendências e preparar seu condomínio.

O Que Diz a Polêmica Lei 7.686/2025 do DF?

Publicada em junho de 2025, a Lei 7.686/2025 restringe severamente a adoção de portarias virtuais. Em resumo, ela:

  • Proíbe portaria virtual em condomínios com mais de 45 unidades. Ou seja, edifícios maiores ficam impedidos de optar por essa tecnologia.
  • Impõe condições para condomínios com até 45 unidades: Permite apenas se o condomínio tiver uma única entrada e saída de pedestres e uma para veículos. Além disso, exige a contratação de um seguro específico para cobrir sinistros envolvendo portões automáticos e veículos, roubos e furtos.
  • Estabelece um prazo de 90 dias para que os condomínios já existentes no DF com portaria virtual se adequem à nova norma.

A justificativa principal, segundo o deputado distrital Robério Negreiros (PSD), autor da lei, é a preservação de empregos de porteiros diante dos avanços da automatização e a segurança dos moradores, argumentando que a presença humana é insubstituível em emergências.

Preocupações e Desafios Reais

Para além da constitucionalidade – que está sendo questionada por entidades como a ABESE (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança) no Supremo Tribuna Federal (STF) –, a lei levanta bandeiras vermelhas, especialmente para condomínios menores e com orçamentos mais apertados, uma realidade comum em Juiz de Fora:

  • Interferência na Autonomia Condominial: A lei limita a capacidade da assembleia condominial de decidir sobre a melhor solução de segurança e gestão para o seu próprio condomínio. Síndicos e condôminos perdem a liberdade de escolha, mesmo quando a portaria virtual se mostra a opção mais viável e segura para suas necessidades.
  • Falta de Espaço Físico: Muitos condomínios, especialmente os mais novos, já construídos para ter portaria remota, simplesmente não possuem espaço físico para a construção de uma guarita para abrigar o porteiro, tornando a portaria presencial uma opção inviável. A lei, ao restringir a portaria virtual, pode deixar esses condomínios desprotegidos, sem alternativas de controle de acesso eficientes e seguros.
  • Custo-Benefício em Xeque: A portaria virtual é frequentemente adotada para reduzir custos operacionais (salários, encargos, benefícios) e aumentar a segurança através de monitoramento 24 horas e gravação de imagens. Para condomínios com menor investimento, essa era uma porta para modernizar a segurança, desonerando o condômino. A imposição de um seguro específico criando uma responsabilidade de guarda para o condomínio e a impossibilidade de usar o sistema podem inviabilizar a segurança de ponta para muitos.
  • Insegurança Jurídica e Financeira: Para condomínios que já investiram em portaria virtual, a lei gera grande insegurança. A necessidade de reverter o sistema implica em quebra de contratos, novos investimentos em guaritas ou readequações, e o consequente aumento das taxas condominiais – um duro golpe para o bolso dos moradores.
  • O “mito” da falta de segurança: Muitos especialistas do setor de segurança eletrônica argumentam que a portaria virtual, quando bem planejada e executada por empresas sérias, pode ser tão ou mais segura que a portaria física, com registros digitais, controle de acesso mais rigoroso e menor risco de conluio.

O Que Pode Significar Para Síndicos de JF?

Embora a Lei 7.686/2025 seja do DF, sua existência ressalta a importância de síndicos e administradoras de Juiz de Fora estarem sempre atualizados sobre o cenário legislativo e as tendências do setor.

  1. Avalie suas Opções: Se você pensa em implementar a portaria virtual, analise cuidadosamente as características do seu condomínio, o fluxo de pessoas e veículos, e a viabilidade de uma guarita física caso a portaria virtual não seja uma opção em futuras legislações locais.
  2. Participe das Discussões: Mantenha-se informado sobre os debates em nível nacional. A mobilização do setor pode influenciar futuras decisões legislativas em outros estados e municípios.
  3. Priorize a Segurança com Inteligência: Independentemente do sistema escolhido, invista em empresas de segurança eletrônica e portaria (virtual ou presencial) que ofereçam soluções robustas, com tecnologia de ponta e equipe qualificada.

A Lei 7.686/2025 do Distrito Federal é um exemplo claro de como a inovação pode ser freada por legislações que não consideram todas as nuances e realidades dos condomínios. Para síndicos e condôminos de Juiz de Fora, o caminho é continuar buscando as melhores e mais eficientes soluções para seus condomínios, sempre de olho nas novidades e nos desafios que surgem no horizonte.

Fonte: Redação SíndicoJF

Confira a galeria de fotos da Jornada Porter 2025 em Juiz de Fora

Juiz de Fora recebeu o evento da Jornada Porter 2025 do Group Porter, em maio. Tendo como proposta oferecer a síndicos, administradores de condomínios e demais profissionais do setor um momento com oportunidades de trocas, aprendizado e descobertas, o evento foi realizado na Estação São Pedro, reunindo um público expressivo.

Confira abaixo a galeria de fotos do evento:

 

« of 2 »

Recarga dos Carros Elétricos: Desenho de Mercado

O brasileiro é apaixonado por carros. Mas, por ser uma tecnologia disruptiva, não dá para pensar no mercado dos veículos elétricos com a mesma mentalidade do veículo à combustão. 

Levantamento de vendas globais de carros elétricos entre 2012 e 2021.

Panorama do mercado

As vendas globais estão aumentando ano a ano, mas o Brasil ainda está atrasado em relação aos principais países. No entanto a tendência é que com a queda dos preços e o início da produção nacional, os carros elétricos passem a ganhar casa vez mais destaque nas ruas brasileiras. 

O Mercado para veículos elétricos no Brasil começou com as classes mais altas, as grandes empresas e nas grandes cidades, como São Paulo e Rio de Janeiro, mas a tendência daqui para frente é de uma maior pulverização desses números. 

Vai faltar energia para os carros elétricos ??? 

Temos energia sobrando no Brasil. São 200 GW (giga Watts) de potencial de geração com uma demanda máxima de 102 GW e ainda assim por curtos períodos, quando há ondas de calor na maior parte do país. E nossa matriz elétrica é das mais limpas do mundo, com 85 % da Energia gerada através de fontes renováveis. Com tudo isso, temos uma grande vantagem competitiva em relação à maioria dos países. 

Classificação dos Veículos Elétricos 

Podemos classificar o mercado dos veículos elétricos em 3 grandes grupos: 

  1. Transporte comercial: veículos pesados, como caminhões e ônibus e até mesmo pequenos veículos de carga. 
  2. Transporte pessoal: individual ou familiar, conhecido como carro de passeio. 
  3. Pequenos veículos elétricos: motos e bicicletas elétricas e suas variações. 

Quando nos referirmos aos automóveis individuais e familiares, de passeio, vamos usar o termo carro elétrico. E quando falarmos de uma forma geral, dos três grandes grupos vamos nos referir à veículos elétricos. 

No grupo de pequenos veículos elétricos como motos e bikes não haverá maiores problemas quanto ao carregamento. Eles transitam, em sua maioria, num raio curto e serão recarregados em casa mesmo, com baixa potência, não requerendo grandes esforços ou investimento em infraestrutura. 

Os veículos pesados, destinados ao ramo dos transportes, deverão ter sua rede própria de recarga, normalmente dentro das garagens das empresas, com transformadores dedicados, quilometragem diária bem definida e, portanto, recarga planejada, dentro das próprias empresas e dificilmente recorrerão aos eletropostos comerciais. 

Maiores preocupações, portanto, terão os veículos de uso individual e familiar, os carros elétricos. 

Recarga residencial 

Nas habitações unifamiliares, as casas tradicionais, o proprietário do carro elétrico não encontrará dificuldades para carregar seu veículo a qualquer hora, sem precisar modificar sua rede elétrica, usando recarga lenta, com corrente de 16 amperes e potência de 3,5 kW. No máximo poderá ter alguma restrição no uso simultâneo com o chuveiro elétrico ou se sua rede for monofásica, em 127 Volts. Mesmo para recarga de 32 amperes e 7 kW, pouca adaptação será necessária. 

O drama dos Condomínios 

Já nos Condomínios residenciais há o problema da simultaneidade da recarga, que poderá sobrecarregar a rede elétrica do Condomínio, fazendo o disjuntor geral desligar e deixar todos os moradores sem energia. 

Antes mesmo de começar a instalar carregadores, o Condomínio precisar fazer a Análise Energética da sua rede elétrica. Esse estudo, também chamado de Diagnóstico Energético, deve ser feito por um Engenheiro com formação na área elétrica e especialista em medições elétricas. Todo o cuidado deve ser tomado com a venda casada. Quem vende ou instala carregadores não deve fazer o Estudo Energético, pois há conflito de interesses. 

A Análise Energética definirá quantos carros elétricos poderão ser carregados de forma simultânea em cada faixa de horário, com segurança, sem sobrecarregar a rede elétrica, com ou sem restrição da potência da recarga (tempo de carregamento mais lento). 

Mudança de paradigma

A tendência é que a maioria dos proprietários de carros elétricos deixe o seu veículo carregando durante a noite, mesmo em carga lenta e não tenha problemas em rodar bastante no dia seguinte. Ou carregue apenas o necessário, durante outros horários, sem chegar aos 100% da bateria, apenas para atender sua necessidade diária. Isso a um custo em torno de R$ 0,96 por kWh. Já quando precisar viajar ou tiver alguma urgência, aí sim recorrerá a um eletroposto externo. 

Em Belo Horizonte (MG), por exemplo, uma empresa está instalando eletropostos pagos com potência de 50 kW, suficiente para carregar 100 % da bateria dos modelos de carros elétricos atuais em cerca de 30 minutos e cobrando R$ 2,10 pelo kWh. 

Segundo informações, o investimento da empresa nesses eletropostos de 50 kW é de 600 mil reais por estação de recarga. 

Outros eletropostos com maiores potências já estão em funcionamento pelo Brasil, com tempos de recarga menores e consequentemente tarifas maiores, já que o investimento inicial também será maior e o serviço melhor, ou seja, mais rápido. 

Posto de combustível para carros elétricos.

Um novo desenho de mercado 

Tudo isso já mostra como deve ser o desenho desse novo mercado, em que o proprietário do carro elétrico escolherá entre a economia da recarga doméstica ou o maior custo,  com o menor tempo da recarga. 

Vemos então que o atual modelo de venda de combustíveis, em que o produto (teoricamente) é igual ou muito parecido e o consumidor busca o menor preço dentro do seu raio de deslocamento será substituído por um novo desenho de mercado, em que serão considerados planejamento ou urgência e menores tempos de recarga com maiores tarifas.

 

FONTE: Adriano Pascoal graduou-se em Engenharia Elétrica, com Ênfase em Eletricidade Industrial, pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro – UERJ, onde também lecionou na Faculdade de Engenharia entre 2006 e 2012. É Consultor e Palestrante em Gestão Energética desde 2011, com diversos Diagnósticos Energéticos realizados, principalmente em Indústrias, Hospitais e Condomínios e Autor do Livro Gestão da Energia Elétrica em Sistemas de Baixa Tensão.